Par Tyler Nicely le 28 jan 2020
Lancer une vérification du crédit d’un locataire peut être une partie importante du processus de sélection des locataires et un bon moyen de s’assurer que les propriétaires trouvent des locataires qualifiés pour leur propriété locative. Une fois qu’un locataire potentiel a rempli une demande de location, vous devrez :
- Vérifier le nom complet du locataire, ses antécédents professionnels et son adresse résidentielle.
- Obtenir la permission écrite du locataire pour effectuer une vérification de crédit.
- Choisir une agence d’évaluation du crédit avec laquelle travailler.
- Confirmez que vous êtes le propriétaire de l’immeuble locatif.
- Payer tous les frais associés.
- Lancer la vérification de la solvabilité.
- Analysez les résultats.
Pourquoi les propriétaires devraient-ils effectuer des vérifications de crédit sur les locataires ?
Une vérification de crédit de location aide à démontrer l’historique d’emprunt responsable d’un locataire, ce qui signifie qu’il paie ses dettes à temps (et est plus susceptible de payer son loyer à temps). Cela permet également de montrer s’ils peuvent se permettre de vivre dans votre propriété locative.
Quelles informations sont nécessaires pour une vérification de crédit ?
Avant de pouvoir effectuer une vérification de crédit sur les candidats à la location, chaque candidat âgé de plus de 18 ans doit soumettre une demande de location remplie et donner au propriétaire la permission de vérifier son crédit. En tant que propriétaire, vous devez suivre toutes les directives du Fair Credit Reporting Act et être en mesure de vérifier que vous êtes bien le propriétaire. Voici ce dont vous aurez besoin pour vous préparer à la vérification du crédit locatif :
La demande de location remplie de chaque locataire
La demande contiendra les éléments suivants du locataire :
- Nom légal complet
- Numéro de sécurité sociale
- Date de naissance
- Adresses résidentielles des deux dernières années au moins
- Propriétaire actuel
- Employeur actuel
L’autorisation du locataire
Parce qu’un rapport de crédit pour les locataires exige qu’un demandeur fournisse des informations personnelles sensibles, c’est une bonne idée d’utiliser un service en ligne qui permet au demandeur de fournir lui-même toutes les informations personnelles en toute sécurité. Si vous utilisez un service en ligne, celui-ci peut être en mesure de recueillir ce consentement en votre nom. Sinon, vous devriez travailler avec un avocat pour obtenir un formulaire de consentement pour vos candidats.
Vérification que vous êtes le véritable propriétaire
La plupart des entreprises vous demanderont de soumettre des informations confirmant que vous êtes le propriétaire avant de pouvoir effectuer une vérification de crédit. Les informations qu’elles collecteront comprendront généralement :
- Une preuve de résidence (relevé hypothécaire, facture de services publics, etc.)
- Une preuve d’identité (comme un permis de conduire ou un passeport)
- Une preuve de propriété d’un bien locatif (un relevé hypothécaire ou une facture de services publics pour votre location)
Quels sont les services de vérification du crédit du propriétaire disponibles ?
Il existe plusieurs fournisseurs qui offrent des services de rapport de crédit en libre-service aux propriétaires, mais le moyen le plus courant est de passer par l’un des trois principaux bureaux d’évaluation du crédit :
- Equifax
- Experian
- TransUnion
L’outil de demande et de sélection de Zillow comprend la demande de location d’un locataire, un rapport de crédit d’Experian et une vérification des antécédents de Checkr. Il vous suffit de saisir l’adresse électronique du locataire et le service s’occupe du reste. Une fois que le locataire a rempli sa partie et que la vérification de crédit est terminée, vous recevrez une notification pour consulter son rapport de crédit de locataire en ligne.
Combien coûte une vérification de crédit pour un locataire ?
Les trois principales agences d’évaluation du crédit – Equifax, Experian et TransUnion – facturent des frais, généralement de l’ordre de 25 à 75 dollars par demandeur, en fonction des informations demandées (comme une vérification des antécédents criminels en plus du rapport de crédit).
L’outil de demande et de sélection de Zillow vous fournit gratuitement un rapport de crédit Experian et une vérification des antécédents Checkr. Le demandeur paiera des frais de 29 $, et il pourra utiliser les rapports pour toute demande de location Zillow qu’il remplit dans les 30 jours suivants.
Qui doit payer les frais ?
Dans certains États, vous pouvez demander aux locataires potentiels de payer des frais de demande pour couvrir le coût des vérifications des antécédents et du crédit, ou vous pouvez absorber le coût vous-même. En fin de compte, c’est à vous de décider qui finit par payer pour la vérification du crédit de location. Certaines régions peuvent imposer une limite sur le montant que vous pouvez facturer à un candidat, alors assurez-vous de vous conformer aux lois de l’État et de la municipalité.
Que faire si vous effectuez des vérifications de crédit sur plusieurs locataires ?
Si vous filtrez un grand nombre de candidats, l’abonnement à un service de vérification de crédit peut être plus rentable pour vous. Vous pouvez finir par payer moins par rapport.
Combien de temps prend une vérification de crédit pour un locataire ?
Avec la plupart des services, il peut prendre de 2 à 10 jours pour obtenir l’approbation d’effectuer une vérification de crédit sur des locataires potentiels. Une fois l’approbation obtenue, les résultats du rapport de crédit sont généralement disponibles dans l’heure qui suit.
Zillow Rental Manager fournit des résultats de vérification sans attente – après que le candidat a soumis la demande et que vous avez vérifié votre identité, le rapport de crédit du locataire est disponible en quelques minutes.
Devriez-vous accepter un rapport de crédit fourni par un locataire ?
Il est souvent préférable d’effectuer votre propre vérification du crédit du propriétaire, mais certains locataires potentiels qui ont postulé ailleurs peuvent déjà avoir une copie récente de leur rapport de crédit. Dans la plupart des États, un propriétaire n’est pas tenu d’accepter un rapport de crédit du locataire – mais certains États, comme le Wisconsin, interdisent aux propriétaires de facturer des frais de rapport de crédit au locataire si le demandeur fournit son propre rapport de crédit datant de moins de 30 jours. Vous pouvez toujours exécuter votre propre rapport de crédit sur le locataire potentiel, mais vous devrez obtenir sa permission et payer les frais associés.
Que rechercher dans un rapport de crédit du locataire ?
Un rapport de crédit est un instantané détaillé de l’historique d’emprunt d’une personne qui comprend généralement des informations provenant de banques et d’autres institutions financières, de créanciers et de dossiers publics.
Les rapports des différents bureaux et services ont un aspect légèrement différent, mais tous les rapports de crédit des locataires doivent contenir :
Informations sur le demandeur
En haut du rapport, vous trouverez des informations sur le demandeur comme :
- Son nom complet
- Le nom de son conjoint
- Son numéro de téléphone et son adresse électronique
Indicateurs de fraude
Cette section vous avertit d’une fraude potentielle – assurez-vous d’examiner et de vérifier toutes ces anomalies avec le demandeur.
Résumé financier
Vous verrez une section de résumé qui comprend généralement des enregistrements des éléments suivants :
- Les paiements à temps
- Les habitudes de paiement au cours des deux dernières années (y compris les factures et les paiements en retard ou en souffrance)
- L’estimation totale des paiements mensuels
- L’utilisation des cartes de crédit
- La dette totale
Sommaire des comptes
Ceci vous montre avec quelle constance le demandeur remplit ses obligations financières mensuelles. Tous les comptes – ouverts et fermés – seront répertoriés ici, ainsi que l’historique des paiements de votre locataire potentiel. Vous verrez :
- Comptes bancaires
- Comptes de cartes de crédit
- Prêts (hypothèque, frais de scolarité, voiture, etc.)
- Combien de temps un compte a été ouvert
- Le montant du prêt ou la limite de la carte de crédit
- Si un prêt a des cosignataires
Dossiers publics
Bien qu’ils ne soient pas inclus dans chaque rapport de crédit, certains types de dossiers publics pourraient apparaître dans la vérification de crédit de votre demandeur. S’il y a des privilèges ou d’autres dépôts, vous voudrez probablement demander plus de détails au demandeur. Les dossiers potentiels comprennent :
- Adresses résidentielles actuelles et passées
- Employeurs connus
- Evictions
- Faillites
- Prétentions fiscales ou jugements civils contre le demandeur
Certains dossiers n’apparaîtront pas sur ce rapport, selon leur récence et leur niveau de gravité.
Demandes de crédit
Lorsqu’une personne demande une vérification de crédit, celle-ci apparaîtra sur le rapport de crédit du locataire. Cette section décrit les enquêtes et l’institution ou l’entreprise qui les a effectuées. Il existe deux types d’enquêtes de crédit :
Les enquêtes difficiles : Elles sont effectuées par un prêteur ou une institution financière et affecteront le pointage de crédit, surtout si plusieurs enquêtes sont effectuées dans un court laps de temps.
Enquêtes souples : Elles se produisent dans le cadre d’une vérification des antécédents (ou lorsque quelqu’un demande une copie de son propre rapport de crédit) et n’affectent pas le score de crédit. Une vérification de crédit de locataire est un exemple d’enquête douce.
Collections
Cette section de votre dossier de crédit de locataire indiquera si des comptes du demandeur sont en recouvrement. Cela comprend les factures médicales impayées, les prêts étudiants et d’autres types de dettes. Vous aurez un aperçu du montant qui a été payé et de celui qui reste à payer.
Score de crédit du locataire
Selon le service et le bureau de crédit, le score de crédit du locataire peut varier légèrement. Les scores courants comprennent le score FICO® et le score VantageScore. Ces deux modèles génèrent des scores compris dans une fourchette de 300 à 850. En général, lorsque vous examinez les scores de crédit, vous pouvez utiliser l’échelle suivante :
- 800+ – Exceptionnel
- 740-799 – Très bon
- 670-739 – Bon
- 580-669 – Moyen
- 579 ou moins – Mauvais
En septembre 2019, le score FICO moyen aux États-Unis.S. est de 703. Cependant, le locataire américain typique a 33 ans – et les scores de crédit moyens segmentés par âge ont un aspect bien différent :
- Ages 20-29 : 662
- Ages 30-39 : 673
- Ages 40-49 : 684
- Ages 50-59 : 706
- Ages 60+ : 749
Quels facteurs affectent le score de crédit d’un locataire ?
Plusieurs facteurs ont un impact négatif sur le score de crédit d’un locataire. Par exemple, le score du locataire peut être faible si :
- Leur historique de crédit n’est pas assez long.
- Ils n’ont pas assez de comptes pour montrer un historique de crédit.
- Ils ont de mauvais antécédents de paiement ou des retards de paiement récurrents.
- Ils ont fait faillite ou ont saisi une maison.
- Ils ont été expulsés d’une résidence précédente.
- Ils ont récemment déménagé à la campagne.
- Ils ont eu une facture envoyée en recouvrement.
Bien que le score de crédit soit important, regardez-le comme une partie de l’histoire de crédit plus large. Un excellent locataire pourrait avoir subi un revers et avoir un faible score de crédit, mais il pourrait travailler à le reconstruire. Et quelqu’un avec un excellent score peut s’avérer être un locataire moins que souhaitable.
Comment lire le rapport de crédit d’un locataire ?
Si un candidat a une facture médicale impayée ou se remet d’une période de chômage, il pourrait avoir des éléments négatifs sur son rapport de crédit ou un score de crédit de locataire plus faible, mais pourrait encore être un bon candidat pour votre propriété locative.
Si le locataire a un bon crédit
Si le formulaire de vérification du crédit du locataire revient avec un score élevé, il est plus susceptible de payer ses factures à temps et d’avoir un ratio revenu/dette favorable. Assurez-vous d’effectuer une vérification des antécédents avant de prendre votre décision finale et d’aller de l’avant avec un contrat de location.
Si le locataire n’a pas d’antécédents de crédit
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une personne peut ne pas avoir d’antécédents de crédit, notamment :
- Elle est jeune et n’a pas encore construit d’antécédents de crédit.
- Elle se méfie des banques.
- Elle a récemment déménagé à la campagne.
- Elle vous fournit des informations fausses ou incorrectes.
Si la vérification du crédit du locataire ne donne rien, vous pouvez utiliser la vérification de l’emploi et des antécédents criminels pour vérifier les informations qu’il a fournies dans sa demande.
Si le locataire a un mauvais crédit
Si vous effectuez une vérification du crédit d’un locataire et qu’il a un faible score, assurez-vous d’examiner attentivement le rapport de crédit. Il y a souvent des erreurs ou des choses dont le locataire n’était pas conscient, mais qu’il est prêt à réparer. Certains bons locataires peuvent avoir eu des moments difficiles dans le passé, mais travaillent à améliorer leur crédit.
Avant de rejeter un candidat :
- Recherchez les mesures qu’il prend, le cas échéant, pour améliorer son crédit.
- Regardez son rapport de crédit pour voir son historique de paiement des loyers précédents.
- Appelle ses anciens propriétaires (avec la permission du demandeur) pour voir s’il est un locataire fiable.
- Consulte un professionnel du droit pour t’assurer que tu ne violes aucune loi en rejetant le demandeur.
Location à une personne ayant un mauvais crédit :
Même si la vérification du crédit du locataire donne des résultats négatifs, tu peux quand même décider de louer à cette personne. Dans ce cas, vous pouvez envisager de lui demander d’ajouter un cosignataire ou un garant à son bail.
Comment les propriétaires vérifient-ils les revenus et les antécédents de location ?
Une personne sur cinq a une erreur dans son dossier de crédit – c’est donc une bonne idée de vérifier la vérification de crédit de votre propriétaire et de vous assurer que vos informations sont exactes. Voici quelques façons de le faire :
- Appeler son employeur. L’employeur d’un candidat sera en mesure de confirmer son revenu et son statut d’emploi – assurez-vous simplement d’obtenir la permission du candidat au préalable.
- Contactez les anciens propriétaires. Avec la permission d’un candidat, vous pouvez appeler les anciens propriétaires pour vérifier leur historique de location.
Si l’une des informations que vous recueillez ne correspond pas à la demande, parlez au locataire de ces divergences. Si vous décidez de rejeter un candidat, assurez-vous de vous conformer à toutes les lois applicables en matière de logement équitable.
Que se passe-t-il après la vérification du crédit des candidats à la location ?
Une fois que vous avez examiné la vérification du crédit et des antécédents des locataires et décidé d’accepter un locataire potentiel, voici vos prochaines étapes :
- Créer un contrat de location. Demandez à un professionnel du droit d’examiner votre contrat de location pour vous assurer qu’il est conforme aux lois fédérales et locales – et qu’il expose clairement les droits et les responsabilités du locataire et du propriétaire.
- Notifiez le locataire potentiel que sa demande a été approuvée. Vous pouvez leur envoyer le contrat de location avec la lettre d’acceptation et une demande de dépôt de garantie.
- Revoir, signer et dater le contrat de bail. Une fois que le propriétaire et le locataire ont signé et daté le contrat de bail, celui-ci devient juridiquement contraignant.