L’industria delle case vacanza è ricca di opportunità d’oro e di frutti a portata di mano per chiunque abbia appena iniziato. Inoltre, l’industria continua a crescere ogni anno. Questo significa che non dovete lottare per una fetta della torta, che continua a diventare più grande.
Se siete nuovi nel possedere e gestire una proprietà in affitto per le vacanze o state pensando di iniziare, ci sono molte cose che potete fare per accorciare la vostra curva di apprendimento e aumentare le vostre entrate dal primo giorno. Si può iniziare evitando alcuni dei problemi comuni nella gestione delle case vacanza. Ma la cosa più importante è che puoi imparare dai veterani e dagli esperti di case vacanze. Per aiutarvi, abbiamo chiesto a questi professionisti del settore quali consigli darebbero ai nuovi proprietari per possedere una casa vacanza. Ecco cosa ci hanno detto:
Identificare uno specifico gruppo demografico e fare mercato per esso
Amanda Duff è una pubblicista alberghiera e veterana dell’industria turistica. Ha trascorso più di un decennio aiutando gli hotel a mettere a punto le loro strategie di marketing di relazioni pubbliche. Amanda gestisce anche una casa vacanze che commercializza tramite VRBO. Ecco un consiglio che ha preso dall’industria alberghiera e che ha applicato con successo alle case vacanze:
Il mio miglior consiglio è quello di commercializzare la vostra casa vacanza ad un pubblico specifico. Inizia identificando ciò che rende unica la tua casa. Poi enfatizza queste caratteristiche particolari nella descrizione dell’annuncio e nelle foto. Sembra vago? Ecco un esempio di questa strategia in azione. Abbiamo un bambino, quindi la nostra casa per le vacanze ha tutte le campane di sicurezza per bambini e i fischietti. Cancelli, chiusure di sicurezza, coperture di prese elettriche e tutto il resto. Abbiamo anche trasformato un piccolo ufficio in una stanza dei giochi – perché la maggior parte dei nostri ospiti mirati non ha bisogno di un ufficio dedicato quando sono nella nostra casa. Molti ospiti ci hanno detto di aver prenotato la nostra proprietà per le sue caratteristiche adatte ai bambini e ai neonati. Identificando i servizi per i quali gli ospiti sono disposti a pagare, siamo stati in grado di diminuire i tassi di sfitto e aumentare le entrate.
Non è necessario rompere la banca in decorazioni di lusso e omaggi per fare impressione
Jordan Bishop è uno scrittore e un nomade digitale. Ha guadagnato lo status di Superhost e gestisce un elegante loft di design nel centro di Istanbul che si è guadagnato l’ambito titolo Airbnb Plus. Jordan ha potenziato la sua proprietà con trucchi non convenzionali che ogni nuovo host può attuare:
Non devi rompere la banca quando si tratta di decorazioni e omaggi per la tua casa vacanza. Infatti, i negozi del dollaro sono una grande fonte di oggetti economici, ma dall’aspetto raffinato, che ogni padrone di casa può usare per trasformare un’insipida casa vacanza in un paradiso del design. Eccone alcuni che ho usato nella mia proprietà Airbnb Plus:
- Candele: Le candele possono diventare costose. Per fortuna, ce ne sono un sacco di fantastiche al negozio del dollaro. Ho avuto diversi ospiti che mi hanno detto che le candele che ho lasciato fuori per loro erano un bel gesto. È un articolo di lusso che aumenta l’esperienza dell’ospite creando un’ottima atmosfera con l’ulteriore vantaggio che rende l’appartamento profumato.
- Organizzatori da bagno: Gli ospiti amano avere un pratico organizzatore da bagno che permette loro di organizzare i loro articoli da toeletta e li fa sentire a casa durante il loro soggiorno. Il negozio del dollaro ha un sacco di varietà diverse, la maggior parte delle quali sembra grande.
- Stoviglie & posate: Il negozio del dollaro ha un sacco di grandi stoviglie e posate che non sapresti mai che costano solo un dollaro. L’altro vantaggio di comprare piatti a un dollaro è che sono facilmente sostituibili. Se un piatto si rompe o si perde una forchetta, non c’è bisogno di comprare un set completamente nuovo – basta prenderne uno in più, e sei pronto a partire.
- Cornici: Proprio come le stoviglie e le posate, è possibile ottenere cornici dall’aspetto fantastico al negozio del dollaro, e nessuno saprebbe mai da dove vengono. Se hai un sacco di foto in casa, come me, questo è un enorme risparmio di denaro.
- Articoli da bagno di qualità: La mia regola come ospite è che tutto ciò che tocca il corpo dei miei ospiti deve essere di lusso. Offro sempre saponi di marca come Dove. Sorprendentemente, è possibile trovare questi articoli di alta qualità nel negozio del dollaro.
- Biglietti d’auguri: Una cosa unica che mi piace fare per i miei ospiti è lasciare loro una cartolina preaffrancata che possono spedire a un amico o un membro della famiglia in tutto il mondo. E dove trovo queste cartoline? Avete indovinato: al negozio del dollaro. Gli ospiti pensano che questo sia un tocco così premuroso che spesso lo scrivono nelle loro recensioni. Non ci vogliono molti soldi per impressionare!
Fate tutto il possibile per ottenere recensioni
Guy Novik è l’amministratore delegato di Orlando Villa Holidays, una società di affitti vacanze specializzata in ville di lusso di alta qualità nella zona di Orlando. L’azienda di Guy gestisce attualmente 250 ville. Ecco uno dei suoi consigli per possedere una casa vacanza:
Le recensioni sono tra i fattori principali che i vacanzieri considerano prima di prenotare una casa vacanza. A causa del prezzo elevato di ciò che stanno affittando, i potenziali ospiti non si fideranno di un posto che ha un basso numero di recensioni o diverse recensioni sfavorevoli. D’altra parte, recensioni altamente positive fanno apparire il tuo annuncio più affidabile. Le recensioni aiutano a far oscillare la decisione di un potenziale ospite a tuo favore. Quindi, trova un modo per raccogliere rapidamente feedback e generare recensioni per la tua casa vacanza quando inizi ad affittarla. E non preoccupatevi di una recensione negativa ogni tanto. Una casa vacanza che ha solo recensioni a 5 stelle può sembrare sospetta.
Pro tip dal team di Hostfully: Le recensioni degli affitti a breve termine sono cruciali per una serie di ragioni di marketing, incluso il posizionamento più alto nei risultati di ricerca di Airbnb. Non solo devi puntare alla qualità (recensioni a 5 stelle) ma anche alla quantità. Il problema è che ottenere molte recensioni per la tua casa vacanza può essere noioso. Mandare un messaggio agli ospiti dopo che se ne sono andati chiedendo una recensione può scivolare in fondo alla coda delle priorità quando il tuo obiettivo è la pulizia e il turnover per il prossimo soggiorno. È qui che entra in gioco l’automazione (la nostra specialità!). Con un sistema di gestione della proprietà (PMS), è possibile creare una regola che invia un messaggio all’ospite in partenza 2 giorni dopo il check-out, ringraziandolo per il soggiorno e chiedendo una recensione. La maggior parte degli ospiti accetta e finisce per lasciare un’ottima recensione. Nessun lavoro extra per te, e più recensioni per le tue case vacanze.
Utilizza i channel manager per raggiungere più ospiti potenziali
Neill Kramer è il proprietario di Ohana Retreat, una casa vacanza di lusso nell’esotica Bali, in Indonesia. È un espatriato dagli Stati Uniti, ha vissuto in Indonesia e ha gestito case vacanza negli ultimi sette anni. Ecco un consiglio che ha per i nuovi proprietari:
Per aumentare la tua percentuale di posti liberi e il tuo reddito potenziale, devi pubblicizzare la tua casa vacanza a quanti più potenziali ospiti puoi. Per fare questo, vorrai approfittare della visibilità di tutte le piattaforme di case vacanze (Airbnb, VRBO, Booking.com, ecc.). Ma fare questo manualmente (cioè sul tuo smartphone) sarebbe un incubo logistico. Quando la casa vacanza si prenota su un sito, dovreste renderla non disponibile su tutti gli altri siti manualmente o rischiare una doppia prenotazione. Come nota a margine, le doppie prenotazioni portano a cancellazioni, il che influisce sul fatto che la tua proprietà venga mostrata per prima su Airbnb. Per aggirare questo problema, dovresti prendere un channel manager. Lo scopo di un channel manager è quello di avere un controllo automatico su più calendari. Quando ricevi una prenotazione da un sito, il channel manager blocca automaticamente gli altri calendari, evitando così la doppia prenotazione.
Alcune aziende di software vendono channel manager separatamente. Ma idealmente, si dovrebbe ottenere una suite integrata di prodotti che include un sistema di gestione dei clienti, un motore di prenotazione, un sistema di monitoraggio delle entrate, un hub di comunicazione che fornisce messaggi automatizzati, un front office o dashboard, e una piattaforma di upsell. Aziende come Hostfully offrono tutto questo in un pacchetto di Property Management Platform (PMP). Può sembrare un’aggiunta costosa alla tua operazione di affitto per le vacanze (specialmente se hai appena iniziato), ma fidati del potenziale di aumento del reddito che le PMP offrono è enorme.
Pro tip dal team di Hostfully: Prima di tutto, grazie per la raccomandazione entusiasta Neill! La distribuzione multicanale è un importante strumento di marketing con cui vediamo molti piccoli host lottare. Se guardi il nostro sondaggio di settore, noterai che le aziende grandi e in crescita tendono a pubblicizzare le loro proprietà su più canali. Gli host e i gestori più piccoli tendono a lottare con questo e ad elencare su un minor numero di piattaforme. Ma come ha sottolineato Neill, con i giusti strumenti tecnologici si può avere la stessa potenza di fuoco di marketing di un’azienda con più di 100 annunci. Per imparare i pro e i contro di questa strategia, dai un’occhiata al nostro articolo sull’argomento:
Sviluppa un processo per selezionare gli ospiti e proteggere il tuo investimento
Mackenzie Kearnan è il marketing manager di Autohost, un sistema di selezione degli ospiti per affitti a breve termine e vacanze. Il software intelligente esegue controlli su Airbnb e segnala i rischi per ridurre feste, danni alla proprietà e attività fraudolente. Mackenzie è lei stessa una host di case vacanze e sa un paio di cose sullo screening dei potenziali ospiti. Ecco i suoi consigli su come possedere una casa per le vacanze:
L’industria degli affitti per le vacanze affronta una quantità considerevole di rischi da parte degli ospiti che danneggiano le proprietà. Per proteggere i nostri guadagni, gli investimenti e la fiducia che le nostre comunità ripongono nei proprietari e negli operatori di case vacanza, dobbiamo salvaguardare le nostre proprietà da ospiti indisciplinati. È incredibilmente importante selezionare gli ospiti. Se hai appena iniziato, sviluppa un processo per questo. Fate domande, verificate i documenti d’identità e raccogliete i depositi di sicurezza. In questo modo, il controllo degli ospiti sarà incorporato nelle tue operazioni. Un cattivo ospite ha il potenziale per distruggere la tua reputazione e costarti migliaia di dollari in danni alla proprietà. Selezionando gli ospiti in modo legale e non discriminatorio, puoi evitare del tutto il rischio.
Pro tip dal team di Hostfully: Con il giusto PMS, puoi impostare lo screening degli ospiti con il pilota automatico. Per esempio, dall’interno di Hostfully puoi attivare i servizi Autohost (un sistema di screening delle congetture) e NoiseAware (un servizio di monitoraggio del rumore). Il risultato è che quando arriva una prenotazione, Hostfully invia i dati della prenotazione e Autohost controlla il potenziale ospite. Poi, durante il soggiorno, Hostfully e Noiseaware lavorano insieme per assicurarsi che i vostri ospiti rispettino le regole sul rumore della proprietà per le vacanze.
Fidatevi di voi stessi e ricercate la concorrenza locale quando stabilite la vostra tariffa notturna
Jenny Lovett è un’operatrice di successo nel settore delle case vacanze e la fondatrice di portugalholidays4u, un portale pubblicitario di alloggi in affitto in Portogallo. Nel suo tempo libero, è anche una collaboratrice regolare di riviste turistiche francesi. Jenny ha dei buoni consigli per i nuovi host quando si tratta di fissare i prezzi:
Fate attenzione ai vostri prezzi se usate i consigli forniti dai grandi servizi come Airbnb, VRBO e Booking.com. Raccomandano un prezzo per il tuo affitto quando inserisci la tua proprietà. Ma spesso è basato sul prezzo più basso disponibile localmente, non su quello che vale il tuo affitto. Cerca invece la tua concorrenza locale e cosa offrono per il loro prezzo. Poi controlla che le tue tariffe coprano tutte le spese e che ti diano un ritorno che ne valga la pena. Dovreste anche monitorare le analisi della vostra proprietà per le vacanze nel tempo per trovare qualsiasi potenziale opportunità di aumentare le entrate. Qualunque cosa tu faccia, non unirti alla corsa al ribasso. Le persone sono sempre disposte a pagare per la qualità.
Pro tip dal team di Hostfully: Jenny ha un buon argomento quando si parla di corsa al ribasso. In base alla nostra esperienza, abbiamo notato che molte piccole società di gestione di case vacanza tendono a rifuggire dalle applicazioni di prezzi dinamici. Se non sei sicuro di cosa siano, si tratta di un software come servizio che analizza il mercato circostante e fa aggiustamenti (o raccomandazioni) per bilanciare il tuo tasso di occupazione con la tua tariffa media giornaliera per aumentare le entrate. Alcuni servizi fanno pagare una tariffa fissa, mentre altri fanno pagare una %. Quindi non importa quale sia il tuo modello di reddito, c’è un’applicazione di prezzi dinamici che fa per te. Nota che Hostfully ha integrazioni con tutte le principali piattaforme di prezzi dinamici. Attiva l’integrazione ed entrambi i software lavoreranno insieme per aumentare i tuoi profitti.
La prima impressione è importante, anche nelle case vacanza
Matt Woodley è stato un host di case vacanza negli ultimi 12 anni, con proprietà in Nuova Zelanda e Brasile. Matt ha sfruttato le principali piattaforme come Airbnb e VRBO per commercializzare le sue case vacanza. Essendo nel settore da così tanto tempo, Matt si concentra sull’esperienza dell’ospite. Ecco un consiglio per possedere una casa vacanza che offre ai nuovi proprietari:
Prima ancora che i vostri ospiti mettano piede nella vostra casa vacanza, preparatevi per una recensione a 5 stelle facendo una grande prima impressione. Prenditi del tempo per aggiornare il tuo paesaggio e assicurati che il percorso verso la porta d’ingresso sia pulito e libero da ostacoli. Nei climi freddi, i camminamenti devono sempre essere spalati e sghiacciati. Nei climi caldi, innaffia spesso le piante e rimuovi immediatamente il verde morto. Ogni pochi mesi, lavate le finestre e controllate l’esterno della casa per qualsiasi manutenzione che potrebbe essere necessaria. E tieni a mente che i tuoi ospiti potrebbero arrivare dopo il tramonto; controlla che ci sia un’ampia illuminazione dal loro posto auto all’entrata.
Ricerca le regole e le leggi della tua HOA, comunali e statali
Fred Davidson ha gestito case vacanza a Montreal negli ultimi cinque anni. Fred investe in condomini di nuova costruzione, che gestisce come case vacanza prima di convertirli in affitti a lungo termine. Ecco un consiglio che offre ai proprietari che gestiscono case vacanze in aree urbane:
Le grandi città rappresentano un potenziale di guadagno significativo per i proprietari di case vacanze. La stagione dei festival, i turisti estivi e le conferenze sono ottimi per aumentare la tua tariffa media giornaliera a parità di spese di gestione. Ma prima di comprare un condominio come investimento (o in qualsiasi tipo di casa urbana) per gestirlo come casa vacanza, assicuratevi di leggere ogni legge, regola e regolamento che disciplina le case vacanza nella vostra zona. Molti nuovi proprietari pensano che sia sufficiente leggere le regole e le ordinanze del condominio o della HOA. Non dimenticare che anche il tuo comune, così come lo stato (o la provincia), potrebbero avere dei regolamenti sugli affitti a breve termine. Molte di queste restrizioni comportano multe salate per piccole infrazioni che possono intaccare i vostri profitti o farvi finire in guai legali.