Una representación del Centro de Energía, un cubo flotante de 10.000 toneladas (9.071 mt) que parece flotar sobre la plaza del nuevo campus de ExxonMobil. (ExxonMobil)
Como si de una novela de espías se tratara, una investigación anónima dio lugar a uno de los mayores y más transformadores proyectos inmobiliarios de la historia de Houston. El nombre de la operación era «Proyecto Delta», y la persona que llamó dijo representar a una empresa de la lista Fortune 500 que buscaba un emplazamiento para un enorme campus corporativo.
Una fotografía aérea había revelado una gran extensión de terreno arbolado a 32 km al norte del centro de Houston, cerca de la interestatal 45, no muy lejos del aeropuerto intercontinental George Bush. The Woodlands, una comunidad planificada conocida a nivel nacional y lugar designado por el censo, también estaba cerca del lugar. La empresa no identificada de la lista Fortune 500 estaba muy interesada en esta joya de tamaño considerable y poco común de terreno vacante y arbolado cerca de la capital de la energía del país.
El propietario de la parcela, CDC Houston, ya lo había oído todo. A lo largo de los años, el promotor había recibido propuestas para una pista de carreras de NASCAR e ideas de docenas de otros posibles compradores, dice Keith Simon, vicepresidente ejecutivo y director de desarrollo de CDC Houston. Esta vez, sin embargo, el comprador resultó ser un usuario corporativo de buena fe: ExxonMobil, que hoy está dando los últimos toques a un campus corporativo de 20 edificios, 279.000 metros cuadrados y 156 hectáreas, donde trabajarán 10.000 empleados.
«ExxonMobil se puso en contacto con nosotros a mediados de 2008. Fue muy reservado; no se revelaron nombres en absoluto», dice Simon. «Dijeron que les gustaba mucho nuestra ubicación, pero que les preocupaba que no tuviéramos un plan maestro, ni infraestructuras.
«Nuestra simple respuesta fue: ‘Bueno, si sois quienes decís que sois, estamos interesados. Vamos a reunirnos y a averiguar dónde queréis estar en los 2.000 acres. Y crearemos el plan maestro para la comunidad en un mes'», recuerda Simon. «Así que eso es lo que hicimos».
Los nuevos edificios del campus están diseñados como edificios de seis pisos de altura media para que puedan mezclarse con el paisaje circundante. (ExxonMobil)
Aunque CDC Houston no conocía el nombre del comprador, el promotor organizó una reunión secreta de diseño en Houston con el planificador principal de CDC, Design Workshop, con sede en Denver, y su misterioso posible cliente. Un par de empleados de ExxonMobil asistieron a la charrette sin identificarse ni identificar a su empleador.
El proceso fue secreto, pero funcionó. ExxonMobil apreció la visión del plan maestro recién creado. Y CDC Houston, propiedad de Coventry Development Corporation de la ciudad de Nueva York, había encontrado el comprador adecuado para su propiedad de larga data. Tras adquirir los terrenos en 1961, la CDC había esperado pacientemente durante décadas a que un gran ancla de creación de empleo pusiera en marcha su desarrollo. El precio de venta no se ha revelado, pero el gigantesco acuerdo se cerró a finales de 2008. «Es un cambio de juego, sin duda», dice el agente de NewQuest Properties, con sede en Houston, Frank Fitzgerald, un analista cualificado que fue presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Houston en 1988, pero que no negoció el acuerdo con ExxonMobil. «Es lo que más ha afectado a esta zona en mucho tiempo»
El desarrollo de nuevas carreteras, espacios comerciales, viviendas y usos comerciales se ha visto espoleado, directa o indirectamente, por la construcción del nuevo campus de ExxonMobil.
Campus bajo cuerda
Todavía hoy, los responsables de ExxonMobil mantienen un hermetismo sobre el nuevo campus. Unos 4.000 empleados ya trabajan allí, pero el público, los medios de comunicación -e incluso otros empleados de ExxonMobil- no han sido autorizados a visitarlo.
Sin embargo, esto es lo que se sabe a partir de las escasas declaraciones públicas de ExxonMobil: El campus, que se está construyendo desde 2011, contará con 14 edificios de oficinas de seis plantas que se diseñaron a propósito como edificios de mediana altura con el fin de mezclarse con el paisaje boscoso circundante. Las instalaciones contarán con un gran laboratorio, un centro de bienestar de 9.300 metros cuadrados, un centro de conferencias y un centro de desarrollo infantil. Gensler, con sede en San Francisco, es el arquitecto de un equipo de diseño que incluye a Pickard Chilton, de New Haven (Connecticut), Hargreaves Associates, de San Francisco, y PDR, de Houston.El arquitecto de Houston, Scott Ziegler, director de Ziegler Cooper Architects, afirma que la plaza común y los planos abiertos de los interiores de las oficinas permiten a ExxonMobil cumplir su objetivo de utilizar el diseño del campus para fomentar la colaboración entre los empleados. «Creo que han hecho un trabajo magistral para crear un sentido de comunidad y comunicación», dice Ziegler. Los edificios están situados de tal manera que ningún edificio está a más de cinco minutos a pie de otro.
El campus albergará al personal de ExxonMobil dedicado a la exploración energética, el refinado, los productos químicos, el derecho corporativo, las finanzas y otros aspectos del negocio. Pero no albergará la sede corporativa de la empresa. El director general de ExxonMobil, Rex Tillerson, echó por tierra esos rumores, que venían de lejos, en un discurso pronunciado ante los líderes empresariales de Houston el pasado otoño. La sede de ExxonMobil permanecerá en Irving, un suburbio de Dallas, según declaró Tillerson, y no se trasladará a Houston, a unos 322 km al sur.
Se espera que el campus de ExxonMobil esté prácticamente terminado este verano, y que la plantilla total de 10.000 trabajadores se traslade a finales de junio. Alrededor de 2.000 empleados serán trasladados a Houston desde el campus de 117 acres (47 hectáreas) de la empresa en Fairfax, Virginia, un vestigio de cuando Mobil Corporation tenía su sede en el norte de Virginia en los años anteriores a la fusión de Mobil con Exxon en 1999. La propiedad de Virginia ha sido alquilada por el sistema hospitalario Inova para un centro médico y de investigación del cáncer. Un pequeño número de empleados se trasladará a las nuevas instalaciones de ExxonMobil en Houston desde Akron (Ohio), pero el grueso de la plantilla del campus se trasladará desde otras oficinas de los alrededores de Houston.
El nuevo Centro de Energía de noche. (ExxonMobil)
Desarrollo en las secuelas
Como parte de la mudanza al nuevo campus, ExxonMobil está vendiendo varias propiedades de Houston que ha ocupado durante años-creando oportunidades para reurbanizar propiedades que una vez fueron ocupadas por el mayor refinador y comercializador de productos petroleros del mundo.
La torre de oficinas de 45 plantas de ExxonMobil en el centro de Houston, que en su día fue la sede de Humble Oil & Refining, predecesora de ExxonMobil, fue vendida a Shorenstein Properties, con sede en San Francisco, y alquilada de nuevo por la compañía energética. A finales de este año, cuando ExxonMobil desocupe esa torre de 1,2 millones de pies cuadrados (112.000 metros cuadrados) de ExxonMobil, ahora denominada 800 Bell, Shorenstein planea reurbanizar el edificio de oficinas de 1962 en asociación con Griffin Partners de Houston, y se están produciendo conversaciones avanzadas sobre el arrendamiento del edificio a la ciudad para su uso por los departamentos de policía y bomberos.
También se buscarán oportunidades de reurbanización en el antiguo campus de oficinas de ExxonMobil Chemical Company, que está siendo desalojado por ExxonMobil en la zona del Energy Corridor, en el lado oeste de Houston.
El emplazamiento de 37 acres (15 ha) de la empresa química se vendió en 2014 a PM Realty Group de Houston, que está planeando un proyecto de uso mixto con edificios de oficinas de gran altura, usos multifamiliares, espacios comerciales y un hotel.
Para la economía de Houston, la importación de 2.000 puestos de trabajo de ExxonMobil desde fuera del estado supuso un impulso significativo. En general, la economía de la ciudad ganó 120.000 nuevos puestos de trabajo en 2014, y ExxonMobil contribuyó a algunos de ellos.
Pero quizás el mayor impulso para la ciudad es lo que el campus de ExxonMobil ha hecho para calentar los mercados inmobiliarios en los sectores norte y noroeste de la ciudad. Mientras los principales centros de trabajo crecían cerca del centro de la ciudad, la parte norte de la misma había atraído su cuota de crecimiento a lo largo de los años. Pero la llegada de ExxonMobil sobrealimentó la región. La llegada de ExxonMobil impulsó el crecimiento de la ciudad hacia el norte y dio lugar a docenas de nuevos proyectos y acuerdos inmobiliarios.
Otros proyectos nuevos y acuerdos anunciados recientemente en la órbita de influencia de ExxonMobil son los siguientes:
- Woodson’s Reserve, una comunidad de 280 hectáreas, está siendo desarrollada por Toll Brothers, con sede en Horsham, Pensilvania, y su socio Cernus Development, de Houston. Woodson’s Reserve, cuya entrega a los constructores está prevista para 2015, contará con 1.050 viviendas unifamiliares y 12 hectáreas para el desarrollo comercial.
- Skanska USA Commercial Development adquirió 6 hectáreas de terreno para la construcción de un complejo de oficinas de 93.000 metros cuadrados, justo al sur del campus de ExxonMobil. Según Skanska USA, filial neoyorquina de Skanska AB, una multinacional con sede en Estocolmo (Suecia), el terreno es adecuado para un campus corporativo a medida o un complejo de oficinas de tres edificios con varios inquilinos.
- Grand Central Park, una remodelación del Campamento Strake, una antigua instalación de los Boy Scouts, es una comunidad planificada de 2.000 acres (809 ha) que está siendo desarrollada por Johnson Development, con sede en Houston. Johnson compró el terreno, situado junto a la interestatal 45, al Sam Houston Area Council Boy Scouts of America en 2013. Fidelis Realty Partners de Houston compró recientemente 112 acres (45 ha) del sitio de Johnson Development para un proyecto de venta al por menor al aire libre de 750.000 pies cuadrados (70.000 m2) con tiendas de caja grande, restaurantes, una tienda de comestibles, un centro de fitness, un cine propuesto y múltiples sitios de almohadilla, programados para una apertura en 2017.
Un espacio común central de tres acres (1,2 ha) sólo para peatones pretende dar al desarrollo un ambiente universitario. (ExxonMobil)
Boom en el barrio de ExxonMobil
CDC Houston, el promotor que vendió a ExxonMobil su emplazamiento, sigue adelante con el desarrollo de su proyecto Springwoods Village, de 809 hectáreas de uso mixto, que rodea el campus de la empresa energética. Cuando esté terminado dentro de una década aproximadamente, según CDC Houston, Springwoods Village contará con unos 10.000 millones de dólares de desarrollo.
Desde que ExxonMobil puso la primera piedra de su campus hace cuatro años, la velocidad de los nuevos proyectos anunciados, planificados e iniciados en Springwoods Village ha sido notable, ya que la perspectiva de estar al lado de ExxonMobil, o incluso a poca distancia de su campus, resultó ser un fuerte atractivo.
A pocos metros de ExxonMobil, Springwoods Village atrajo la nueva sede corporativa de Southwestern Energy, una empresa dedicada principalmente a la exploración y producción de gas natural y petróleo crudo que se trasladó a un nuevo edificio de 48.000 metros cuadrados en diciembre. El Grupo Patrinely, con sede en Houston, desarrolló el edificio, que es utilizado por 1.500 empleados de Southwestern Energy.
Patrinely y USAA Real Estate Company de San Antonio, en asociación con CDC Houston, planean desarrollar mucho más en Springwoods Village en una sección comercial de 60 acres (24 ha) llamada CityPlace. Los planes a largo plazo prevén la construcción de 4 millones de pies cuadrados (372.000 m2) de oficinas, comercios, viviendas y hoteles. A corto plazo, Woodbine Development, de Dallas, planea construir tres hoteles en Springwoods Village, y Fein, una empresa de apartamentos de Houston dirigida por Martin Fein, está desarrollando dos proyectos multifamiliares de alquiler, el primero de los cuales se completó el verano pasado.
Todo este rápido desarrollo, inmediatamente adyacente al campus de ExxonMobil, representó algunas operaciones de suelo de gran valor en Springwoods Village. Pero el mayor acuerdo de todos puede haber sido una donación de terrenos al gobierno estatal.
El CDC de Houston donó 125 acres (51 ha) al Departamento de Transporte de Texas para una extensión de la carretera estatal 99, también conocida como Grand Parkway.
Con este terreno donado en la parte sur de Springwoods Village, el estado obtuvo el impulso para comenzar a construir una extensión de 38 millas (61 km) de la Grand Parkway.
La autopista de cuatro carriles, con un coste de 1.100 millones de dólares, cuando esté terminada a finales de 2015, pasará justo por el campus de ExxonMobil y permitirá a los empleados de la empresa energética desplazarse fácilmente desde el noroeste y el noreste de Houston.
«Es bueno para todos. Obviamente, es bueno para nosotros y para la región», dice Simon, el promotor de Springwoods Village. «Es realmente la guinda del pastel tener ese importante conector este-oeste»
El edificio del laboratorio. (ExxonMobil)
Una Gran Autopista
La Gran Autopista hará algo más que conducir a los empleados de ExxonMobil al trabajo. Abrirá al desarrollo vastas franjas de terreno en el norte, noroeste y noreste de Houston, zonas que comprenden suburbios densos, algunos usos comerciales e incluso praderas.
Aludiendo a la accesibilidad que está creando la Grand Parkway, Newland Communities, un promotor con sede en San Diego, anunció el otoño pasado sus planes para Elyson, una comunidad de 1.500 hectáreas en la que se espera que la construcción de viviendas comience en 2016.
La Grand Parkway está atrayendo a los promotores de centros comerciales, que también están haciendo cola para asegurarse un lugar entre los nuevos tejados.
Kimco Realty, con sede en New Hyde Park (Nueva York), ha anunciado recientemente sus planes para desarrollar Grand Parkway Marketplace, un «centro comercial» de 37.000 metros cuadrados con tiendas y restaurantes.
Además, Regency Centers, una empresa con sede en Jacksonville (Florida), anunció recientemente sus planes para construir un centro de 37.000 metros cuadrados en la esquina de Grand Parkway y Holzwarth Road, justo al sur del emplazamiento de ExxonMobil.
Incluso en el lado noreste de Houston, la Grand Parkway ha dado lugar a acuerdos comerciales, como el Valley Ranch Town Center de 97 hectáreas, un centro comercial de 139.000 metros cuadrados que está desarrollando la empresa Signorelli, con sede en Houston. El proyecto se encuentra a unos 16 km al noreste del campus de ExxonMobil.
The Woodlands, la mencionada comunidad planificada de 11.000 acres situada a unos 8 km al norte del emplazamiento de ExxonMobil, ha experimentado un fuerte crecimiento y el inventario de viviendas unifamiliares es escaso.
Sin embargo, The Woodlands está a punto de ser urbanizada tras 40 años como una de las comunidades más vendidas del país: una nueva urbanización con 33.000 viviendas unifamiliares terminadas, unas 3.700 casas adosadas y condominios, un centro comercial regional, hoteles, apartamentos de alquiler, además de 131 parques, 21 escuelas públicas y 43 congregaciones religiosas. Su población ha superado los 100.000 habitantes, y sus nuevas viviendas, con precios que oscilan entre los 300.000 y los 4 millones de dólares, están en la lista de la compra de muchos de los empleados de ExxonMobil que buscan casas cerca del campus.
Con su historial de atracción de empresas a los suburbios del norte, la conocida comunidad planificada preparó el camino para que ExxonMobil considerara la zona norte de Houston. The Woodlands contaba con 7 millones de pies cuadrados (650.000 metros cuadrados) de espacio de oficinas de primera categoría, que estaba ocupado en un 95% a finales de 2014, según la empresa de corretaje CBRE. Y otros cinco proyectos de oficinas, que suman 1,2 millones de pies cuadrados (112.000 metros cuadrados), están en construcción.
The Woodlands, con su importante oferta de espacio de oficinas de clase A -que incluye dos torres de oficinas que suman 1.4 millones de pies cuadrados (130.000 metros cuadrados) para la sede de Anadarko Petroleum Corporation, se ha convertido en un lugar deseable para las sedes corporativas o las oficinas regionales de las principales empresas.
El desarrollo de Woodlands incluye 7 millones de pies cuadrados (650.000 metros cuadrados) de espacio de oficinas.
El segundo corredor energético
Aunque la economía de Houston se convirtió en uno de los mercados de mayor crecimiento del país en los últimos años, cuando ExxonMobil compró los terrenos para su campus a finales de 2008, Houston empezaba a enfriarse.
El mercado de oficinas de la ciudad fue débil durante la recesión de 2009, con una tasa de desocupación general de oficinas que se acercaba al 20% en 2010.
Pero entonces la industria energética entró en modo de auge. La exploración y producción nacional de energía se disparó a medida que las innovaciones en la perforación de pozos petrolíferos -perforación horizontal y fracturación hidráulica o «fracking»- convirtieron a Texas, una vez más, en uno de los productores de petróleo y gas más ricos del mundo. Los yacimientos petrolíferos que antes se consideraban inútiles se convirtieron en fuentes de «oro negro» porque se podían fracturar. Algunos lo llamaron la «revolución del esquisto» porque las formaciones subterráneas de roca de esquisto se estaban explotando en busca de petróleo con métodos no convencionales.
Houston, conocida como la Capital Mundial de la Energía, aportó el cerebro y la fuerza muscular para el boom. En la zona industrial del este de la ciudad, los obreros trabajaban en turnos de 24 horas para fabricar equipos petrolíferos, y en el puerto de Houston, la importación de acero alcanzó máximos históricos.
Los cerebros del boom energético -geólogos, ingenieros y analistas- operan en los edificios de oficinas de Houston. Durante el reciente boom, la ciudad lideró el crecimiento del empleo y de la población del país, y su mercado de oficinas estaba en llamas. El petróleo alcanzaba los 100 dólares por barril -mucho antes de que los precios se desplomaran a finales de 2014- y Houston estaba en plena ebullición.
La zona norte de Houston recibió su parte de la ola de crecimiento impulsada por la energía. The Woodlands, cerca del emplazamiento de ExxonMobil, vio cómo su espacio de oficinas se llenaba rápidamente. Según Colliers International, el espacio de oficinas de clase A de esta comunidad planificada -con un total de unos 5 millones de pies cuadrados (465.000 metros cuadrados)- alcanzó el 99% de ocupación en 2012, frente al 80% de ocupación registrado tres años antes.
Con la alta demanda, los promotores respondieron con una avalancha de nuevos proyectos de oficinas en el norte de Houston, cerca del proyecto de ExxonMobil y más al norte.
Desde la década de 1970, la sección del oeste de Houston a lo largo de la Interestatal 10 había sido conocida como el Corredor de la Energía, un enorme submercado con casi 30 millones de pies cuadrados (2.8 millones de metros cuadrados) de espacio de oficinas que albergan a gigantes de la energía como Shell Oil, BP America, ConocoPhillips y una miríada de otras empresas.
Las empresas energéticas están repartidas por todo Houston y ocupan las principales torres del centro, pero el Corredor de la Energía del oeste de Houston goza de gran prestigio por su absoluta masificación de empresas energéticas y de las empresas de ingeniería y proveedores que las apoyan.
Luego llegó el cambio hacia el norte. Con el desarrollo de las instalaciones de ExxonMobil, el norte de Houston se aseguró su lugar como lugar preferido para el negocio de la energía: un Segundo Corredor Energético para la ciudad, junto con el Corredor Energético ya establecido en el oeste de Houston.
«Tener dos Corredores Energéticos es bueno para Houston porque reparte la base de empleo por toda la ciudad, no sólo en una zona», dice el corredor de terrenos Stan Creech, de Stan Creech Properties, con sede en Houston. «Pasamos mucho tiempo en el oeste de Houston, que es el corredor energético original. Pero ahora Houston tiene definitivamente dos Corredores de Energía».
El cambio de impulso hacia el norte se vio impulsado por la escala del campus de ExxonMobil: 20 edificios en construcción simultáneamente -una inyección de crecimiento sin precedentes y concentrada como la que la ciudad puede no volver a ver, dice Creech.
«El campus de ExxonMobil es la Super Bowl del sector inmobiliario de Houston. Es increíble. Nunca hemos tenido 10.000 personas mudándose a un proyecto. Es enorme», dijo Creech. «Es probablemente lo más grande que ha ocurrido en Houston».
Ralph Bivins, periodista afincado en Houston, es editor de Realty News Report, un premiado sitio web y boletín electrónico.