Che cos’è un mutuo inverso?
Un mutuo inverso è un tipo di prestito per la casa che vi permette di convertire una parte del capitale della vostra casa in contanti.
Con i mutui regolari, i mutuatari fanno pagamenti mensili per pagare il debito. Con i mutui inversi, i prestatori pagano i mutuatari e il debito aumenta nel tempo. Il prestito non viene saldato fino a quando il mutuatario vende la sua casa, si trasferisce o muore.
Il prestito viene poi rimborsato o la casa viene venduta per pagare il debito.
I proprietari devono pagare le tasse di proprietà e i costi di assicurazione e mantenere la casa in buone condizioni quando accettano un mutuo inverso. Se non lo fanno – e molti sono caduti in questa trappola – il creditore può pignorare.
La maggior parte dei mutui inversi sono assicurati dalla Federal Housing Administration sotto un programma conosciuto come Home Equity Conversion Mortgage, o HECM.
Il primo mutuo inverso fu scritto nel 1961 quando Deering Savings & Loan a Portland, nel Maine, ne progettò uno per aiutare una vedova a rimanere nella sua casa dopo la morte del marito. L’attività ha raggiunto il picco nel 2008 con 115.000 prestiti, poi la Grande Recessione ha tagliato quel numero annuale quasi a metà.
Gli ultimi anni hanno visto una svolta. I mutui inversi rappresentano ancora solo l’1% degli 11,5 trilioni di dollari in mutui statunitensi. Ma il numero di richiedenti idonei – persone oltre i 62 anni – dovrebbe passare da 46 milioni di ora a 98 milioni nel 2060, secondo le statistiche del 2017 del Dipartimento della Salute e dei Servizi Umani.
Fatti sui mutui inversi
Il boom della popolazione anziana – e alcuni spot pubblicitari dell’attore Tom Selleck – sono parte del motivo per cui i mutui inversi sono nuovamente popolari.
Quando Selleck parla, la gente ascolta. Ultimamente, la star di “Blue Bloods” e “Magnum P.I.” ha parlato di mutui inversi.
Non preoccupatevi, dice in uno spot. I mutui inversi possono essere una risposta alle vostre preghiere finanziarie.
“Non è un altro modo per le banche di prendere la vostra casa”, dice Selleck. “E non è nemmeno troppo bello per essere vero”
Questo è facile da dire quando si ha un valore stimato di 45 milioni di dollari come Selleck, ma migliaia di americani che non sono star della TV hanno idee diverse.
L’industria è intrisa di promesse, controversie e storie di prudenza. Se state pensando di ottenere un mutuo inverso, il modo migliore per assicurarsi una storia felice è quello di informarsi.
Gli affari vanno a gonfie vele in posti come American Advisor Group, o AAG. L’azienda che Selleck sostiene ha visto le sue entrate triplicare da 63 milioni di dollari nel 2012 a 216 milioni di dollari nel 2016.
Quindi sì, quando Selleck parla, la gente fa un mutuo inverso.
Ma dovrebbero?
Ci sono quattro tipi di mutuo inverso. Prima di procedere, dovreste imparare le differenze, i pro, i contro e i rischi.
Chi è un buon candidato per un’ipoteca inversa?
Se siete proprietari della vostra casa e non avete molti risparmi o avete bisogno di un’infusione di denaro, un’ipoteca inversa ha alcuni vantaggi.
Un terzo delle famiglie americane non ha nulla risparmiato per la pensione e l’importo medio risparmiato tra i restanti due terzi era di 73.200 dollari. Questo potrebbe farvi passare qualche anno di pensionamento, ma non è abbastanza per un lungo pensionamento.
Un’ipoteca inversa può alleviare la tensione sul vostro budget mensile. Dal momento che la maggior parte degli anziani vive con un reddito fisso, può integrare la sicurezza sociale e aiutare a gestire le inevitabili spese mediche in aumento.
Chi non è un buon candidato per un mutuo inverso?
Un mutuo inverso è una proposta discutibile se avete un reddito sufficiente per pagare le bollette o siete disposti a vendere la vostra casa per attingere al capitale. Se questo è il caso, potrebbe avere più senso venderla e ridimensionare la vostra casa.
Se le vostre spese saltano temporaneamente, ha più senso cercare di superare la tempesta piuttosto che prendere un prestito costoso.
Un’ipoteca inversa non è anche una grande idea se volete lasciare la vostra casa ai vostri eredi. Possono ancora ereditare la casa, ma dovrebbero pagare un debito ipotecario che è stato in aumento invece di diminuire.
Chi è un candidato terribile per un mutuo inverso?
Chi crede ciecamente a quello che sente pubblicizzato non dovrebbe essere vicino alle discussioni sui mutui inversi.
L’industria ha una certa reputazione di flim-flam, e non senza ragione. Il Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) ha multato tre società per un totale di 790.000 dollari nel 2016 per presunte false affermazioni.
Ha detto che hanno detto ai mutuatari che non avrebbero dovuto fare pagamenti mensili o affrontare la preclusione, e non li ha informati dei rischi di non riuscire a pagare le tasse di proprietà.
Non è stata la prima volta che l’industria ha fatto cose che l’avrebbero fatta arrestare in “Blue Bloods”. AAG è stata cacciata dal Massachusetts nel 2008 per aver presumibilmente commercializzato il suo prodotto come un beneficio del governo.
Nel 2015, il CFPB ha multato AAG $ 400.000 dopo aver determinato i vecchi annunci con Fred Thompson erroneamente affermato che i consumatori non potevano perdere le loro case. Molte persone lo hanno fatto. Molti altri hanno finito per perdere soldi con un mutuo inverso.
I benefici della previdenza sociale possono iniziare a 62 anni, ma aspettare fino alla piena età pensionabile di 65 o 66 anni (a seconda del tuo compleanno) aumenterà la dimensione del tuo assegno mensile.
I mutui inversi sono spesso promossi come “ponte” per portarti da 62 a 65 anni, ma uno studio del CFPB del 2016 ha scoperto che il ponte può essere piuttosto traballante.
In generale, i costi e i rischi di ottenere un mutuo inverso sono maggiori dell’aumento cumulativo dei pagamenti della previdenza sociale che i proprietari di casa ottengono aspettando fino alla piena età pensionabile per richiedere i benefici.
Il rapporto CFPB ha detto che nel momento in cui il proprietario di casa medio compie 69 anni, un’ipoteca inversa costa $2.300 in più rispetto al guadagno in benefici di sicurezza sociale.
“Un prestito ipotecario inverso può aiutare alcuni proprietari di casa anziani a soddisfare le esigenze finanziarie, ma può anche mettere in pericolo la loro pensione se non usato con attenzione”, ha detto il direttore del CFPB Richard Cordray. “Per i consumatori il cui bene principale è la loro casa, contrarre un mutuo inverso per ritardare la richiesta di sicurezza sociale può rischiare la loro sicurezza finanziaria perché il costo del prestito sarà probabilmente più del beneficio che otterranno.”
Se questo non fosse abbastanza preoccupante, HUD ha riferito che più del 18% dei mutui inversi contratti dal 2009 al giugno 2016 sono destinati a fallire a causa di tasse e assicurazioni non pagate. Questo si confronta con meno del 3% dei prestiti ipotecari tradizionali assicurati a livello federale che sono gravemente inadempienti.
Quasi 90.000 mutui ipotecari inversi sono almeno 12 mesi indietro nel pagamento di tasse e assicurazioni e dovrebbero essere pignorati nel 2017. Questo è più del doppio del numero nel 2016.
A quanto pare, qualcuno ha dimenticato di metterlo nel copione di Fred Thompson.
Come ci si qualifica per un Reverse Mortgage?
Il requisito principale è avere 62 anni. Se il vostro coniuge non è così vecchio, lui o lei non può essere sul titolo.
La proprietà deve essere la vostra residenza primaria. Dovete passare attraverso la consulenza al consumatore, così il governo saprà che almeno teoricamente capite gli obblighi in cui vi state cacciando.
Dovete avere molta equità nella vostra casa. La cifra esatta dipende dal prestatore, ma è quasi sempre superiore al 50%.
I prestatori potrebbero guardare altri fattori che entrano in gioco quando si ottiene un prestito tradizionale, come il punteggio di credito e il rapporto debito/reddito (DTI). Ma il DTI non è tipicamente considerato nella qualificazione.
Neanche il vostro punteggio di credito se state ottenendo un prestito HECM, anche se se avete dei debiti in sospeso come i prestiti studenteschi federali non sarete approvati.
La Veterans Administration non offre mutui inversi. Ma è possibile utilizzare il VA per ottenere un prestito tradizionale per pagare un mutuo inverso.
Processo di mutuo inverso: Come ottenerne uno?
La prima cosa da fare è cercare un prestatore. Molte grandi banche hanno smesso di scrivere mutui inversi, anche se sono ancora disponibili presso banche più piccole e cooperative di credito.
Ci sono anche molti prestatori on-line come One Reverse Mortgage, Liberty Equity Solutions e Home Point Financial Corp.
Tutti i mutui hanno dei costi, ma i mutui inversi possono essere costosi rispetto ai mutui tradizionali. Tra il tasso d’interesse, le tasse d’origine, l’assicurazione ipotecaria, le tasse di valutazione, le tasse di assicurazione del titolo e altri costi di chiusura, il totale potrebbe essere alto come $40,000.
Questo mangerebbe gran parte dell’equità che un mutuatario ha nella sua casa. E la tassa d’apertura si basa sul valore della casa, che di solito è molto più grande dell’importo del prestito.
Quindi conviene guardarsi intorno per trovare l’affare migliore. Una volta scelto un prestatore, la proprietà viene valutata per determinarne il valore di mercato. La maggior parte dei mutui inversi sono elaborati entro 30-60 giorni. I mutuatari possono ricevere dal 50% al 66% del valore del loro capitale a seconda dell’età e del tasso d’interesse, che generalmente è del 5% circa.
Una volta approvato il prestito, i mutuatari hanno quattro opzioni di esborso – somma forfettaria, pagamenti mensili, linea di credito o una combinazione dei tre.
Cosa succede quando il prestito è dovuto?
Di solito, si chiama il medico legale perché il proprietario della casa è morto. L’ipoteca scade anche se il proprietario di casa si trasferisce o vende la proprietà, non paga le tasse e l’assicurazione o non fa le riparazioni necessarie.
Se si vive in una casa con ipoteca inversa a Buffalo e si decide di ritirarsi in Florida, si dovrà vendere la proprietà. Se vale di più di quello che doveva, potete tenere la differenza.
Questa è una proposta incerta, dato come il debito aumenta. È qui che entra in gioco l’assicurazione ipotecaria della HECM.
Le ipoteche inverse sono conosciute come prestiti “non-recourse”. Questo significa che voi o i vostri superstiti non dovrete mai più di quanto vale la casa. Se questo non vale abbastanza per coprire il saldo del prestito, l’assicurazione ipotecaria paga la differenza.
Questo è costato al governo miliardi di dollari nel corso degli anni, così l’amministrazione Trump ha rafforzato le regole di prestito nel 2017. Il che ci porta a…
Pro e contro dei mutui inversi
Sono un flusso costante di reddito che dura per anni. Potete convertire l’equità della vostra casa in un mucchio di soldi senza dovervi trasferire.
Il denaro è esente da tasse. Piuttosto che un reddito guadagnato, un’ipoteca inversa è considerata un prestito, quindi l’IRS non può mettere le sue dita appiccicose su di essa. E un’ipoteca inversa non influenzerà i vostri pagamenti di Social Security o Medicare.
Per quanto riguarda i contro, non riuscire a stare al passo con le tasse mensili è costato a molte persone la loro casa. Naturalmente, se non pagassero quelle bollette, affronterebbero anche il pignoramento con un prestito tradizionale.
La differenza è che con il prestito tradizionale, il debito diminuisce ogni mese. Dato che non ci sono pagamenti ipotecari con un’ipoteca inversa, il saldo del prestito aumenta ogni mese.
Tra gli interessi e gli altri costi, il debito può alla fine superare il valore di mercato della casa. Se volete che i vostri figli ereditino la casa, potrebbero ritrovarsi con un conto salato.
La buona notizia è che voi o il vostro patrimonio non dovrete mai pagare un creditore più del valore di mercato della casa. La cattiva notizia è che lo zio Sam si è stancato di pagare la differenza.
Dal 2009, le perdite dei mutui inversi sono costate al fondo di riserva della Federal Housing Administration 12 miliardi di dollari. Questo è lo stesso fondo che assicura i nuovi arrivati a basso reddito nel mercato immobiliare.
In sostanza, i mutui inversi stavano ridistribuendo la ricchezza dai poveri alla classe prevalentemente media. A partire da ottobre 2017, le nuove regole richiedono ai potenziali mutuatari di effettuare pagamenti anticipati molto più alti e hanno abbassato significativamente l’importo che può essere preso in prestito.
“L’equità impone che i futuri prestiti HECM non abbiano un impatto negativo sulla salute generale del fondo assicurativo della FHA, che sostiene le esigenze di finanziamento dei più giovani, per lo più proprietari di prime case con mutui FHA tradizionali”, ha detto il segretario dell’HUD Ben Carson. “Stiamo prendendo le misure necessarie e prudenti per mettere il programma HECM su una base più sostenibile”.
Il mutuatario medio del mutuo inverso ha preso il 64% della sua equità sotto le vecchie regole. Questo scenderà al 58%, secondo il Wall Street Journal.
Tutto ciò rende i mutui inversi meno attraenti, ma le offerte continueranno ad arrivare.
Un mutuo inverso è una buona idea?
Per alcune persone, sì. Si sono poste domande pertinenti come:
Voglio massimizzare ciò che posso lasciare ai miei eredi?
Ho intenzione di vivere nella mia casa fino alla pensione?
Di quanto reddito extra avrò bisogno per soddisfare le mie esigenze?
Posso pagare le tasse, l’assicurazione e soddisfare tutti gli obblighi che derivano da un’ipoteca inversa?
A differenza di tutte quelle persone che sono state pignorate, so davvero a cosa vado incontro?
Se le risposte a queste domande sono vaghe, dovreste considerare un percorso finanziario più sicuro come un prestito tradizionale di equità domestica o una linea di credito.
Qualunque sia la decisione, cercate un consiglio personalizzato da un consulente finanziario o un’agenzia di gestione del debito.
Tom Selleck potrebbe dire che i mutui inversi non sono troppo belli per essere veri. Ma Magnum P.I. ha dimostrato che vale sempre la pena di indagare.