Cómo realizar una comprobación de crédito de un inquilino

Por Tyler Nicely el 28 Ene 2020

Realizar una comprobación de crédito de un inquilino puede ser una parte importante del proceso de selección de inquilinos y una buena manera de ayudar a garantizar que los propietarios encuentren inquilinos cualificados para su propiedad de alquiler. Una vez que un posible inquilino completa una solicitud de alquiler, tendrá que:

Verificar el nombre completo del inquilino, su historial de empleo y su dirección residencial.
Obtener el permiso por escrito del inquilino para realizar una comprobación de crédito.
Elegir una agencia de información crediticia con la que trabajar.
Confirmar que usted es el propietario de la vivienda de alquiler.
Pague las tasas asociadas.
Ejecutar la comprobación de crédito.
Analiza los resultados.

Nota: Esta guía es sólo para fines informativos. Zillow, Inc. no ofrece ninguna garantía sobre la suficiencia de la información contenida en esta guía o enlazada a ella, ni sobre su conformidad con las leyes vigentes, aplicables o locales. Las leyes sobre propietarios e inquilinos cambian rápidamente y pueden estar reguladas a nivel federal, estatal y local. Este recurso no sustituye el asesoramiento o el servicio de un abogado; no debe confiar en este recurso para ningún propósito sin consultar con un abogado autorizado en su jurisdicción.

¿Por qué los propietarios deben realizar comprobaciones de crédito a los inquilinos?

Una comprobación de crédito de alquiler ayuda a demostrar el historial de préstamos responsables de un inquilino, lo que significa que pagan sus deudas a tiempo (y es más probable que paguen su alquiler a tiempo). También ayuda a demostrar si pueden permitirse vivir en su propiedad de alquiler.

¿Qué información se necesita para una comprobación de crédito?

Antes de que pueda realizar una comprobación de crédito de los solicitantes de alquiler, cada solicitante mayor de 18 años debe presentar una solicitud de alquiler completa y dar permiso al propietario para comprobar su crédito. Como propietario, debe seguir todas las directrices de la Ley de Informes de Crédito Justos y ser capaz de verificar que usted es el verdadero propietario. Esto es lo que necesitará para preparar la comprobación del crédito de alquiler:

La solicitud de alquiler de cada inquilino completada

La solicitud contendrá los datos del inquilino:

Nombre legal completo
Número de la Seguridad Social
Fecha de nacimiento
Direcciones de residencia de al menos los dos últimos años
Arrendador actual
Empleador actual

Permiso del inquilino

Debido a que un informe de crédito para inquilinos requiere que el solicitante proporcione información personal sensible, es una buena idea utilizar un servicio en línea que permita al solicitante proporcionar de forma segura toda la información personal por sí mismo. Si usted está utilizando un servicio en línea, el servicio puede ser capaz de recoger ese consentimiento en su nombre. De lo contrario, debe trabajar con un abogado para obtener un formulario de consentimiento para sus solicitantes.

Verificación de que usted es el propietario real

La mayoría de las empresas requerirán que usted presente información que confirme que usted es el propietario antes de poder realizar una verificación de crédito. La información que recopilarán normalmente incluirá:

Prueba de residencia (estado de cuenta de la hipoteca, factura de servicios públicos, etc.)
Prueba de identificación (como una licencia de conducir o un pasaporte)
Prueba de propiedad de alquiler (un estado de cuenta de la hipoteca o una factura de servicios públicos para su alquiler)

¿Qué servicios de verificación de crédito para propietarios están disponibles?

Hay varios proveedores que ofrecen servicios de informes de crédito de autoservicio a los propietarios, pero la forma más común es ir a través de una de las tres principales agencias de informes de crédito:

Equifax
Experian
TransUnion

La herramienta de solicitud y selección de Zillow incluye la solicitud de alquiler de un inquilino, un informe de crédito de Experian y una comprobación de antecedentes de Checkr. Solo tienes que introducir la dirección de correo electrónico del inquilino y el servicio se encarga del resto. Una vez que el inquilino haya completado su parte y la comprobación de crédito esté completa, recibirás una notificación para ver su informe de crédito de inquilino online.

¿Cuánto cuesta una comprobación de crédito para un inquilino?

Las tres principales agencias de crédito -Equifax, Experian y TransUnion- cobrarán una cuota, normalmente de entre 25 y 75 dólares por solicitante, dependiendo de la información solicitada (como una comprobación de antecedentes penales además del informe de crédito).

La herramienta de solicitud y selección de Zillow te proporciona un informe de crédito de Experian y una comprobación de antecedentes de Checkr sin coste alguno para ti. El solicitante pagará una cuota de 29 dólares, y podrá utilizar los informes para cualquier solicitud de alquiler de Zillow que complete en los próximos 30 días.

¿Quién debe pagar la cuota?

En algunos estados, puedes pedir que los posibles inquilinos paguen una cuota de solicitud para cubrir el coste de las comprobaciones de antecedentes y crédito, o puedes absorber el coste tú mismo. En última instancia, es usted quien decide quién acaba pagando la comprobación del crédito del alquiler. Algunas áreas pueden imponer un límite en cuanto a la cantidad que puede cobrar a un solicitante, así que asegúrese de cumplir con las leyes estatales y municipales.

¿Qué pasa si está ejecutando las verificaciones de crédito de varios inquilinos?

Si examina a muchos solicitantes, suscribirse a un servicio de verificación de crédito puede ser más rentable para usted. Puede terminar pagando menos por informe.

¿Cuánto tiempo tarda una verificación de crédito de inquilinos?

Con la mayoría de los servicios, puede tomar de 2 a 10 días para obtener la aprobación para ejecutar una verificación de crédito de los posibles inquilinos. Después de ser aprobado, los resultados del informe de crédito suelen estar disponibles en una hora.

Zillow Rental Manager proporciona resultados de selección sin la espera – después de que el solicitante haya enviado la solicitud y hayas verificado tu identidad, el informe de crédito del inquilino está disponible en cuestión de minutos.

¿Debes aceptar un informe de crédito proporcionado por el inquilino?

A menudo es mejor realizar tu propia comprobación de crédito del propietario, pero algunos posibles inquilinos que han solicitado en otro lugar pueden tener ya una copia reciente de su informe de crédito. En la mayoría de los estados, el propietario no está obligado a aceptar un informe de crédito del inquilino, pero algunos estados, como Wisconsin, prohíben que los propietarios cobren una tarifa por el informe de crédito del inquilino si el solicitante proporciona su propio informe de crédito con menos de 30 días de antigüedad. Usted todavía puede ejecutar su propio informe de crédito sobre el posible inquilino, pero tendrá que obtener su permiso y pagar las tarifas asociadas.

¿Qué buscar en un informe de crédito del inquilino?

Un informe de crédito es una instantánea detallada del historial de préstamos de una persona que normalmente incluye información de los bancos y otras instituciones financieras, acreedores y registros públicos.

Los informes de las diferentes agencias y servicios tienen un aspecto ligeramente diferente, pero todos los informes de crédito para inquilinos deben contener:

Información del solicitante

En la parte superior del informe, encontrará información del solicitante como:

Su nombre completo
Su nombre de cónyuge
Su número de teléfono y dirección de correo electrónico

Indicadores de fraude

Esta sección le alerta de posibles fraudes – asegúrese de revisar y verificar cualquiera de estas discrepancias con el solicitante.

Resumen financiero

Verás una sección de resumen que generalmente incluye registros de lo siguiente:

Pagos puntuales
Patrón de pagos de los últimos dos años (incluyendo facturas y pagos atrasados o vencidos)
Estimación total de pagos mensuales
Utilización de tarjetas de crédito
Deuda total

Resumen de cuentas

Esto le muestra la consistencia con la que el solicitante cumple con sus obligaciones financieras mensuales. Todas las cuentas -tanto las abiertas como las cerradas- aparecerán aquí, junto con el historial de pagos de tu posible inquilino. Verá:

Cuentas bancarias
Cuentas de tarjetas de crédito
Préstamos (hipoteca, matrícula, coche, etc.)
Cuánto tiempo lleva abierta una cuenta
El importe del préstamo o el límite de la tarjeta de crédito
Si un préstamo tiene cosignatarios

Registros públicos

Aunque no se incluyen en todos los informes de crédito, algunos tipos de registros públicos podrían aparecer en la comprobación de crédito de su solicitante. Si hay embargos u otras presentaciones, probablemente querrá pedirle al solicitante más detalles. Los registros potenciales incluyen:

Direcciones residenciales actuales y pasadas
Empleadores conocidos
Expulsiones
Quiebras
Pendientes de impuestos o sentencias civiles contra el solicitante

Algunos registros no aparecerán en este informe, dependiendo de su antigüedad y nivel de gravedad.

Consultas de crédito

Cuando alguien solicita una verificación de crédito, ésta aparecerá en el informe de crédito del inquilino. En esta sección se describen las consultas y qué institución o empresa las ha realizado. Hay dos tipos de consultas de crédito:

Consultas duras: Estas son realizadas por un prestamista o una institución financiera y afectarán la puntuación de crédito, especialmente si se realizan varias consultas en un corto período de tiempo.

Consultas suaves: Estas ocurren como parte de una verificación de antecedentes (o cuando alguien solicita una copia de su propio informe de crédito) y no afectan el puntaje de crédito. Una verificación de crédito del inquilino es un ejemplo de una consulta blanda.

Cobros

Esta sección de su informe de crédito del inquilino mostrará si alguna de las cuentas del solicitante está en cobro. Esto incluye facturas médicas impagadas, préstamos estudiantiles y otros tipos de deudas. Tendrá información sobre cuánto se ha pagado y cuánto está pendiente.

Puntuación crediticia del inquilino

Dependiendo del servicio y de la oficina de crédito, la puntuación crediticia del inquilino puede variar ligeramente. Las puntuaciones más comunes son la puntuación FICO® y la VantageScore. Ambos modelos generan puntuaciones dentro de un rango de 300-850. En general, cuando se revisan las puntuaciones de crédito, se puede utilizar la siguiente escala:

800+ – Excepcional
740-799 – Muy buena
670-739 – Buena
580-669 – Regular
579 o menos – Pobre

A partir de septiembre de 2019, la puntuación FICO media en EE.UU es de 703. Sin embargo, el inquilino estadounidense típico tiene 33 años – y las puntuaciones crediticias promedio segmentadas por edad se ven muy diferentes:

Entre 20 y 29 años: 662
Entre 30 y 39 años: 673
Edades 40-49: 684
Edades 50-59: 706
Edades 60+: 749

¿Qué factores afectan a la puntuación de crédito de un inquilino?

Muchos factores afectan negativamente a la puntuación de crédito de un inquilino. Por ejemplo, la puntuación del inquilino podría ser baja si:

Su historial de crédito no es lo suficientemente largo.
No tienen suficientes cuentas para mostrar un historial de crédito.
Tienen un mal historial de pagos o pagos atrasados recurrentes.
Se han declarado en bancarrota o han ejecutado la hipoteca de una casa.
Han sido desalojados de una residencia anterior.
Se han mudado recientemente al país.
Ha tenido una factura enviada a cobros.

Aunque la puntuación de crédito es importante, mírala como parte de la historia de crédito más amplia. Un gran inquilino puede haber sufrido un contratiempo y tener una puntuación de crédito baja, pero podría estar trabajando para reconstruirla. Y alguien con una excelente puntuación puede resultar ser un inquilino menos que deseable.

¿Cómo leer el informe de crédito de un inquilino?

Si un solicitante tiene una factura médica pendiente o se está recuperando después de un período de desempleo, podría tener elementos negativos en su informe de crédito o una puntuación de crédito de inquilino más baja, pero todavía puede ser un buen candidato para su propiedad de alquiler.

Si el inquilino tiene buen crédito

Si el formulario de comprobación de crédito del inquilino aparece con una puntuación alta, es más probable que pague sus facturas a tiempo y tenga una relación favorable entre ingresos y deudas. Asegúrese de realizar una comprobación de antecedentes antes de tomar su decisión final y seguir adelante con un acuerdo de arrendamiento.

Si el inquilino no tiene ningún historial de crédito

Hay varias razones por las que una persona puede no tener un historial de crédito, incluyendo:

Son jóvenes y no han construido un historial de crédito todavía.
Tienen desconfianza de los bancos.
Se han mudado recientemente al país.
Le están proporcionando información falsa o incorrecta.

Si la comprobación de crédito del inquilino no da resultados, puede utilizar la verificación de empleo y los antecedentes penales para comprobar la información que proporcionaron en su solicitud.

Si el inquilino tiene mal crédito

Si realiza una comprobación de crédito de un inquilino y tiene una puntuación baja, asegúrese de revisar cuidadosamente el informe de crédito. A menudo hay errores o cosas que el inquilino desconocía, pero que está dispuesto a arreglar. Algunos buenos inquilinos pueden haber tenido momentos difíciles en el pasado, pero están trabajando para mejorar su crédito.

Antes de rechazar a un solicitante:

Averigüe qué medidas, si las hay, están tomando para mejorar su crédito.
Mire su informe de crédito para ver su historial de pagos de alquiler anteriores.
Llame a sus anteriores arrendadores (con el permiso del solicitante) para ver si es un inquilino fiable.
Consulte a un profesional legal para asegurarse de que no está violando ninguna ley al rechazar al solicitante.

Alquilar a alguien con mal crédito:

Incluso si la comprobación de crédito del inquilino da resultados negativos, puede decidir alquilar a esa persona. Si es así, puede considerar pedirle que añada un cofirmante o garante a su contrato de alquiler.

¿Cómo verifican los propietarios los ingresos y el historial de alquiler?

Una de cada cinco personas tiene un error en su informe de crédito – por lo que es una buena idea verificar la verificación de crédito del propietario y asegurarse de que su información es correcta. Algunas formas de hacerlo son:

Llame a su empleador. El empleador de un solicitante será capaz de confirmar sus ingresos y su situación laboral – sólo asegúrese de obtener el permiso del solicitante primero.
Contactar con anteriores propietarios. Con el permiso de un solicitante, puedes llamar a anteriores propietarios para comprobar su historial de alquiler.

Si alguno de los datos que recopila no coincide con la solicitud, hable con el inquilino sobre las discrepancias. Si decide rechazar a un solicitante, asegúrese de cumplir con todas las leyes de vivienda justa aplicables.

¿Qué viene después de una verificación de crédito de los solicitantes de alquiler?

Una vez que haya revisado las verificaciones de crédito y antecedentes de los inquilinos y haya decidido aceptar a un posible inquilino, estos son sus próximos pasos:

Crear un contrato de alquiler. Haga que un profesional legal revise su contrato de alquiler para asegurarse de que cumple con las leyes federales y locales – y que describe claramente los derechos y responsabilidades del inquilino y del propietario.
Notifique al posible inquilino que su solicitud ha sido aprobada. Puede enviarles el contrato de alquiler con la carta de aceptación y una solicitud de depósito de seguridad.
Revise, firme y feche el contrato de alquiler. Una vez que el propietario y el inquilino hayan firmado y fechado el contrato de arrendamiento, éste se convierte en legalmente vinculante.