Le programme d’aide au loyer Section 8 aide les locataires à se payer un logement en leur fournissant un bon de loyer. Le programme est administré au niveau fédéral par le Department of Housing and Urban Development (« HUD »), et administré localement à NYC par la New York City Housing Authority (« NYCHA »). Dans de nombreux cas, le locataire devra payer une partie du loyer qui n’est pas couverte par le bon de la section 8. À New York, les propriétaires acceptent les locataires de la section 8 car, au minimum, ils recevront le loyer du bon d’échange. Cependant, il arrive que le locataire cesse de payer son loyer ou que le propriétaire veuille récupérer l’appartement. Comment un propriétaire peut-il expulser un locataire de la section 8 ?
Il peut y avoir de nombreuses raisons pour lesquelles un propriétaire cherche à expulser un locataire. Il peut s’agir du non-paiement du loyer. Cela pourrait être en raison d’une violation du bail. Cela pourrait être parce que le bail a expiré et n’a jamais été renouvelé. Si un locataire reçoit un bon de la section 8, cela rend l’affaire plus complexe. Il y a plus de garanties procédurales dans le cas d’un locataire de la section 8.
Nous allons commencer par cette situation car c’est probablement la plus simple des variations. Généralement, un locataire de la section 8 aura eu un bail valide à un moment donné, et un contrat de paiement d’aide au logement (« HAP »). Bien que les locataires devront recertifier leurs dossiers, et faire en sorte que le propriétaire renouvelle ces accords de temps en temps, il arrive que ces documents expirent.
Lorsque le bail expire, le propriétaire continuera généralement à recevoir le paiement de la subvention Section 8. Bien que le locataire soit censé continuer à payer sa part du loyer, il se peut qu’il ne le fasse pas. Il arrive souvent qu’un propriétaire cherche à expulser un locataire dans ce cas lorsque celui-ci ne paie pas sa part du loyer.
Avis de 30 jours pour quitter les lieux
Puisqu’il n’y a pas de bail valide, le propriétaire ne peut pas intenter une action pour non-paiement. Ainsi, un propriétaire doit entamer une action de rétention contre le locataire. Puisqu’un locataire de la section 8 est impliqué, l’avis de démission qui est signifié au locataire devra également être posté ou livré à la NYCHA le même jour que l’avis est signifié au locataire.
Avis de pétition et pétition
En supposant que le locataire ne quitte pas les lieux après la signification de l’avis de vacance de 30 jours, le propriétaire procédera au dépôt d’un avis de pétition et d’une pétition. En plus de signifier l’avis de pétition et la pétition au locataire, le propriétaire devra (1) signifier une copie de l’avis de pétition et de la pétition à la NYCHA (comme s’il signifiait un locataire) ou (2) poster une copie de l’avis de pétition et de la pétition par courrier de nuit. Notez que l’envoi d’une copie de l’avis de pétition et de la pétition par tout autre moyen que le courrier de nuit sera considéré comme une signification défectueuse, et peut entraîner le rejet de l’affaire de rétention.
Que se passe-t-il au tribunal ?
Après la signification de l’avis de pétition et de la pétition, vous et le locataire devez comparaître au tribunal à la date qui a été fixée dans l’avis de pétition. La première comparution est toujours une comparution pour conférence, ce qui signifie que vous rencontrerez l’avocat du tribunal pour envisager un règlement, mais l’affaire ne sera pas présentée au juge pour un procès. Habituellement, si une partie demande un ajournement lors de cette première conférence, il est accordé sans aucune question.
Si les parties ne peuvent pas régler lors de cette première conférence, l’affaire est ajournée pour que les parties reviennent. À cette date suivante, la même chose se produit – l’affaire est de nouveau mise en conférence pour explorer un règlement. Si aucun règlement ne peut être conclu, l’affaire est marquée pour le procès et, en fonction de la charge du calendrier du juge, présentée au juge.
Une considération particulière est accordée aux bénéficiaires de la section 8 en ce sens que les juges leur donneront suffisamment de temps pour transférer leur bon à un autre appartement. Ainsi, en tant que propriétaire, plutôt que de retourner au tribunal à maintes reprises, il peut être intéressant d’envisager de conclure un accord à l’amiable dès le début, donnant au locataire le temps de trouver un nouvel appartement pour y transférer le bon. Si ce délai expire, le fardeau passe au locataire de déposer une ordonnance pour montrer la cause afin d’obtenir plus de temps pour trouver un appartement.
Situation 2 : Lorsque le locataire de la section 8 a effectivement un bail valide
Si un propriétaire cherche à expulser un locataire de la section 8 où le locataire a un bail valide, il y a quelques exigences procédurales supplémentaires que le propriétaire doit respecter. Tout d’abord, il doit y avoir un motif valable pour expulser le locataire.
Lorsqu’il y a un bail valide, il y a deux voies qu’un propriétaire peut prendre pour expulser un locataire. La première voie est pour le non-paiement par le locataire de sa part du loyer. Lorsque le bon de la section 8 permet de payer une partie du loyer, le locataire est responsable du paiement du solde. Si un locataire ne paie pas sa part du loyer, le propriétaire peut engager une procédure de non-paiement.
La deuxième voie consiste pour le propriétaire à poursuivre un cas de rétention basé sur la résiliation ou la suspension de la subvention de la Section 8. À titre d’exemple, un locataire peut omettre de recertifier son cas auprès de la NYCHA en temps opportun ou de manière appropriée. Dans ce cas, le propriétaire devra enquêter auprès de la NYCHA pour savoir si la subvention a été suspendue ou résiliée et, si c’est le cas, il peut entamer une procédure de rétention.
Un propriétaire peut également entamer une procédure de rétention contre un locataire de la section 8 si le locataire a violé les termes du bail et du contrat HAP. Il s’agit probablement d’une voie plus difficile, qui ne devrait être utilisée qu’en cas de nécessité absolue.
Notifier à la NYCHA l’intention d’expulser un locataire de la section 8
Si un propriétaire cherche à expulser un locataire de la section 8 pour l’un des deux motifs énoncés (non-paiement de la part de loyer du locataire ou résiliation/suspension de la subvention de la section 8), le propriétaire doit impliquer la NYCHA dans son affaire. Tout d’abord, le propriétaire devra remplir et signifier une certification des motifs d’expulsion avant de commencer l’affaire. Ensuite, en fonction de la réponse de la NYCHA, le propriétaire peut commencer l’affaire d’expulsion.
Certification de la NYCHA du fondement de l’expulsion dans les cas d’expulsion de la section 8
La certification du fondement de l’expulsion (« certification ») est un formulaire d’une page que le propriétaire doit préparer et fournir à la NYCHA qui leur donne un avis de l’intention d’expulser un locataire, et du fondement de l’expulsion par le propriétaire. Si le cas est pour le non-paiement par le locataire de sa part du loyer, le propriétaire doit clairement indiquer la part mensuelle du locataire, quels mois le locataire n’a pas payé sa part, le montant total prétendument dû, tout loyer supplémentaire qui est autorisé en vertu du HAP, et le montant du loyer contractuel du HAP.
Si la certification est basée sur la résiliation ou la suspension de la subvention de la Section 8, ou une violation présumée du bail par le locataire, le propriétaire doit en expliquer le fondement.
La certification doit être remise au locataire et à la NYCHA au moins vingt-cinq (25) jours avant la date à laquelle une procédure d’expulsion est engagée. Si la certification est envoyée par courrier à la NYCHA, alors un préavis d’au moins trente (30) jours doit être fourni. Le locataire a dix (10) jours à compter de la date d’envoi ou de livraison de la certification pour répondre à la NYCHA concernant les allégations.
Dans les vingt (20) jours suivant la réception de la certification, la NYCHA émettra une détermination écrite indiquant si elle accepte ou s’oppose aux allégations du propriétaire dans la certification. Si la NYCHA ne répond pas ou accepte les allégations de la certification, le propriétaire peut poursuivre l’affaire d’expulsion à condition que le propriétaire signifie une copie de l’avis de pétition et de la pétition à la NYCHA par courrier de nuit. Si NYCHA, cependant, s’oppose aux allégations dans la certification, alors le propriétaire doit nommer NYCHA comme défendeur dans l’affaire d’expulsion, et signifier NYCHA comme il le ferait pour un locataire.
Langage que la pétition doit inclure
Dans un cas où la certification était requise, un langage et des allégations particulières doivent être inclus dans la pétition, sinon l’affaire sera rejetée, et le propriétaire devra recommencer. En plus du langage habituel que l’on retrouve dans une pétition (les noms des parties, une description spécifique des locaux, s’il y a un bail, etc.), une pétition dans un cas où la certification est requise devra inclure les déclarations suivantes ou inclure des documents joints montrant :
- Que la NYCHA et les locataires ont reçu la Certification du propriétaire
- Le motif de la procédure d’expulsion
- La réponse de la NYCHA
- Que les motifs de la procédure d’expulsion sont les mêmes que ceux de la Certification
- Que le propriétaire ne cherche pas à récupérer la partie subvention du loyer.
Une fois au tribunal, le même processus que celui décrit ci-dessus se déroule. Les parties se présenteront pour une conférence avec l’avocat du tribunal afin d’explorer un règlement. Si l’affaire ne peut pas être réglée, l’affaire sera ajournée et marquée pour le procès.
Conclusion
Le programme d’aide au logement Section 8 peut être excellent pour un propriétaire et un locataire. Pour un propriétaire, il fournit la sécurité que l’argent du loyer sera reçu. Pour un locataire, il contribue à rendre le logement abordable. Néanmoins, il arrive que des litiges surviennent et qu’un propriétaire cherche à expulser un locataire. Selon le statut du bail et du HAP, il y a différentes voies qu’un cas peut emprunter. À la fin de la journée, cependant, dans la plupart des cas, un propriétaire aura le droit d’expulser et un locataire devra déménager, même si le locataire reçoit une aide de la section 8.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les expulsions, ou si vous avez besoin d’aide pour une expulsion, contactez le Law Office of Richard Kistnen, , ou appelez le (718) 738-2324.