Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé ?
Un prêt hypothécaire inversé est un type de prêt immobilier qui vous permet de convertir une partie de la valeur nette de votre maison en espèces.
Avec les prêts hypothécaires ordinaires, les emprunteurs effectuent des paiements mensuels pour rembourser la dette. Avec les prêts hypothécaires inversés, les prêteurs paient les emprunteurs et la dette augmente avec le temps. Le prêt n’est pas réglé jusqu’à ce que l’emprunteur vende sa maison, déménage ou décède.
Le prêt est alors remboursé ou la maison est vendue pour rembourser la dette.
Les propriétaires doivent payer les taxes foncières et les frais d’assurance et garder la maison en bon état lorsqu’ils acceptent un prêt hypothécaire inversé. S’ils ne le font pas – et beaucoup sont tombés dans ce piège – le prêteur peut saisir la maison.
La plupart des prêts hypothécaires inversés sont assurés par la Federal Housing Administration dans le cadre d’un programme connu sous le nom de Home Equity Conversion Mortgage, ou HECM.
La première hypothèque inversée a été rédigée en 1961 lorsque Deering Savings & Loan à Portland, dans le Maine, en a conçu une pour aider une veuve à rester dans sa maison après le décès de son mari.
Le programme a vraiment décollé en 1988 lorsque le Congrès a adopté une loi donnant à la FHA l’autorité d’assurer les prêts. L’activité a atteint un pic en 2008 avec 115 000 prêts, puis la Grande Récession a réduit ce chiffre annuel presque de moitié.
Les dernières années ont vu un retournement de situation. Les prêts hypothécaires inversés ne représentent toujours que 1 % des 11 500 milliards de dollars de prêts hypothécaires américains. Mais le nombre de demandeurs éligibles – les personnes âgées de plus de 62 ans – devrait passer de 46 millions aujourd’hui à 98 millions en 2060, selon les statistiques 2017 du Département de la santé et des services sociaux.
Faits sur les prêts hypothécaires inversés
La population âgée en plein essor – et certains spots publicitaires de l’acteur Tom Selleck – sont une partie de la raison pour laquelle les prêts hypothécaires inversés sont de nouveau populaires.
Lorsque Selleck parle, les gens écoutent. Dernièrement, la star de « Blue Bloods » et de « Magnum P.I. » a parlé de prêts hypothécaires inversés.
Ne vous inquiétez pas, dit-il dans une publicité. Les prêts hypothécaires inversés peuvent être une réponse à vos prières financières.
« Ce n’est pas un autre moyen pour les banques d’obtenir votre maison », dit Selleck. « Et ce n’est pas non plus trop beau pour être vrai. »
C’est facile à dire quand vous avez une valeur estimée à 45 millions de dollars comme Selleck, mais des milliers d’Américains qui ne sont pas des stars de la télévision ont des idées différentes.
Le secteur est imprégné de promesses, de controverses et de récits édifiants. Si vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire inversé, la meilleure façon de vous assurer une histoire heureuse est de vous informer.
Les affaires sont en plein essor dans des endroits comme American Advisor Group, ou AAG. La société que Selleck endosse a vu son chiffre d’affaires tripler, passant de 63 millions de dollars en 2012 à 216 millions de dollars en 2016.
Alors oui, quand Selleck parle, les gens font une hypothèque inversée.
Mais devraient-ils le faire ?
Il existe quatre types d’hypothèques inversées. Avant de vous lancer, vous devez en connaître les différences, les avantages, les inconvénients et les risques.
Qui est un bon candidat pour une hypothèque inversée ?
Si vous êtes propriétaire de votre maison et que vous n’avez pas beaucoup d’économies ou que vous avez besoin d’une injection de liquidités, une hypothèque inversée présente certains avantages.
Un tiers des ménages américains n’ont rien épargné pour la retraite et le montant moyen épargné parmi les deux tiers restants était de 73 200 $. Cela peut vous permettre de passer quelques années de retraite, mais ce n’est pas suffisant pour tenir pendant une longue retraite.
Une hypothèque inversée peut alléger la pression sur votre budget mensuel. Comme la plupart des seniors vivent d’un revenu fixe, il peut compléter la sécurité sociale et aider à faire face à l’inévitable montée des dépenses médicales.
Qui n’est pas un bon candidat pour un prêt hypothécaire inversé ?
Un prêt hypothécaire inversé est une proposition discutable si vous avez un revenu suffisant pour payer vos factures ou si vous êtes prêt à vendre votre maison pour puiser dans l’équité. Si c’est le cas, il peut être plus logique de simplement la vendre et de réduire la taille de votre maison.
Si vos dépenses sautent temporairement, il est plus logique d’essayer de résister à la tempête que de contracter un prêt coûteux.
Un prêt hypothécaire inversé n’est pas non plus une excellente idée si vous voulez laisser votre maison à vos héritiers. Ils peuvent toujours hériter de la maison, mais ils devront payer une dette hypothécaire qui a augmenté au lieu de diminuer.
Qui est un candidat terrible pour une hypothèque inversée ?
Toute personne qui croit aveuglément ce qu’elle entend annoncer ne devrait pas s’approcher des discussions sur les hypothèques inversées.
L’industrie a quelque chose d’une réputation de flim-flam, et non sans raison. Le Bureau de protection des finances des consommateurs (CFPB) a infligé à trois entreprises une amende totale de 790 000 dollars en 2016 pour de prétendues fausses déclarations.
Il a déclaré qu’ils ont dit aux emprunteurs qu’ils n’auraient pas à effectuer de paiements mensuels ou à faire face à une saisie, et qu’ils ne leur ont pas parlé des risques de ne pas payer les taxes foncières.
Ce n’était pas la première fois que l’industrie faisait des choses qui la feraient arrêter dans « Blue Bloods ». AAG a été expulsé du Massachusetts en 2008 pour avoir prétendument commercialisé son produit comme un avantage gouvernemental.
En 2015, le CFPB a infligé une amende de 400 000 dollars à AAG après avoir déterminé que d’anciennes publicités mettant en scène Fred Thompson affirmaient à tort que les consommateurs ne pouvaient pas perdre leur maison. Beaucoup de gens l’ont fait. Beaucoup d’autres ont fini par perdre de l’argent avec une hypothèque inversée.
Les prestations de la sécurité sociale peuvent commencer à 62 ans, mais attendre l’âge de la retraite complète de 65 ou 66 ans (selon votre date d’anniversaire) augmentera la taille de votre chèque mensuel.
Les hypothèques inversées sont souvent promues comme un « pont » pour vous faire passer de 62 à 65 ans, mais une étude du CFPB de 2016 a révélé que ce pont peut être assez branlant.
En général, les coûts et les risques liés à l’obtention d’une hypothèque inversée sont plus importants que l’augmentation cumulative des paiements de la sécurité sociale que les propriétaires obtiennent en attendant l’âge de la retraite complète pour demander des prestations.
Le rapport du CFPB indique qu’au moment où le propriétaire moyen atteint 69 ans, une hypothèque inversée coûte 2 300 dollars de plus que le gain des prestations de la Sécurité sociale.
« Un prêt hypothécaire inversé peut aider certains propriétaires âgés à répondre à leurs besoins financiers, mais il peut aussi mettre en péril leur retraite s’il n’est pas utilisé avec précaution », a déclaré Richard Cordray, directeur du CFPB. « Pour les consommateurs dont le principal actif est leur maison, contracter un prêt hypothécaire inversé pour retarder la réclamation de la sécurité sociale peut mettre en danger leur sécurité financière, car le coût du prêt sera probablement plus élevé que l’avantage qu’ils obtiennent. »
Si cela n’était pas assez inquiétant, le HUD a signalé que plus de 18% des prêts hypothécaires inversés contractés entre 2009 et juin 2016 devraient faire défaut en raison de taxes et d’assurances impayées. Cela se compare à moins de 3 % des prêts hypothécaires traditionnels assurés par le gouvernement fédéral qui sont gravement en souffrance.
Près de 90 000 prêts hypothécaires inversés ont au moins 12 mois de retard dans le paiement des taxes et des assurances et devraient être saisis en 2017. C’est plus du double du nombre de 2016.
Apparemment, quelqu’un a oublié de mettre cela dans le script de Fred Thompson.
Comment se qualifier pour une hypothèque inversée ?
La principale exigence est que vous devez avoir 62 ans. Si votre conjoint n’a pas cet âge, il ne peut pas figurer sur le titre.
La propriété doit être votre résidence principale. Vous devez passer par un conseil aux consommateurs afin que le gouvernement sache que vous comprenez au moins théoriquement les obligations dans lesquelles vous vous engagez.
Vous devez avoir beaucoup d’équité dans votre maison. Le chiffre exact dépend du prêteur, mais il est presque toujours supérieur à 50 %.
Les prêteurs pourraient examiner d’autres facteurs qui entrent en jeu lorsque vous obtenez un prêt traditionnel, comme votre cote de crédit et le ratio dette/revenu (DTI). Mais le DTI n’est généralement pas pris en compte dans la qualification.
Pas plus que votre score de crédit si vous obtenez un prêt HECM, bien que si vous avez des dettes en cours comme des prêts étudiants fédéraux, vous ne serez pas approuvé.
L’Administration des anciens combattants n’offre pas de prêts hypothécaires inversés. Mais vous pouvez utiliser le VA pour obtenir un prêt traditionnel pour rembourser une hypothèque inversée.
Processus d’hypothèque inversée : Comment en obtenir un?
La première chose à faire est de magasiner un prêteur. De nombreuses grandes banques ont cessé de rédiger des prêts hypothécaires inversés, bien qu’ils soient encore disponibles dans les petites banques et les coopératives de crédit.
Il existe également de nombreux prêteurs en ligne comme One Reverse Mortgage, Liberty Equity Solutions et Home Point Financial Corp.
Tous les prêts hypothécaires ont des coûts, mais les prêts hypothécaires inversés peuvent être coûteux par rapport aux prêts hypothécaires traditionnels. Entre le taux d’intérêt, les frais d’origination, l’assurance hypothécaire, les frais d’évaluation, les frais d’assurance titre et les autres frais de clôture, le total pourrait atteindre 40 000 $.
Ce qui mangerait une grande partie de l’équité qu’un emprunteur a dans sa maison. Et les frais de montage sont basés sur la valeur de la maison, qui est généralement beaucoup plus importante que le montant du prêt.
Il est donc utile de magasiner pour trouver la meilleure offre. Une fois que vous avez choisi un prêteur, la propriété est évaluée pour déterminer sa valeur marchande. La plupart des prêts hypothécaires inversés sont traités dans un délai de 30 à 60 jours. Les emprunteurs peuvent recevoir de 50 % à 66 % de la valeur de leurs capitaux propres en fonction de leur âge et du taux d’intérêt, qui est généralement d’environ 5 %.
Une fois le prêt approuvé, les emprunteurs ont quatre options de décaissement – montant forfaitaire, paiements mensuels, ligne de crédit ou une combinaison des trois.
Que se passe-t-il lorsque le prêt est dû ?
En général, vous appelez le coroner parce que le propriétaire est décédé. Le prêt hypothécaire devient également exigible si le propriétaire déménage ou vend la propriété, ne paie pas les taxes et les assurances ou n’effectue pas les réparations nécessaires.
Si vous vivez dans une maison à hypothèque inversée à Buffalo et que vous décidez de prendre votre retraite en Floride, vous devrez vendre la propriété. Si elle vaut plus que ce qu’elle devait, vous pourrez garder la différence.
C’est une proposition incertaine étant donné la façon dont la dette augmente. C’est là que l’assurance hypothécaire du HECM entre en jeu.
Les hypothèques inversées sont connues comme des prêts » sans recours « . Cela signifie que vous ou vos survivants ne devront jamais plus que ce que la maison vaut. Si cette valeur n’est pas suffisante pour couvrir le solde de votre prêt, l’assurance hypothécaire paie la différence.
Cela a coûté des milliards de dollars au gouvernement au fil des ans, de sorte que l’administration Trump a resserré les règles de prêt en 2017. Ce qui nous amène à…
Les avantages et les inconvénients des prêts hypothécaires inversés
Ils constituent un flux de revenu régulier qui dure des années. Vous pouvez convertir l’équité de votre maison en un tas d’argent sans avoir à déménager.
L’argent est exempt d’impôt. Plutôt qu’un revenu gagné, une hypothèque inversée est considérée comme un prêt, de sorte que l’IRS ne peut pas mettre ses doigts collants dessus. Et une hypothèque inversée n’affectera pas vos paiements de sécurité sociale ou de Medicare.
Concernant les inconvénients, le fait de ne pas suivre les frais mensuels a coûté à beaucoup de gens leur maison. Bien sûr, s’ils ne payaient pas ces factures, ils risquaient aussi la saisie avec un prêt traditionnel.
La différence est qu’avec un prêt traditionnel, la dette diminue chaque mois. Comme il n’y a pas de paiements hypothécaires avec un prêt inversé, le solde du prêt augmente chaque mois.
Entre les intérêts et les autres coûts, la dette peut finir par dépasser la valeur marchande de la maison. Si vous voulez que vos enfants héritent de la maison, ils pourraient se retrouver avec une facture salée.
La bonne nouvelle est que vous ou votre succession n’aurez jamais à payer à un prêteur plus que la valeur marchande de la maison. La mauvaise nouvelle, c’est que l’Oncle Sam en a eu assez de payer la différence.
Depuis 2009, les pertes liées aux prêts hypothécaires inversés ont coûté 12 milliards de dollars au fonds de réserve de la Federal Housing Administration. C’est le même fonds qui assure les nouveaux arrivants à faible revenu sur le marché du logement.
Essentiellement, les prêts hypothécaires inversés redistribuaient la richesse des pauvres vers la classe moyenne prédominante. À partir d’octobre 2017, de nouvelles règles exigent que les emprunteurs potentiels effectuent des paiements initiaux beaucoup plus élevés et ont considérablement réduit le montant qui peut être emprunté.
« L’équité dicte que les futurs prêts HECM n’aient pas d’impact négatif sur la santé globale du fonds d’assurance de la FHA, qui soutient les besoins de financement des propriétaires plus jeunes, pour la plupart primo-accédants, avec des prêts hypothécaires FHA traditionnels », a déclaré le secrétaire du HUD, Ben Carson. « Nous prenons des mesures nécessaires et prudentes pour mettre le programme HECM sur une base plus durable. »
L’emprunteur moyen d’un prêt hypothécaire inversé tirait 64% de ses fonds propres selon les anciennes règles. Cela tombera à 58 %, selon le Wall Street Journal.
Tout cela rend les hypothèques inversées moins attrayantes, mais les offres continueront d’arriver.
Est-ce qu’une hypothèque inversée est une bonne idée ?
Pour certaines personnes, oui. Elles se sont posé des questions pertinentes comme :
Est-ce que je veux maximiser ce que je peux laisser à mes héritiers ?
Vais-je vivre dans ma maison jusqu’à la fin de ma retraite ?
De combien de revenus supplémentaires aurai-je besoin pour répondre à mes besoins ?
Suis-je capable de payer les impôts, les assurances et de remplir toutes les obligations qui accompagnent un prêt hypothécaire inversé ?
Contrairement à toutes ces personnes qui ont été saisies, est-ce que je sais vraiment dans quoi je m’engage ?
Si les réponses à ces questions sont sommaires, vous devriez envisager une voie financière plus sûre, comme un prêt hypothécaire traditionnel ou une ligne de crédit.
Quelle que soit la décision, demandez des conseils personnalisés à un conseiller financier ou à une agence de gestion des dettes.
Tom Selleck pourrait dire que les prêts hypothécaires inversés ne sont pas trop beaux pour être vrais. Mais Magnum P.I. a montré qu’il est toujours payant d’enquêter.
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