¿Qué es una carta de impedimento de la Florida?
Una de las preguntas frecuentes que recibimos de los compradores de viviendas es «¿Tengo que pagar la deuda del HOA o condominio de los vendedores?» A menos que el comprador lo acuerde en el contrato, la respuesta es «No». El comprador no tiene que pagarlo. Pero, ¿qué es una carta de impedimento de la Florida? 
Una carta de impedimento de la Florida también llamada certificado de impedimento es un documento legal en el que se puede confiar para el estado financiero actual de los vendedores sobre lo que se debe a la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA) o Asociación de Condominios. Este documento se utiliza en la transacción de bienes raíces para determinar si las cuotas de HOA/Condominio están pagadas al día.
No hay una forma estándar para transmitir la información, sin embargo, muchas cartas de impedimento de Florida incluyen mucho más. Pueden incluir las cuotas actuales de la HOA/Condo, las cuotas morosas, los pagos de intereses, las evaluaciones especiales, los honorarios de los abogados, las fechas de los pagos, la información de la propiedad y cualquier otra cuota de transferencia y los saldos necesarios para determinar las proporciones correctas que se cobran en el cierre.
Los procedimientos de la carta de impedimento de Florida se rigen por el Estatuto de Florida 720.3081 para las HOA y los Estatutos de Florida 718.116 para los Condominios. Ambos tienen esencialmente las mismas directrices.
¿Cuándo se pide?
Una carta de impedimento de la Florida es parte del proceso «detrás de las escenas» que se produce después de que un comprador y el vendedor están bajo contrato.
¿Quién solicita un impedimento?
La compañía de títulos que maneja el cierre solicitará la carta de impedimento de la Florida de la asociación de propietarios o condominios. Un representante autorizado de estas organizaciones debe completar y firmar el formulario dentro de los 15 días de la solicitud. Si hay varios años de cuotas impagadas, como se ve en las ventas cortas o ejecuciones bancarias, entonces la solicitud de la carta de impedimento se hace directamente a la oficina de los abogados de la HOA/Condo. En cualquier caso, si la información no es entregada dentro de los 15 días, la parte solicitante puede presentar una demanda buscando el cumplimiento a través del estatuto y la parte ganadora tiene derecho a recuperar los honorarios razonables de los abogados.
¿Cuánto cuesta?
Los estatutos de Florida permiten a la HOA o asociación de condominios cobrar una cuota. Por lo general, los honorarios oscilan entre 100 y 250 dólares. Quién paga esta cuota depende de los términos en el contrato de bienes raíces. El vendedor lo paga en los contratos FAR/BAR que es nuestro contrato de reventa estándar.
El comprador podría ser responsable…
Cualquier saldo de HOA pasado acumulado durante la propiedad de los vendedores y documentado en la carta de impedimento de Florida, se pagará en el cierre de los ingresos de los vendedores. El comprador no es responsable de los saldos de HOA/Condominio no pagados por el vendedor, incluso si el estoppel es incorrecto. Sin embargo, si el comprador no recibe un estoppel y los cierres en la propiedad de todos modos, que podría ser responsable de la totalidad de la cantidad adeudada.
Sin embargo, los compradores deben tener en cuenta que una carta de impedimento de la Florida es muy importante, porque en ausencia de una carta de impedimento de la Florida, cualquier cantidad vencida podría ser trasladado al comprador para ser pagado después del cierre.
¿Qué pasa si la venta no se cierra?
Al pagador, probablemente la compañía de títulos, se le puede reembolsar la tarifa de la carta de impedimento de Florida prepagada. Deben presentar una solicitud junto con una prueba documentada de que el cierre no se produjo dentro de los 30 días de la fecha de cierre. La HOA/Condo reembolsará a la compañía de títulos, pero a su vez cobrará el costo al vendedor.
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Dennis Schaab dice:
Si la tasa de impedimento se paga en el cierre[$250} Si es así, ¿por qué pagar la cuota?
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Eve dice:
Depende. Esa es una pregunta legal que debe responder un abogado.
Eve
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