Section 8 Vouchers

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1) Aperçu du programme

Administré par les autorités publiques du logement, le programme Housing Choice Voucher, ou Section 8 voucher, permet aux locataires d’apporter un bon à un propriétaire privé pour obtenir un logement à faible revenu sur le marché privé. Les locataires qui bénéficient d’un bon paient leur loyer à hauteur de 30 à 40 % de leur revenu et l’office du logement paie la différence, jusqu’à une norme de paiement spécifique, directement au propriétaire. Les propriétaires signent un contrat avec l’office du logement, et les locataires ont un bail directement avec le propriétaire. Cet arrangement forme un accord contractuel tripartite liant l’office du logement, le locataire et le propriétaire. Les locataires peuvent bénéficier des bons de la section 8 si leur revenu est égal ou inférieur à 30 % du revenu médian de la région. Les règles du HUD exigent que tous les membres d’un ménage soient en mesure de prouver leur résidence légale.

Pour une liste complète des règles du HUD, voir le guide du programme de bons de logement du HUD. Tous les programmes de bons d’achat sont également régis par le plan administratif de l’office du logement. Le plan administratif de la section 8 de l’autorité du logement de Seattle en est un exemple.

Les politiques du programme exigent que les détenteurs de bons signalent à l’autorité du logement les changements de revenus et de taille du ménage dans les 10 jours. D’autres politiques de programme exigent que le logement soit entretenu par le propriétaire et le locataire selon un ensemble de normes fédérales de qualité du logement ou HQS. Cela exige une inspection régulière par l’office du logement et la conformité par le propriétaire. Tout logement qui sera loué à une personne disposant d’un bon doit passer l’inspection HQS de l’autorité de logement avant que le bon puisse être utilisé pour ce logement.

Voici quelques conseils de bonnes pratiques pour les détenteurs de bons de la section 8 :

Toujours documenter vos communications par écrit à l’autorité de logement. Assurez-vous qu’elles sont estampillées par l’ASP à la date de leur réception et placées dans votre dossier. Vous pouvez également conserver des copies dans votre propre dossier à la maison. Il peut être difficile d’entrer en contact avec votre gestionnaire de cas car il travaille souvent avec des centaines de locataires.
Toujours envoyer des copies des communications à votre propriétaire à l’office du logement. Il est très important que l’ASP soit au courant des demandes de réparation que vous faites et de tout problème que vous avez avec le propriétaire.
Vous devez aviser l’ASP par écrit de tout changement de la taille de votre ménage ou de votre revenu dans les 10 jours. Le manquement à cette obligation peut entraîner la résiliation de votre bon.
Vous pouvez obtenir l’accès à votre dossier à tout moment en faisant une demande écrite à votre gestionnaire de cas de la Section 8.
Déclarez immédiatement à l’autorité de logement si votre propriétaire vous demande de faire des paiements secondaires au-delà du montant du loyer désigné par l’autorité de logement. Il s’agit d’une fraude et l’office du logement peut prendre des mesures pour protéger votre bon.
C’est aussi une bonne idée de documenter l’état de votre logement lorsque vous emménagez et déménagez et d’envoyer des copies à l’office du logement pour les conserver dans votre dossier. Vous pouvez également demander des copies de l’inspection des normes de qualité du logement à l’office du logement pour prouver l’état de votre logement au moment du déménagement.
Si l’ASP décide de » réduire » ou de retenir la portion du loyer qu’elle verse au propriétaire afin que ce dernier se conforme à ses obligations, continuez toujours à payer votre portion du paiement du loyer. Tant que vous êtes à jour dans votre portion du loyer, le propriétaire ne peut pas vous expulser pour non-paiement, même si la portion de l’ASP est retenue.

2) Liste d’attente et processus de demande

Les listes d’attente pour les bons de la section 8 sont extrêmement longues. Souvent, les autorités de logement sont gravement touchées par les réductions de financement et les changements apportés au programme au niveau fédéral. Vous pouvez lire des informations actualisées sur la politique des bons de logement au Center for Budget and Policy Priorities. La plupart des organismes de logement social n’ouvrent des listes d’attente pour les bons que tous les deux ou trois ans, et les personnes sont placées sur la liste d’attente par le biais d’un système de loterie. Chaque office du logement a une méthode et un calendrier différents pour ouvrir et gérer les listes d’attente ; contactez directement l’ASP pour plus d’informations. Les ASP vérifient l’admissibilité des locataires en fonction des antécédents de location, des antécédents criminels, du crédit et d’autres facteurs. La plupart des critères de sélection des propriétaires sont plus stricts que ceux des PHA et, généralement, les candidats doivent remplir des demandes et payer des frais de sélection auprès du propriétaire.

3) Dépôts de retenue pour les locataires de la section 8

RCW 59.18.253
Lettre type : Request for Holding Deposit Return

Les locataires de l’article 8 ont des considérations particulières concernant les dépôts pour retenir un logement avant l’emménagement. Le propriétaire ne peut pas retenir un dépôt ou des frais d’un locataire de l’article 8 si le logement échoue à une inspection du logement du programme d’aide au loyer par un inspecteur qualifié. Le propriétaire peut également décider de ne plus retenir le logement pour un locataire de la section 8 si l’inspection du logement n’a pas eu lieu dans les 10 jours suivant la perception des frais ou du dépôt. Si le logement échoue à l’inspection, après avoir notifié au locataire que le logement n’a pas réussi, le propriétaire doit rapidement envoyer au locataire le remboursement du dépôt ou des frais par courrier avec un affranchissement prépayé.

4) Résiliation des bons

24 C.F.R.§ 982.552
Lettre type : Section 8 Grievance Hearing Request

Une autorité de logement peut initier la résiliation d’un voucher Section 8 pour un certain nombre de raisons, y compris la fourniture d’informations erronées, le défaut de déclaration des changements de revenus ou de la taille du ménage, le défaut de paiement du loyer ou des services publics ou l’expulsion du logement subventionné. Les autorités chargées du logement peuvent également résilier un bon si quelqu’un emménage dans un logement bénéficiant d’un logement public pour les personnes à faibles revenus ou de subventions basées sur un projet. Les PHA convoquent généralement les locataires à des conférences de pré-résiliation afin de tenter de résoudre le problème avant de procéder à la résiliation. Si l’on vous demande d’assister à une conférence de pré-résiliation, présentez toute votre documentation par écrit et demandez que les politiques citées ou les accords conclus par l’ASP soient également écrits.

Les détenteurs de bons de la Section 8 ont droit à une audience de grief avec un décideur impartial, à quelques exceptions près. Washington Law Help a des informations sur le processus de grief de la section 8 à Section 8 Vouchers : Denial or Termination of Benefits .

Les audiences de griefs doivent être prises extrêmement au sérieux. Votre logement est en jeu, et l’autorité du logement montera un dossier contre vous pour que votre bon soit résilié. Si vous perdez votre bon, vous devrez payer le montant total du loyer dû sur votre contrat de location et vous serez vulnérable à l’expulsion.
Vous pouvez apporter des documents pour soutenir votre position à l’audience sous forme de documents et de témoignages écrits de témoins. Vous pouvez également amener des témoins, des défenseurs et une représentation juridique avec vous à l’audience pour soutenir votre cause.
C’est une bonne idée d’assurer une représentation juridique pour vous accompagner à l’audience. Le Northwest Justice Project, le Legal Action Center et la ligne CLEAR sont les meilleures ressources pour être représenté lors de la résiliation des subventions. Voir le guide d’assistance juridique pour obtenir des informations et des coordonnées.
Les avis de résiliation de coupon doivent être écrits et vous devez avoir la possibilité de demander une audience de grief dans la plupart des cas.
Toutes les demandes d’audience de grief doivent être écrites et doivent être soumises 10 jours après l’avis de résiliation. Vous pouvez trouver un exemple de lettre type : Section 8 Grievance Hearing Request ici.
Dans votre demande, vous pouvez demander à voir une copie de votre dossier et toutes les informations qui seront utilisées contre vous lors de l’audience de licenciement. Cette demande doit être faite au moins trois jours avant la date prévue de l’audience. L’office du logement peut également vous demander de fournir les documents que vous utiliserez pour votre défense. Cette demande doit également être faite au moins trois jours avant la date de l’audience.
Si vous avez besoin ou souhaitez un interprète, l’office du logement en fournira un à ses frais. Faites-en une partie de votre demande écrite.
Vous pouvez également demander que l’audience soit enregistrée sur bande et que l’ASP vous fournisse une copie de la bande après l’audience. Elle peut vous facturer le coût de l’enregistrement.
Vous pouvez demander de reporter l’audience si vous avez besoin de plus de temps pour vous préparer ou afin d’obtenir une représentation juridique. La plupart des autorités chargées du logement exigent que vous leur donniez un préavis d’au moins 24 heures et ne vous autorisent à reporter l’audience qu’une seule fois.
Les survivantes de violences domestiques ne peuvent pas perdre leurs bons de la section 8 en raison de ces violences. Voir Landlord/Tenant Issues For Survivors of Domestic Violence, Sexual Assault, and/or Stalking.
Les locataires de la Section 8 peuvent également demander des audiences de griefs pour des questions de calcul de loyer, des demandes d’ajout de membres du ménage ou d’autres décisions de l’ASP. L’ASP n’est pas obligée de fournir une audience de grief pour toutes les questions, y compris pour les locataires qui contestent la politique de l’ASP, les locataires qui contestent la décision de l’ASP de ne pas approuver une unité ou un bail. Contactez l’ASP et un avocat si vous n’êtes pas sûr de pouvoir demander une audience de grief.

Les changements de politique sont intervenus en raison d’un recours collectif intenté contre la Seattle Housing Authority par Columbia Legal Services. Dans le cadre du règlement, la SHA a accepté de modifier ses politiques pour refléter les éléments suivants :

Les détenteurs de bons de l’article 8 peuvent ajouter des mineurs à leurs bons sans preuve de la garde accordée par le tribunal.
La SHA doit fournir aux locataires un avis de possibilité de révision judiciaire après une décision défavorable d’audience de résiliation.
Les détenteurs de bons peuvent recevoir une exception à la limite de 15 jours sur les invités. Cela inclut le fait que des adultes apparentés séjournent dans le ménage. L’invité ne serait alors pas » non autorisé « .
Une conférence préalable à la résiliation est désormais requise avant qu’une résiliation puisse aller de l’avant, et doit inclure une discussion sur les options possibles d’aménagements raisonnables.
Une correction de la définition du handicap du SHA pour inclure les handicaps temporaires et se conformer aux lois applicables.

5) Evictions des bons de la section 8

Les détenteurs de bons de la section 8 ne bénéficient d’aucune protection supplémentaire contre les expulsions, et reçoivent les mêmes avis d’expulsion et passent par le même processus d’expulsion que tout locataire dans l’État de Washington. Il est essentiel que les locataires de bons restent en bonne communication avec l’ASP qui administre leur bon tout au long de la procédure d’expulsion. Informez immédiatement votre PHA si vous n’êtes pas en mesure de payer votre loyer. Envoyez des copies de toute correspondance entre vous et votre propriétaire à l’ASP afin qu’elle soit informée de tout problème qui survient entre vous et votre propriétaire. Les PHA ont le droit de mettre fin à votre bon d’achat si vous êtes expulsé de votre résidence, et le plus souvent, elles font valoir ce droit sans poser de questions. Vous pouvez demander une audience de grief si votre bon est résilié en raison d’une expulsion, à moins que vous ne soyez expulsé pour certaines infractions criminelles. Si vous pensez que votre expulsion est illégale, vous pouvez invoquer tous les moyens de défense contre la résiliation du bon d’achat lors de l’audience de réclamation. Vous pouvez également vous faire assister d’un conseiller juridique à l’audience de grief. Pour une discussion détaillée sur les audiences de grief, voir Section 8 Vouchers : Résiliation des prestations. Votre bon de la section 8 sera probablement en danger si vous êtes expulsé de votre logement. Parlez à un avocat pour obtenir de l’aide si vous êtes un détenteur de bons de la section 8 qui risque l’expulsion.

Dans certaines situations, si votre propriétaire ne met pas votre logement en conformité avec les normes de qualité du logement, l’ASP peut réduire la partie du loyer qu’elle verse au propriétaire dans le cadre d’un processus de » réduction « . Tant que vous êtes à jour pour la potion de loyer dont vous êtes responsable, le propriétaire ne peut pas vous expulser pour non-paiement du loyer.

6) Protections contre les saisies pour les locataires de bons de la section 8

De nouvelles lois fédérales offrent des protections aux locataires et aux détenteurs de bons de la section 8 qui vivent dans des propriétés menacées de saisie. Les locataires vivant dans des propriétés saisies ont droit à un préavis de 90 jours après la date de saisie, et s’ils ont un bail, il doit être honoré pendant toute la durée du contrat, sauf si les nouveaux propriétaires prévoient d’emménager dans le logement. Même si le nouveau propriétaire prévoit d’emménager dans le logement, un préavis de 90 jours est toujours requis. De plus, le nouveau propriétaire est tenu d’honorer le contrat de paiement de l’aide au logement (HAP) conclu avec l’office du logement pour conserver le bon. Pour plus d’informations, consultez le guide des questions fréquemment posées sur les saisies, un exemple de lettre d’un locataire de la section 8 aux nouveaux propriétaires de biens saisis et lisez directement la nouvelle loi à l’adresse Protecting Tenants at Foreclosure Act. Sachez que cette loi expire le 31 décembre 2014.

7) Discrimination contre les locataires de bons

Votre droit au logement et les programmes de la section 8

Dans la ville de Seattle, Redmond, le comté de King non incorporé et Bellevue, il est illégal pour les propriétaires de discriminer une personne en raison de son statut de détenteur de bons de la section 8. Les propriétaires de ces zones ne peuvent pas légalement refuser de louer à une personne simplement parce qu’elle utilise un bon de la section 8 pour payer son loyer. Les propriétaires de ces zones doivent proposer des baux d’un an aux locataires bénéficiant d’un bon de l’article 8, et ne peuvent pas demander aux locataires de l’article 8 un loyer supérieur à celui demandé à un locataire ne bénéficiant pas de l’article 8. Cependant, les propriétaires ne sont pas obligés d’abaisser leurs tarifs de location standard du marché pour rendre le logement raisonnablement abordable pour les locataires de bons de la section 8. Les organismes de défense des droits civiques font appliquer ces lois. Vous trouverez plus d’informations auprès du bureau des droits civils de Seattle, du bureau des droits civils du comté de King et du département des services de développement de la ville de Bellevue.