Un rendu de l’Energy Center, un cube flottant de 10 000 tonnes (9 071 mt) qui semble flotter au-dessus de la place du nouveau campus d’ExxonMobil. (ExxonMobil)
Débutant comme pourrait le faire un roman d’espionnage, une enquête anonyme a conduit à l’un des développements immobiliers les plus importants et les plus transformateurs de l’histoire de Houston. L’opération portait le nom de code « Project Delta », et l’appelant prétendait représenter une entreprise Fortune 500 à la recherche d’un site pour un gigantesque campus d’entreprise.
La photographie aérienne avait révélé une grande étendue de terrain boisé à 20 miles (32 km) au nord du centre-ville de Houston, près de l’Interstate 45, non loin de l’aéroport intercontinental George Bush. The Woodlands, une communauté planifiée de renommée nationale et un lieu désigné par le recensement, se trouvait également à proximité du site. La société Fortune 500 non identifiée était très intéressée par ce bijou de taille, rare, de terrain vacant et boisé à proximité de la capitale énergétique du pays.
Le propriétaire du terrain, CDC Houston, avait déjà entendu tout cela. Au fil des ans, le promoteur avait reçu des propositions pour un circuit de course NASCAR et des idées de dizaines d’autres acheteurs potentiels, explique Keith Simon, vice-président exécutif et directeur du développement de CDC Houston. Mais les offres avaient toujours été faibles.
Cette fois, cependant, l’acheteur s’est avéré être un véritable utilisateur d’entreprise-ExxonMobil, qui met aujourd’hui la touche finale à un campus d’entreprise de 20 bâtiments, de 3 millions de pieds carrés (279 000 m²), de 385 acres (156 ha) où travailleront 10 000 employés.
« ExxonMobil nous a contactés au milieu de 2008. C’était très secret ; aucun nom n’a été divulgué du tout », dit Simon. « Ils ont dit qu’ils aimaient beaucoup notre emplacement, mais qu’ils étaient préoccupés par le fait que nous n’avions pas de plan directeur, pas d’infrastructure.
« Notre réponse simple a été : ‘Eh bien, si vous êtes qui vous prétendez être, nous sommes intéressés. Réunissons-nous et déterminons où vous voulez être sur les 2 000 acres. Et nous créerons le plan directeur de la communauté en un mois », se souvient Simon. « C’est donc ce que nous avons fait. »
Les nouveaux bâtiments du campus sont conçus comme des immeubles intermédiaires de six étages afin qu’ils puissent se fondre dans le paysage environnant. (ExxonMobil)
Bien que CDC Houston ne connaisse pas le nom de l’acheteur, le promoteur a organisé une charrette de conception secrète à Houston avec le planificateur principal de CDC, Design Workshop, basé à Denver, et son mystérieux futur client. Un couple d’employés d’ExxonMobil a assisté à la charrette sans s’identifier ou identifier leur employeur.
Le processus était secret, mais il a fonctionné. ExxonMobil a apprécié la vision du plan directeur nouvellement créé. Et CDC Houston, propriété de Coventry Development Corporation de New York, avait trouvé le bon acheteur pour sa propriété détenue depuis longtemps. Après avoir acheté le terrain en 1961, CDC avait patiemment attendu pendant des décennies qu’une grande entreprise créatrice d’emplois donne le coup d’envoi de son développement. ExxonMobil l’était.
Le prix de vente n’a pas été divulgué, mais la gigantesque transaction foncière s’est conclue à la fin de l’année 2008.
« Cela change la donne, sans aucun doute », déclare Frank Fitzgerald, courtier de NewQuest Properties basé à Houston, un analyste qualifié qui a été président de l’Association des agents immobiliers de Houston en 1988, mais qui n’a pas servi de courtier pour la transaction ExxonMobil. « C’est la chose la plus importante à avoir un impact sur cette zone depuis longtemps. »
Le développement de nouvelles routes, d’espaces de vente au détail, de logements et d’utilisations commerciales a été stimulé, directement ou indirectement, par la construction du nouveau campus d’ExxonMobil.
Campus under Wraps
Même aujourd’hui, les responsables d’ExxonMobil restent très discrets sur le nouveau campus. Environ 4 000 employés y travaillent déjà, mais le public, les médias – et même d’autres employés d’ExxonMobil – n’ont pas été autorisés à le visiter.
Ce que l’on sait, en revanche, sur la base des maigres déclarations publiques d’ExxonMobil : Le campus, en construction depuis 2011, comptera 14 immeubles de bureaux de six étages qui ont été délibérément conçus comme des immeubles de taille moyenne afin de se fondre dans le paysage forestier environnant. Il comprendra un grand laboratoire, un centre de bien-être de 9 300 mètres carrés, un centre de conférences et un centre de développement de l’enfant. Gensler, basé à San Francisco, est l’architecte attitré d’une équipe de conception qui comprend Pickard Chilton de New Haven, Connecticut, Hargreaves Associates de San Francisco et PDR de Houston.
Conçu pour avoir un aspect collégial, le campus comprend un espace de trois acres (1.2 ha), un espace commun central réservé aux piétons, inspiré par des voyages de repérage dans des universités et d’autres campus d’entreprises, explique l’architecte de Houston Scott Ziegler, directeur principal de Ziegler Cooper Architects.
Avec la place commune et les plans ouverts dans les intérieurs des bureaux, ExxonMobil atteint son objectif d’utiliser la conception du campus pour encourager la collaboration des employés. « Je pense qu’ils ont fait un travail magistral pour créer un sentiment de communauté et de communication », déclare Ziegler. Les bâtiments sont situés de telle sorte qu’aucun bâtiment n’est à plus de cinq minutes de marche d’un autre bâtiment.
Le campus accueillera le personnel d’ExxonMobil consacré à l’exploration énergétique, au raffinage, aux produits chimiques, au droit des sociétés, aux finances et à d’autres aspects de l’entreprise. Mais il n’abritera pas le siège social de la firme. Le président-directeur général d’ExxonMobil, Rex Tillerson, a mis fin à ces rumeurs de longue date lors d’un discours devant les chefs d’entreprise de Houston l’automne dernier. Le siège social d’ExxonMobil restera à Irving, dans la banlieue de Dallas, a déclaré Tillerson, et il ne sera pas transféré à Houston, à quelque 200 miles (322 km) au sud.
Le campus d’ExxonMobil devrait être pratiquement achevé cet été, et les 10 000 employés au total emménagés d’ici la fin juin. Environ 2 000 employés sont transférés à Houston depuis le campus de 117 acres (47 ha) de la société à Fairfax, en Virginie, un vestige de l’époque où Mobil Corporation avait son siège dans le nord de la Virginie dans les années précédant la fusion de Mobil avec Exxon en 1999. La propriété de Virginie a été louée par le système hospitalier Inova pour un centre médical et de recherche sur le cancer. Un petit nombre d’employés sont transférés d’Akron, dans l’Ohio, vers le nouveau site d’ExxonMobil à Houston, mais la majeure partie de la main-d’œuvre du campus sera transférée d’autres bureaux autour de Houston.
Le nouvel Energy Center de nuit. (ExxonMobil)
Le développement dans l’après-coup
Dans le cadre du déménagement vers le nouveau campus, ExxonMobil vend plusieurs propriétés de Houston qu’elle occupait depuis des années – créant ainsi des opportunités de réaménagement des propriétés autrefois occupées par le plus grand raffineur et distributeur de produits pétroliers au monde.
La tour de bureaux de 45 étages d’ExxonMobil dans le centre-ville de Houston, qui était autrefois le siège de Humble Oil & Refining, un prédécesseur d’ExxonMobil, a été vendue à Shorenstein Properties, basé à San Francisco, en 2013 et relouée par la société énergétique. Plus tard cette année, lorsque ExxonMobil libérera cette tour de 1,2 million de pieds carrés (112 000 m²), désormais appelée 800 Bell, Shorenstein prévoit de réaménager l’immeuble de bureaux datant de 1962 en partenariat avec Griffin Partners de Houston, et des discussions avancées sur la location du bâtiment à la ville pour une utilisation par les services de police et d’incendie ont lieu.
Des opportunités de redéveloppement seront également recherchées sur l’ancien campus de bureaux d’ExxonMobil Chemical Company en cours de libération par ExxonMobil dans la zone de l’Energy Corridor, à l’ouest de Houston.
Le site de l’entreprise chimique de 37 acres (15 ha) a été vendu en 2014 à PM Realty Group de Houston, qui prévoit un projet à usage mixte avec des tours de bureaux, des utilisations multifamiliales, des espaces de vente au détail et un hôtel.
Pour l’économie de Houston, l’importation par ExxonMobil de 2 000 emplois en provenance de l’extérieur de l’État a été un coup de pouce important. Dans l’ensemble, l’économie de la ville a gagné 120 000 nouveaux emplois en 2014, ExxonMobil ayant contribué à certains d’entre eux.
Mais le plus grand coup de pouce pour la ville est peut-être ce que le campus d’ExxonMobil a fait pour réchauffer les marchés immobiliers dans les secteurs nord et nord-ouest de la ville. Alors que les principaux centres d’emploi se sont développés près du centre de la ville, la partie nord de la ville avait attiré sa part de croissance au fil des ans. Mais l’arrivée d’ExxonMobil a donné un coup de fouet à la région. Des dizaines de nouveaux projets et de transactions immobilières ont été engendrés par elle et par la croissance de la ville vers le nord qui l’a accompagnée.
Autres nouveaux projets et transactions récemment annoncés dans l’orbite d’influence d’ExxonMobil :
- Woodson’s Reserve, une communauté de 692 acres (280 ha), est développée par Toll Brothers, basé à Horsham, en Pennsylvanie, avec son partenaire Cernus Development de Houston. Prévu pour livrer des lots aux constructeurs en 2015, Woodson’s Reserve comptera 1 050 maisons unifamiliales et 30 acres (12 ha) pour le développement commercial.
- Skanska USA Commercial Development a acquis 14 acres (6 ha) de terrain pour un développement de bureaux de 1 million de pieds carrés (93 000 m²), juste au sud du campus ExxonMobil. Le site est approprié pour un campus d’entreprise construit sur mesure ou un complexe de bureaux de trois bâtiments avec plusieurs locataires, selon Skanska USA, une filiale new-yorkaise de Skanska AB, une société multinationale basée à Stockholm, en Suède.
- Grand Central Park, un réaménagement du Camp Strake, une ancienne installation de Boy Scouts, est une communauté planifiée de 2 000 acres (809 ha) en cours de développement par Johnson Development, basé à Houston. Johnson a acheté le site, situé près de l’Interstate 45, au Sam Houston Area Council Boy Scouts of America en 2013. Fidelis Realty Partners de Houston a récemment acheté 112 acres (45 ha) du site à Johnson Development pour un projet de commerce de détail en plein air de 750 000 pieds carrés (70 000 m²) avec des magasins à grande surface, des restaurants, une épicerie, un centre de fitness, un cinéma proposé, et plusieurs sites de pad, prévu pour une ouverture en 2017.
Un commons central de trois acres (1,2 ha) réservé aux piétons est destiné à conférer au développement une atmosphère collégiale. (ExxonMobil)
Boom dans le quartier d’ExxonMobil
CDC Houston, le promoteur qui a vendu son site à ExxonMobil, va de l’avant avec le développement de son projet Springwoods Village de 809 hectares (2 000 acres), à usage mixte, qui entoure le campus de la firme énergétique. Lorsqu’il sera terminé dans une dizaine d’années, selon CDC Houston, quelque 10 milliards de dollars de développement seront en place à Springwoods Village.
Depuis qu’ExxonMobil a posé les premiers jalons de son campus il y a quatre ans, la vélocité des nouveaux projets annoncés, planifiés et commencés à Springwoods Village a été remarquable, car la perspective d’être à côté d’ExxonMobil, ou même à distance de marche de son campus, s’est avérée être un fort attrait.
À quelques centaines de mètres d’ExxonMobil, Springwoods Village a attiré le nouveau siège social de Southwestern Energy, une société principalement engagée dans l’exploration et la production de gaz naturel et de pétrole brut qui a emménagé dans un nouveau bâtiment de 515 000 pieds carrés (48 000 m²) en décembre. Patrinely Group, basé à Houston, a développé le bâtiment, qui est utilisé par 1 500 employés de Southwestern Energy.
Patrinely et USAA Real Estate Company de San Antonio, en partenariat avec CDC Houston, prévoient de développer beaucoup plus à Springwoods Village dans une section commerciale de 60 acres (24 ha) appelée CityPlace. Les plans à long terme prévoient 4 millions de pieds carrés (372 000 m²) de bureaux, de commerces de détail, de logements multifamiliaux et d’hôtels. Pour le court terme, Woodbine Development de Dallas prévoit trois hôtels à Springwoods Village, et Fein, une société d’appartements de Houston dirigée par Martin Fein, développe deux projets de location multifamiliale, dont le premier a été achevé l’été dernier.
Tout ce développement rapide immédiatement adjacent au campus d’ExxonMobil a représenté des transactions foncières de premier ordre à Springwoods Village. Mais la plus grosse affaire de toutes a peut-être été un don de terrain au gouvernement de l’État.
CDC Houston a fait don de 125 acres (51 ha) au Texas Department of Transportation pour une extension de la State Highway 99, également connue sous le nom de Grand Parkway.
Avec ce don de terrain sur la partie sud de Springwoods Village, l’État a obtenu l’impulsion nécessaire pour commencer la construction d’une extension de 38 miles (61 km) de la Grand Parkway.
L’autoroute à quatre voies d’un coût de 1,1 milliard de dollars, lorsqu’elle sera terminée fin 2015, passera juste à côté du campus d’ExxonMobil et permettra aux employés de la société énergétique de faire facilement la navette entre le nord-ouest et le nord-est de Houston.
« C’est bon pour tout le monde. De toute évidence, c’était bon pour nous et bon pour la région », déclare Simon, le promoteur de Springwoods Village. « C’est vraiment la cerise sur le gâteau d’avoir ce connecteur est-ouest majeur. »
Le bâtiment des laboratoires. (ExxonMobil)
Une grande autoroute
La Grand Parkway fera plus que simplement acheminer les employés d’ExxonMobil vers leur travail. Elle ouvrira au développement de vastes étendues de terrain dans le nord, le nord-ouest et le nord-est de Houston – des zones qui comprennent des banlieues denses, quelques utilisations commerciales et même des prairies.
Citant l’accessibilité créée par la Grand Parkway, Newland Communities, un promoteur basé à San Diego, a annoncé l’automne dernier des plans pour Elyson, une communauté de 3 600 acres (1 500 ha) où la construction de logements devrait commencer en 2016.
La Grand Parkway attire les promoteurs de centres commerciaux, qui font également la queue pour s’assurer une place parmi les nouveaux toits.
La société Kimco Realty, basée à New Hyde Park, dans l’État de New York, a récemment annoncé qu’elle prévoyait de développer Grand Parkway Marketplace, un « power center » de 400 000 pieds carrés (37 000 m²) avec des pads et des restaurants.
En outre, Regency Centers, une entreprise basée à Jacksonville, en Floride, a récemment annoncé des plans pour un centre de 385 000 pieds carrés (37 000 m²) à l’angle de la Grand Parkway et de Holzwarth Road, juste au sud du site ExxonMobil.
Même du côté nord-est de Houston, la Grand Parkway a enflammé des transactions commerciales, notamment le Valley Ranch Town Center de 240 acres (97 ha), un centre commercial de 1,5 million de pieds carrés (139 000 m²) en cours de développement par Signorelli Company, basé à Houston. Le projet se trouve à environ dix miles (16 km) au nord-est du campus d’ExxonMobil.
The Woodlands, la communauté planifiée de 28 000 acres (11 000 ha) susmentionnée, située à environ cinq miles (8 km) au nord du site d’ExxonMobil, a connu une forte croissance et l’inventaire de maisons individuelles y est serré.
The Woodlands, cependant, est sur le point d’être construite après avoir été pendant 40 ans l’une des communautés les plus vendues de la nation – un développement de ville nouvelle avec 33 000 maisons unifamiliales achevées, environ 3 700 maisons de ville et condominiums, un centre commercial régional, des hôtels, des appartements locatifs, plus 131 parcs, 21 écoles publiques et 43 congrégations religieuses. Sa population a dépassé les 100 000 habitants, et ses nouvelles maisons, dont le prix varie d’environ 300 000 dollars à plus de 4 millions de dollars, figurent sur la liste des achats de nombreux employés d’ExxonMobil qui cherchent des maisons près du campus.
Avec son passé d’attraction d’entreprises dans la banlieue nord, la communauté bien connue de plan directeur a ouvert la voie à ExxonMobil pour envisager le côté nord de Houston. The Woodlands disposait de 7 millions de pieds carrés (650 000 m²) d’espaces de bureaux de premier choix, qui étaient occupés à 95 % à la fin de 2014, selon la société de courtage CBRE. Et cinq autres projets de bureaux, totalisant 1,2 million de pieds carrés (112 000 m²), sont en cours de construction.
Le Woodlands, avec son offre importante de bureaux de classe A – dont deux tours de bureaux totalisant 1.4 millions de pieds carrés (130 000 m²) pour le siège social d’Anadarko Petroleum Corporation – était devenu un lieu souhaitable pour les sièges sociaux ou les bureaux régionaux de grandes entreprises.
Le développement de Woodlands comprend 7 millions de pieds carrés (650 000 m²) d’espace de bureaux.
Le deuxième corridor énergétique
Bien que l’économie de Houston soit devenue l’un des marchés à plus forte croissance du pays ces dernières années, lorsqu’ExxonMobil a acheté le terrain pour son campus fin 2008, Houston commençait à se refroidir.
Le marché des bureaux de la ville était faible pendant la récession de 2009, le taux de vacance global des bureaux approchant les 20 % en 2010.
Mais ensuite, l’industrie de l’énergie est passée en mode boom. L’exploration et la production énergétiques nationales ont grimpé en flèche, les innovations dans le forage des puits de pétrole – le forage horizontal et la fracturation hydraulique ou « fracking » – ayant fait du Texas, une fois de plus, l’un des plus riches producteurs de pétrole et de gaz au monde. Des champs pétrolifères autrefois considérés comme inutiles sont devenus des fontaines d' »or noir » parce qu’ils pouvaient être fracturés. Certains l’ont appelé la « révolution du schiste » parce que les formations souterraines de roche de schiste étaient exploitées pour le pétrole avec des méthodes non conventionnelles.
Houston, connue comme la capitale mondiale de l’énergie, a fourni les cerveaux et les muscles pour ce boom. Dans le quartier industriel de l’est de la ville, des équipes de cols bleus travaillant 24 heures sur 24 ont travaillé à la production d’équipements pour les champs pétrolifères, et au port de Houston, l’importation d’acier a atteint des sommets.
Les cerveaux à l’origine du boom énergétique – géologues, ingénieurs et analystes – travaillent dans les immeubles de bureaux de Houston. Au cours du récent boom, la ville a mené la nation en matière de croissance de l’emploi et de la population, et son marché des bureaux était en feu. Le pétrole était à 100 dollars le baril – bien avant que les prix ne s’effondrent à la fin de 2014 – et Houston ronronnait.
Le côté nord de Houston a attrapé sa part de la vague de croissance alimentée par l’énergie. The Woodlands, près du site d’ExxonMobil, a vu ses espaces de bureaux se remplir rapidement. L’espace de bureaux de classe A de la communauté planifiée – totalisant environ 5 millions de pieds carrés (465 000 m²) – a atteint 99 % d’occupation en 2012, faisant un bond de 80 % d’occupation juste trois ans plus tôt, selon Colliers International.
La demande étant élevée, les promoteurs ont répondu par une vague de nouveaux projets de bureaux dans le nord de Houston, près du projet ExxonMobil et plus au nord.
Depuis les années 1970, la section de l’ouest de Houston le long de l’Interstate 10 était connue sous le nom d’Energy Corridor, un énorme sous-marché avec près de 30 millions de pieds carrés (2.8 millions de m²) d’espaces de bureaux abritant des géants de l’énergie tels que Shell Oil, BP America, ConocoPhillips et une myriade d’autres entreprises.
Les entreprises d’énergie sont dispersées dans tout Houston et occupent de grandes tours dans le centre-ville, mais l’Energy Corridor de l’ouest de Houston est tenu en haute estime en raison de sa masse absolue d’entreprises d’énergie et des sociétés d’ingénierie et des fournisseurs qui les soutiennent.
Puis est venu le déplacement vers le nord. Avec le développement de l’installation d’ExxonMobil, le nord de Houston a assuré sa place en tant que lieu de prédilection pour les entreprises du secteur de l’énergie – un deuxième couloir énergétique pour la ville, aux côtés du couloir énergétique établi dans l’ouest de Houston.
« Avoir deux couloirs énergétiques est bon pour Houston car cela répartit la base d’emploi dans toute la ville, et pas seulement dans une zone », explique le courtier foncier Stan Creech, de Stan Creech Properties, basé à Houston. « Nous passons beaucoup de temps dans l’ouest de Houston, qui est le corridor énergétique original. Mais Houston a maintenant définitivement deux Energy Corridors. »
Le changement de dynamique vers le nord a été poussé à la vitesse supérieure par l’ampleur du campus d’ExxonMobil : 20 bâtiments en construction simultanément – une injection de croissance concentrée et sans précédent, comme la ville pourrait ne plus jamais en voir, selon Creech.
« Le campus d’ExxonMobil est le Super Bowl de l’immobilier de Houston. C’est incroyable. Nous n’avons jamais vu 10 000 personnes emménager dans un seul projet. C’est énorme », dit Creech. « C’est probablement la plus grande chose qui ait jamais eu lieu à Houston. »
Ralph Bivins, journaliste basé à Houston, est rédacteur en chef de Realty News Report, un site Web et un bulletin électronique primés.