Le secteur de la location de vacances regorge d’opportunités en or et de fruits à portée de main pour quiconque débute. En plus de cela, l’industrie continue de croître chaque année. Cela signifie que vous n’avez pas à vous battre pour une part du gâteau – il ne cesse de grossir.
Si vous êtes nouveau dans la possession et l’exploitation d’une propriété de location de vacances ou si vous envisagez de vous lancer, il y a beaucoup de choses que vous pouvez faire pour raccourcir votre courbe d’apprentissage et augmenter vos revenus dès le premier jour. Vous pouvez commencer par éviter certains des problèmes courants liés à la gestion des locations de vacances. Mais surtout, vous pouvez apprendre des vétérans expérimentés et des experts en location de vacances. Pour vous aider, nous avons demandé à ces pros du secteur quels conseils ils donneraient aux nouveaux hôtes pour posséder une location de vacances. Voici ce qu’ils ont dit :
Identifier un groupe démographique spécifique et commercialiser pour eux
Amanda Duff est un publiciste hôtelier et un vétéran de l’industrie du tourisme. Elle a passé plus d’une décennie à aider les hôtels à peaufiner leurs stratégies marketing de relations publiques. Amanda gère également une maison de vacances qu’elle commercialise via VRBO. Voici un conseil qu’elle a tiré de l’industrie hôtelière et appliqué avec succès aux locations de vacances :
Mon meilleur conseil est de commercialiser votre location de vacances auprès d’une population spécifique. Commencez par identifier ce qui rend votre maison unique. Puis mettez l’accent sur ces caractéristiques particulières dans la description et les photos de votre listing. Cela vous paraît vague ? Voici un exemple de cette stratégie en action. Nous avons un enfant en bas âge, alors notre maison de location de vacances est équipée de tous les dispositifs de sécurité pour les bébés. Des barrières, des loquets de sécurité, des caches pour les prises électriques, et tout ce qu’il y a entre les deux. Nous avons également transformé un petit bureau en salle de jeux, car la plupart de nos hôtes ciblés n’ont pas besoin d’un bureau dédié lorsqu’ils sont chez nous. De nombreux clients nous ont dit qu’ils avaient réservé notre propriété en raison de ses caractéristiques adaptées aux bébés et aux enfants. En identifiant les commodités pour lesquelles les invités sont prêts à payer, nous avons pu diminuer les taux de vacance et augmenter les revenus.
Vous n’avez pas besoin de vous ruiner en décorations haut de gamme et en gratuités pour faire bonne impression
Jordan Bishop est écrivain et nomade numérique. Il a obtenu le statut de Superhost et gère un loft design et élégant dans le centre d’Istanbul qui a obtenu le titre très convoité d’Airbnb Plus. Jordan a boosté sa propriété avec des astuces non conventionnelles que tout nouvel hôte peut mettre en œuvre :
Vous n’avez pas besoin de vous ruiner en matière de décorations et de gratuités pour votre maison de location de vacances. En fait, les magasins à un dollar sont une excellente source d’articles bon marché, mais d’apparence haut de gamme que tout hôte peut utiliser pour transformer une location de vacances fade en un paradis de designer. En voici quelques-uns que j’ai utilisés dans ma propre propriété Airbnb Plus :
- Bougies : Les bougies peuvent être coûteuses. Heureusement, il y a beaucoup de superbes au magasin à un dollar. J’ai eu plusieurs invités qui m’ont dit que les bougies que je laissais pour eux étaient un geste adorable. C’est un article de luxe qui booste l’expérience des invités en créant une bonne ambiance avec l’avantage supplémentaire que cela fait sentir l’appartement très bon.
- Organisateurs de salle de bain : Les invités aiment avoir un organisateur de salle de bain pratique qui leur permet de ranger leurs articles de toilette et les fait se sentir chez eux pendant leur séjour. Le magasin à un dollar a un tas de variétés différentes, dont la plupart sont superbes.
- Vaisselle & couverts : Le magasin à un dollar a beaucoup de superbes vaisselle et couverts dont vous ne sauriez jamais qu’ils ne coûtent qu’un dollar. L’autre avantage d’acheter de la vaisselle à un dollar est qu’elle est facilement remplaçable. Si une assiette se casse ou si vous perdez une fourchette, vous n’avez pas besoin d’acheter un tout nouveau set – il suffit d’en prendre un de plus, et vous êtes prêt à partir.
- Cadres photos : Tout comme la vaisselle et les couverts, vous pouvez obtenir de superbes cadres photo au magasin à un dollar, et personne ne saura jamais d’où ils viennent. Si vous avez beaucoup de photos dans votre maison, comme c’est mon cas, c’est une énorme économie d’argent.
- Les articles de toilette de première qualité : Ma règle en tant qu’hôte est que tout ce qui touche le corps de mes invités doit être luxueux. Je propose toujours des savons de marque comme Dove. Étonnamment, vous pouvez trouver ces articles de haute qualité au magasin à un dollar.
- Cartes de vœux : Une chose unique que j’aime faire pour mes invités est de leur laisser une carte postale préaffranchie qu’ils peuvent envoyer à un ami ou à un membre de la famille dans le monde entier. Et où est-ce que je trouve ces cartes postales ? Vous l’avez deviné : au magasin à un dollar. Les clients trouvent que c’est un geste tellement attentionné qu’ils en parlent souvent dans leurs commentaires. Il ne faut pas beaucoup d’argent pour impressionner !
Faites tout ce que vous pouvez pour obtenir des avis
Guy Novik est le directeur général d’Orlando Villa Holidays, une société de location de vacances spécialisée dans les villas de luxe de haute qualité dans la région d’Orlando. L’entreprise de Guy exploite actuellement 250 villas. Voici l’un de ses conseils pour devenir propriétaire d’une location de vacances :
Les avis font partie des principaux facteurs que les vacanciers prennent en compte avant de réserver une location de vacances. En raison du prix élevé de ce qu’ils louent, les clients potentiels ne feront pas confiance à un endroit, qui a un faible nombre d’avis ou plusieurs avis défavorables. D’un autre côté, les avis très positifs font apparaître votre annonce comme plus fiable. Les avis contribuent à faire pencher la décision d’un client potentiel en votre faveur. Trouvez donc un moyen de recueillir rapidement des commentaires et de générer des avis sur votre location de vacances lorsque vous commencez à la louer. Et ne vous inquiétez pas d’un avis négatif de temps en temps. Une location de vacances qui n’a que des avis 5 étoiles peut paraître suspecte.
Conseil de pro de l’équipe Hostfully : Les avis sur les locations de courte durée sont cruciaux pour un certain nombre de raisons de marketing, notamment un meilleur classement dans les résultats de recherche Airbnb. Vous devez non seulement vous efforcer d’obtenir la qualité (avis 5 étoiles), mais aussi la quantité. Le problème est qu’obtenir de nombreux avis pour votre location de vacances peut être fastidieux. Envoyer un message aux clients après leur départ pour leur demander un avis peut passer au second plan lorsque vous vous concentrez sur le nettoyage et la rotation pour le prochain séjour. C’est là que l’automatisation (notre spécialité !) entre en jeu. Avec un système de gestion de propriété (PMS), vous pouvez créer une règle qui envoie un message au client qui part deux jours après son départ, pour le remercier de son séjour et lui demander de donner son avis. La plupart des clients acceptent et finissent par laisser un excellent commentaire. Pas de travail supplémentaire pour vous, et plus d’avis pour vos locations de vacances.
Utiliser les gestionnaires de canaux pour atteindre plus d’invités potentiels
Neill Kramer est le propriétaire de l’Ohana Retreat, une location de vacances haut de gamme dans l’exotique Bali, en Indonésie. Il est un expatrié américain, vit en Indonésie et exploite des locations de vacances depuis sept ans. Voici un conseil qu’il donne aux nouveaux hôtes :
Pour augmenter votre taux de vacance, et votre revenu potentiel, vous devez faire connaître votre location de vacances à autant d’hôtes potentiels que possible. Pour ce faire, vous voudrez profiter de la visibilité de toutes les plateformes de location de vacances (Airbnb, VRBO, Booking.com, etc.). Mais faire cela manuellement (c’est-à-dire sur votre smartphone) serait un cauchemar logistique. Lorsque la maison de vacances est réservée sur un site, vous devez la rendre indisponible sur tous les autres sites manuellement ou risquer une double réservation. Par ailleurs, les doubles réservations entraînent des annulations, ce qui a une incidence sur l’affichage de votre propriété en premier sur Airbnb. Pour contourner ce problème, vous devez faire appel à un gestionnaire de canaux. Le but d’un gestionnaire de canaux est d’avoir un contrôle automatisé sur plusieurs calendriers. Lorsque vous recevez une réservation d’un site, le gestionnaire de canaux bloque automatiquement les autres calendriers, empêchant ainsi la double réservation.
Certains éditeurs de logiciels vendent des gestionnaires de canaux séparément. Mais l’idéal est d’obtenir une suite intégrée de produits comprenant un système de gestion des clients, un moteur de réservation, un système de suivi des revenus, un hub de communication qui prévoit une messagerie automatisée, un front office ou un tableau de bord, et une plateforme d’upsell. Des sociétés comme Hostfully proposent tout cela dans une offre groupée de plateforme de gestion de propriété (PMP). Cela peut sembler être un ajout coûteux à votre exploitation de location de vacances (surtout si vous débutez), mais faites confiance au potentiel d’augmentation des revenus qu’offrent les PMP est énorme.
Conseil de l’équipe Hostfully : Tout d’abord, merci pour cette recommandation élogieuse Neill ! La distribution multicanal est un outil marketing important avec lequel nous voyons de nombreux petits hôtes se débattre. Si vous regardez notre enquête sur l’industrie, vous remarquerez que les grandes entreprises en pleine croissance ont tendance à annoncer leurs propriétés sur plusieurs canaux. Les petits hôtes et gestionnaires ont tendance à avoir du mal à le faire et à s’inscrire sur moins de plateformes. Mais comme Neill l’a souligné, avec les bons outils technologiques, vous pouvez avoir la même puissance de feu marketing pour les locations de vacances qu’une entreprise possédant plus de 100 annonces. Pour connaître les tenants et les aboutissants de cette stratégie, consultez notre article sur le sujet :
Développez un processus pour filtrer les invités et protéger votre investissement
Mackenzie Kearnan est responsable marketing chez Autohost, un système de filtrage des invités pour les locations de courte durée et de vacances. Le logiciel intelligent effectue des vérifications des antécédents Airbnb et signale les risques pour réduire les fêtes, les dommages matériels et les activités frauduleuses. Mackenzie est elle-même hôte de locations de vacances et sait une chose ou deux sur la sélection des hôtes potentiels. Voici ses conseils sur la propriété d’une maison de location de vacances :
Le secteur de la location de vacances est confronté à une quantité considérable de risques liés aux invités qui endommagent les propriétés. Pour protéger nos gains, nos investissements et la confiance que nos communautés accordent aux propriétaires et aux exploitants de locations de vacances, nous devons protéger nos propriétés contre les invités indisciplinés. Il est extrêmement important de sélectionner les hôtes. Si vous débutez, mettez en place un processus. Posez des questions, vérifiez les pièces d’identité et collectez les dépôts de garantie. De cette façon, le filtrage des clients fera partie intégrante de vos opérations. Un seul mauvais client peut détruire votre réputation et vous coûter des milliers de dollars en dommages matériels. En filtrant les invités de manière légale et non discriminatoire, vous pouvez éviter complètement ce risque.
Conseil de pro de l’équipe Hostfully : Avec le bon PMS, vous pouvez mettre le filtrage des invités en pilote automatique. Par exemple, depuis Hostfully, vous pouvez activer les services Autohost (un système de filtrage des devinettes) et NoiseAware (un service de surveillance du bruit). Ainsi, lorsqu’une réservation arrive, Hostfully envoie les données de réservation et Autohost filtre le client potentiel. Ensuite, pendant le séjour, Hostfully et Noiseaware travaillent ensemble pour s’assurer que vos invités respectent les règles de bruit de la propriété de location de vacances.
Faites-vous confiance et étudiez la concurrence locale lorsque vous fixez votre tarif de nuit
Jenny Lovett est un opérateur de location de vacances à succès, et la fondatrice de portugalholidays4u, un portail d’annonces de logements locatifs au Portugal. Pendant son temps libre, elle contribue aussi régulièrement à des magazines de tourisme français. Jenny a de bons conseils pour les nouveaux hôtes en matière de prix :
Faites attention à votre tarification si vous utilisez les conseils fournis par les grands services comme Airbnb, VRBO et Booking.com. Ils recommanderont un prix pour votre location lorsque vous inscrirez votre propriété. Mais ce prix est souvent basé sur le prix le plus bas disponible localement, et non sur la valeur de votre location. Faites plutôt des recherches sur vos concurrents locaux et sur ce qu’ils offrent pour leur prix. Vérifiez ensuite que vos tarifs couvrent toutes les dépenses et que vous obtenez un rendement qui en vaut la peine. Vous devriez également suivre les analyses de votre propriété de location de vacances au fil du temps pour trouver toute possibilité d’augmenter les revenus. Quoi que vous fassiez, ne participez pas à la course au moins-disant. Les gens sont toujours prêts à payer pour la qualité.
Un conseil de l’équipe d’Hostfully : Jenny soulève un bon point en ce qui concerne la course vers le bas. D’après notre expérience, nous remarquons que de nombreuses petites sociétés de gestion de locations de vacances ont tendance à se détourner des applis de tarification dynamique. Si vous n’êtes pas sûr de ce que c’est, il s’agit d’un logiciel en tant que service qui analyse votre marché environnant et fait des ajustements (ou des recommandations) pour équilibrer votre taux d’occupation et votre tarif journalier moyen afin d’augmenter vos revenus. Certains services facturent un montant fixe tandis que d’autres facturent un pourcentage. Ainsi, quel que soit votre modèle de revenu, il existe une application de tarification dynamique adaptée à vos besoins. Notez que Hostfully a des intégrations avec toutes les principales plateformes de tarification dynamique. Activez l’intégration et et les deux logiciels travailleront ensemble pour stimuler votre résultat net.
Les premières impressions comptent, même dans la location de vacances
Matt Woodley est un hôte de location de vacances depuis 12 ans, avec des propriétés en Nouvelle-Zélande et au Brésil. Matt a profité des grandes plateformes comme Airbnb et VRBO pour commercialiser ses locations de vacances. Étant dans le secteur depuis si longtemps, Matt se concentre sur l’expérience des clients. Voici un conseil pour posséder une location de vacances qu’il offre aux nouveaux hôtes :
Avant même que vos invités ne mettent les pieds dans votre location de vacances, mettez-vous en place pour un avis 5 étoiles en faisant une excellente première impression. Prenez le temps de mettre à jour votre aménagement paysager et assurez-vous que le chemin menant à la porte d’entrée est balayé et libre d’obstacles. Par temps froid, il faut toujours pelleter et dégivrer les allées. Dans les climats chauds, arrosez fréquemment les plantes et retirez immédiatement la verdure morte. Tous les deux ou trois mois, lavez vos fenêtres et vérifiez l’extérieur de la maison pour voir si un entretien est nécessaire. Et gardez à l’esprit que vos invités peuvent arriver après la tombée de la nuit ; vérifiez qu’il y a suffisamment d’éclairage depuis leur place de stationnement jusqu’à l’entrée.
Recherchez les règles et règlements de votre HOA, de la municipalité et de l’État
Fred Davidson exploite des locations de vacances à Montréal depuis cinq ans. Fred investit dans des condos de construction récente, qu’il exploite en tant que locations de vacances avant de les convertir en baux à long terme. Voici un conseil qu’il offre aux hôtes qui exploitent des locations de vacances dans des zones urbaines :
Les grandes villes représentent des potentiels de gains importants pour les hôtes de locations de vacances. La saison des festivals, les touristes estivaux et les conférences sont parfaits pour faire grimper votre taux journalier moyen pour les mêmes dépenses d’exploitation. Mais avant d’acheter un condo comme investissement (ou dans n’importe quelle sorte de maison urbaine) pour l’exploiter en tant que location de vacances, assurez-vous de lire chaque arrêté, règle et règlement régissant les locations de vacances dans votre région. Beaucoup de nouveaux hôtes pensent que la lecture des règles et ordonnances de la copropriété ou de la HOA est suffisante. N’oubliez pas que votre municipalité, ainsi que l’État (ou la province), peuvent également avoir des règlements sur les locations à court terme. Beaucoup de ces restrictions sont assorties de lourdes amendes pour de petites infractions qui peuvent creuser vos résultats financiers ou vous attirer des ennuis judiciaires.
La location de vacances est une activité à part entière.