Un rendering dell’Energy Center, un cubo galleggiante da 10.000 tonnellate (9.071 metri) che sembra galleggiare sulla piazza del nuovo campus ExxonMobil. (ExxonMobil)
Cominciando come in un romanzo di spionaggio, un’inchiesta anonima ha portato a uno dei più grandi e trasformativi sviluppi immobiliari nella storia di Houston. L’affare aveva il nome in codice di “Progetto Delta” e chi chiamava affermava di rappresentare una società di Fortune 500 alla ricerca di un sito per un enorme campus aziendale.
La fotografia aerea aveva rivelato un grande tratto di terreno boscoso a 32 km a nord del centro di Houston, vicino alla Interstate 45, non lontano dall’aeroporto intercontinentale George Bush. The Woodlands, una comunità pianificata a livello nazionale e un luogo designato dal censimento, si trovava anche vicino al sito. La società Fortune 500 non identificata era molto interessata a questo raro gioiello di terreno libero e boscoso vicino alla capitale energetica della nazione.
Il proprietario del tratto, CDC Houston, aveva già sentito tutto. Nel corso degli anni, lo sviluppatore aveva ricevuto proposte per un circuito NASCAR e idee da decine di altri aspiranti acquirenti, dice Keith Simon, vice presidente esecutivo e direttore dello sviluppo per CDC Houston. Ma le offerte erano sempre state deboli.
Questa volta, però, l’acquirente si è rivelato essere un vero e proprio utente aziendale – la ExxonMobil, che oggi sta dando gli ultimi ritocchi a un campus aziendale di 20 edifici, 3 milioni di piedi quadrati (279.000 mq), 385 acri (156 ha), dove lavoreranno 10.000 dipendenti.
“La ExxonMobil ci ha contattato a metà del 2008. Era molto riservato; non c’erano affatto nomi rivelati”, dice Simon. “Hanno detto che gli piaceva molto la nostra posizione, ma erano preoccupati perché non avevamo un piano generale, nessuna infrastruttura.
“La nostra semplice risposta è stata: ‘Beh, se siete chi dite di essere, siamo interessati. Riuniamoci e cerchiamo di capire dove volete stare sui 2.000 acri. E creeremo il piano generale per la comunità in un mese”, ricorda Simon. “
I nuovi edifici del campus sono progettati come mid rises di sei piani, in modo che possano fondersi con il paesaggio circostante. (ExxonMobil)
Anche se la CDC Houston non conosceva il nome dell’acquirente, lo sviluppatore ha tenuto una charrette di progettazione segreta a Houston con il master planner della CDC, la Design Workshop di Denver, e il suo misterioso aspirante cliente. Un paio di impiegati della ExxonMobil hanno partecipato alla charrette senza identificare se stessi o il loro datore di lavoro.
Il processo era segreto, ma ha funzionato. La ExxonMobil ha apprezzato la visione del nuovo piano regolatore. E CDC Houston, di proprietà della Coventry Development Corporation di New York City, aveva trovato il giusto acquirente per la sua lunga proprietà. Avendo acquistato il terreno nel 1961, la CDC aveva aspettato pazientemente per decenni che una grande ancora che creasse posti di lavoro desse il via al suo sviluppo. Il prezzo di vendita non è stato reso noto, ma il gigantesco affare del terreno è stato chiuso alla fine del 2008.
“E’ un cambio di gioco, non c’è dubbio”, dice Frank Fitzgerald, broker della NewQuest Properties di Houston, un analista qualificato che è stato presidente della Houston Association of Realtors nel 1988, ma non ha mediato per l’affare ExxonMobil. “
Lo sviluppo di nuove strade, spazi di vendita al dettaglio, abitazioni e usi commerciali è stato stimolato, direttamente o indirettamente, dalla costruzione del nuovo campus della ExxonMobil.
Campus sotto copertura
Anche oggi, i funzionari della ExxonMobil rimangono in silenzio sul nuovo campus. Circa 4.000 impiegati vi lavorano già, ma al pubblico, ai media e persino agli altri impiegati della ExxonMobil non è stato permesso di visitarlo.
Questo è noto, comunque, sulla base delle scarse dichiarazioni pubbliche della ExxonMobil: Il campus, che è in costruzione dal 2011, avrà 14 edifici per uffici di sei piani, che sono stati appositamente progettati come medi aumenti, al fine di fondersi con il paesaggio boschivo circostante. La struttura sarà caratterizzata da un grande laboratorio, un centro benessere di 9.300 metri quadrati, una struttura per conferenze e un centro di sviluppo per bambini. Gensler, con sede a San Francisco, è l’architetto di riferimento di un team di progettazione che comprende Pickard Chilton di New Haven, Connecticut; Hargreaves Associates di San Francisco e PDR di Houston.Con la piazza comune e le planimetrie aperte negli interni degli uffici, la ExxonMobil sta realizzando il suo obiettivo di utilizzare il design del campus per incoraggiare la collaborazione dei dipendenti. “Penso che abbiano fatto un lavoro magistrale nel creare un senso di comunità e comunicazione”, dice Ziegler. Gli edifici sono situati in modo tale che nessun edificio si trova a più di cinque minuti a piedi da qualsiasi altro edificio.
Il campus ospiterà il personale ExxonMobil dedicato all’esplorazione energetica, alla raffinazione, ai prodotti chimici, al diritto aziendale, alla finanza e ad altri aspetti del business. Ma non ospiterà la sede centrale dell’azienda. L’amministratore delegato della ExxonMobil, Rex Tillerson, ha spento inequivocabilmente queste voci a lungo ronzanti in un discorso davanti ai leader d’affari di Houston lo scorso autunno. Il quartier generale della ExxonMobil rimarrà nel sobborgo di Dallas di Irving, ha dichiarato Tillerson, e non sarà trasferito a Houston, circa 200 miglia (322 km) più a sud.
Il campus della ExxonMobil dovrebbe essere sostanzialmente completato quest’estate, con una forza lavoro totale di 10.000 persone trasferite entro la fine di giugno. Circa 2.000 impiegati sono stati trasferiti a Houston dal campus di 117 acri (47 ettari) della compagnia a Fairfax, Virginia, un residuo di quando la Mobil Corporation aveva la sede centrale nel nord della Virginia negli anni prima della fusione della Mobil con la Exxon nel 1999. La proprietà in Virginia è stata affittata dal sistema ospedaliero Inova per una struttura medica e di ricerca sul cancro. Un piccolo numero di impiegati viene trasferito da Akron, Ohio, alla nuova struttura della ExxonMobil a Houston, ma la maggior parte della forza lavoro del campus sarà trasferita da altri uffici intorno a Houston.
Il nuovo Energy Center di notte. (ExxonMobil)
Sviluppo nelle conseguenze
Come parte del trasferimento nel nuovo campus, la ExxonMobil sta vendendo diverse proprietà di Houston che ha occupato per anni, creando opportunità di riqualificazione delle proprietà un tempo occupate dal più grande raffinatore e commerciante di prodotti petroliferi del mondo.
La torre di uffici di 45 piani della ExxonMobil nel centro di Houston, che una volta era la sede della Humble Oil & Refining, un predecessore della ExxonMobil, è stata venduta alla Shorenstein Properties di San Francisco nel 2013 e riaffittata dalla società energetica. Più tardi quest’anno, quando ExxonMobil libererà la torre ExxonMobil da 1,2 milioni di piedi quadrati (112.000 mq), ora denominata 800 Bell, Shorenstein prevede di riqualificare l’edificio per uffici del 1962 in collaborazione con Griffin Partners di Houston, e sono in corso discussioni avanzate sull’affitto dell’edificio alla città per l’utilizzo da parte dei dipartimenti di polizia e dei vigili del fuoco.
Opportunità di risviluppo saranno anche perseguite nell’ex campus di uffici della ExxonMobil Chemical Company, lasciato libero dalla ExxonMobil nell’area dell’Energy Corridor sul lato ovest di Houston.
Il sito di 37 acri (15 ettari) dell’azienda chimica è stato venduto nel 2014 alla PM Realty Group di Houston, che sta pianificando un progetto a uso misto con alti edifici per uffici, usi multifamiliari, spazi commerciali e un hotel.
Per l’economia di Houston, l’importazione di 2.000 posti di lavoro da fuori dallo stato da parte di ExxonMobil è stata una spinta significativa. Nel complesso, l’economia della città ha guadagnato 120.000 nuovi posti di lavoro nel 2014, e la ExxonMobil ne ha contribuito in parte.
Ma forse la spinta maggiore per la città è ciò che il campus della ExxonMobil ha fatto per riscaldare i mercati immobiliari nei settori nord e nord-ovest della città. Mentre i principali centri di lavoro sono cresciuti vicino al centro della città, la parte settentrionale della città ha attirato la sua giusta quota di crescita nel corso degli anni. Ma l’arrivo della ExxonMobil ha sovralimentato la regione. Decine di nuovi progetti e accordi immobiliari sono stati generati da esso e dalla crescita verso nord della città.
Altri nuovi progetti e accordi recentemente annunciati nell’orbita di influenza della ExxonMobil includono i seguenti:
- Woodson’s Reserve, una comunità di 692 acri (280 ettari), è stata sviluppata da Horsham, Pennsylvania-based Toll Brothers con partner Cernus Development di Houston. Previsto per consegnare i lotti ai costruttori nel 2015, Woodson’s Reserve avrà 1.050 case unifamiliari e 30 acri (12 ha) per lo sviluppo commerciale.
- Skanska USA Commercial Development ha acquistato 14 acri (6 ha) di terreno per uno sviluppo di uffici da 1 milione di piedi quadrati (93.000 mq), appena a sud del campus ExxonMobil. Il sito è adatto per un campus aziendale “build-to-suit” o un complesso di tre edifici per uffici con più inquilini, secondo Skanska USA, una filiale di New York di Skanska AB, una multinazionale con sede a Stoccolma, Svezia.
- Grand Central Park, una riqualificazione di Camp Strake, una vecchia struttura dei Boy Scout, è una comunità master-planned di 2.000 acri (809 ha) in fase di sviluppo da Johnson Development con sede a Houston. Johnson ha acquistato il sito, situato vicino alla Interstate 45, dal Sam Houston Area Council Boy Scouts of America nel 2013. Fidelis Realty Partners di Houston ha recentemente acquistato 112 acri (45 ettari) del sito da Johnson Development per un progetto di vendita al dettaglio all’aperto di 750.000 piedi quadrati (70.000 mq) con negozi big-box, ristoranti, un negozio di alimentari, un centro fitness, un cinema proposto, e più siti pad, previsti per un’apertura nel 2017.
Un parco centrale di tre acri (1,2 ha), solo pedonale, è destinato a conferire allo sviluppo un’atmosfera collegiale. (ExxonMobil)
Boom nel quartiere della ExxonMobil
CDC Houston, lo sviluppatore che ha venduto alla ExxonMobil il suo sito, sta andando avanti con lo sviluppo del suo progetto Springwoods Village di 2.000 acri (809 ha) ad uso misto, che circonda il campus della società energetica. Da quando la ExxonMobil ha aperto il suo campus quattro anni fa, la velocità dei nuovi progetti annunciati, pianificati e avviati a Springwoods Village è stata notevole, poiché la prospettiva di trovarsi accanto alla ExxonMobil, o addirittura a pochi passi dal suo campus, ha dimostrato di essere una forte attrazione.
A poche centinaia di metri dalla ExxonMobil, Springwoods Village ha attirato la nuova sede aziendale della Southwestern Energy, una società impegnata principalmente nell’esplorazione e produzione di gas naturale e petrolio greggio, che si è trasferita in un nuovo edificio di 48.000 metri quadrati a dicembre. Patrinely Group, con sede a Houston, ha sviluppato l’edificio, che è utilizzato da 1.500 dipendenti di Southwestern Energy.
Patrinely e USAA Real Estate Company di San Antonio, in collaborazione con CDC Houston, hanno in programma di sviluppare altri lotti a Springwoods Village in una sezione commerciale di 60 acri (24 ha) chiamata CityPlace. I piani a lungo termine prevedono 4 milioni di piedi quadrati (372.000 mq) di uffici, vendita al dettaglio, spazi multifamiliari e alberghieri. Per il breve termine, Woodbine Development di Dallas sta progettando tre hotel a Springwoods Village, e Fein, una società di appartamenti di Houston guidata da Martin Fein, sta sviluppando due progetti di affitto multifamiliare, il primo dei quali è stato completato l’estate scorsa.
Tutto questo rapido sviluppo immediatamente adiacente al campus della ExxonMobil ha rappresentato alcuni affari di terra di grande valore a Springwoods Village. Ma l’affare più grande di tutti potrebbe essere stata una donazione di terra al governo statale.
CCDC Houston ha donato 125 acri (51 ha) al Texas Department of Transportation per un’estensione della State Highway 99, conosciuta anche come Grand Parkway.
Con questa terra donata nella parte meridionale di Springwoods Village, lo stato ha ottenuto lo slancio per iniziare a costruire un’estensione di 38 miglia (61 km) della Grand Parkway.
L’autostrada a quattro corsie da 1,1 miliardi di dollari, quando sarà completata alla fine del 2015, passerà proprio accanto al campus della ExxonMobil e permetterà ai dipendenti della compagnia energetica di fare i pendolari facilmente dal nord-ovest e dal nord-est di Houston.
“È un bene per tutti. Ovviamente è stato un bene per noi e per la regione”, dice Simon, lo sviluppatore di Springwoods Village. “È davvero una ciliegina sulla torta avere questo importante connettore est-ovest.”
L’edificio del laboratorio. (ExxonMobil)
Una grande autostrada
La Grand Parkway farà più che incanalare semplicemente i dipendenti ExxonMobil al lavoro. Aprirà vaste zone di terra a nord, nord-ovest e nord-est di Houston allo sviluppo, aree che comprendono una densa periferia, alcuni usi commerciali e persino la prateria.
Citando l’accessibilità creata dalla Grand Parkway, Newland Communities, uno sviluppatore di San Diego, ha annunciato lo scorso autunno i piani per Elyson, una comunità di 3.600 acri (1.500 ettari) dove la costruzione di case dovrebbe iniziare nel 2016.
La Grand Parkway sta attirando gli sviluppatori di centri commerciali, che si stanno anche mettendo in fila per assicurarsi un posto tra i nuovi tetti.
New Hyde Park, con sede a New York, Kimco Realty ha recentemente annunciato piani per sviluppare Grand Parkway Marketplace, un “power center” di 400.000 piedi quadrati (37.000 mq) con pad e ristoranti.
Inoltre, Regency Centers, un’azienda di Jacksonville, Florida, ha recentemente annunciato piani per un centro da 385.000 piedi quadrati (37.000 mq) all’angolo tra Grand Parkway e Holzwarth Road, appena a sud del sito ExxonMobil.
Anche sul lato nord-est di Houston, la Grand Parkway ha acceso affari commerciali, compreso il Valley Ranch Town Center di 240 acri (97 ha), un centro commerciale di 1,5 milioni di piedi quadrati (139.000 mq) in sviluppo dalla Signorelli Company di Houston. Il progetto si trova a circa 16 km a nord-est del campus della ExxonMobil.
The Woodlands, la già citata comunità master-planned di 28.000 acri (11.000 ha) situata a circa 8 km a nord del sito della ExxonMobil, ha visto una forte crescita, e l’inventario di case unifamiliari è limitato.
The Woodlands, tuttavia, si sta avvicinando alla costruzione dopo una corsa di 40 anni come una delle comunità più vendute della nazione – un nuovo sviluppo urbano con 33.000 case unifamiliari completate, circa 3.700 case a schiera e condomini, un centro commerciale regionale, alberghi, appartamenti in affitto, più 131 parchi, 21 scuole pubbliche e 43 congregazioni religiose. La sua popolazione ha superato i 100.000 abitanti, e le sue nuove case, con prezzi che vanno da circa 300.000 a più di 4 milioni di dollari, sono sulla lista della spesa di molti dei dipendenti della ExxonMobil che cercano case vicino al campus.
Con la sua storia di attrazione delle imprese nella periferia nord, la nota comunità master-planned ha aperto la strada alla ExxonMobil per considerare il lato nord di Houston. The Woodlands aveva 7 milioni di piedi quadrati (650.000 mq) di spazio per uffici di prima qualità, che era occupato al 95% alla fine del 2014, secondo la società di intermediazione CBRE. E altri cinque progetti di uffici, per un totale di 1,2 milioni di piedi quadrati (112.000 mq), sono in costruzione.
The Woodlands, con la sua significativa offerta di spazi per uffici di classe A – tra cui due torri di uffici per un totale di 1.4 milioni di piedi quadrati (130.000 mq) per il quartier generale di Anadarko Petroleum Corporation-è diventato un luogo desiderabile per le sedi aziendali o gli uffici regionali di grandi aziende.
Lo sviluppo di Woodlands include 7 milioni di piedi quadrati (650.000 mq) di spazio per uffici.
Il secondo corridoio energetico
Anche se l’economia di Houston è diventata uno dei mercati in crescita più forti della nazione negli ultimi anni, quando ExxonMobil ha acquistato il terreno per il suo campus alla fine del 2008, Houston stava cominciando a raffreddarsi.
Il mercato degli uffici della città è stato debole durante la recessione del 2009, con il tasso complessivo di uffici sfitti che si avvicinava al 20% nel 2010.
Ma poi l’industria energetica è entrata in modalità boom. L’esplorazione e la produzione nazionale di energia sono aumentate con le innovazioni nella perforazione dei pozzi di petrolio – perforazione orizzontale e fratturazione idraulica o “fracking” – che hanno reso il Texas, ancora una volta, uno dei più ricchi produttori di petrolio e gas del mondo. I giacimenti di petrolio che una volta erano considerati inutili sono diventati fonti di “oro nero” perché potevano essere fratturati. Alcuni l’hanno chiamata la “rivoluzione dello scisto” perché le formazioni sotterranee di roccia scistosa venivano sfruttate per il petrolio con metodi non convenzionali.
Houston, conosciuta come la capitale mondiale dell’energia, ha fornito i cervelli e i muscoli per il boom. Nella parte orientale industriale della città, turni di 24 ore di operai lavoravano per produrre attrezzature per il settore petrolifero, e al porto di Houston l’importazione di acciaio raggiungeva livelli record.
I cervelli dietro il boom energetico – geologi, ingegneri e analisti – operano negli edifici di uffici di Houston. Durante il recente boom, la città ha guidato la nazione nella crescita del lavoro e della popolazione, e il suo mercato degli uffici era in fiamme. Il petrolio era a 100 dollari al barile – molto prima che i prezzi crollassero alla fine del 2014 – e Houston stava ronzando.
Il lato nord di Houston ha preso la sua parte dell’onda di crescita alimentata dall’energia. The Woodlands, vicino al sito della ExxonMobil, ha visto il suo spazio per uffici riempirsi velocemente. Lo spazio per uffici di classe A della comunità master-planned – per un totale di circa 5 milioni di piedi quadrati (465.000 mq) – ha raggiunto il 99% di occupazione entro il 2012, dall’80% di occupazione appena tre anni prima, secondo Colliers International.
Con una domanda elevata, gli sviluppatori hanno risposto con un’ondata di nuovi progetti di uffici a nord di Houston, vicino al progetto ExxonMobil e più a nord.
Dagli anni ’70, la sezione di Houston occidentale lungo l’Interstate 10 era conosciuta come il Corridoio energetico, un enorme sottomercato con quasi 30 milioni di piedi quadrati (2,8 milioni di mq) di spazi per uffici.8 milioni di metri quadrati) di spazi per uffici che ospitano giganti dell’energia come Shell Oil, BP America, ConocoPhillips e una miriade di altre aziende.
Le aziende energetiche sono sparse in tutta Houston e occupano importanti torri del centro, ma il corridoio energetico di Houston ovest è tenuto in grande considerazione per la sua assoluta massificazione delle aziende energetiche e degli studi di ingegneria e fornitori che le sostengono.
Poi è arrivato lo spostamento verso nord. Con lo sviluppo dell’impianto ExxonMobil, il nord di Houston si è assicurato il suo posto come luogo preferito per il business dell’energia – un secondo corridoio energetico per la città, insieme all’affermato corridoio energetico a ovest di Houston.
“Avere due corridoi energetici è un bene per Houston perché diffonde la base occupazionale in tutta la città, non solo in una zona”, dice il broker immobiliare Stan Creech della Stan Creech Properties di Houston. “Passiamo molto tempo nella zona ovest di Houston, che è il corridoio energetico originale. Ma Houston ora ha sicuramente due Corridoi energetici.”
Lo spostamento dello slancio verso nord è stato spinto in alto dalla scala del campus della ExxonMobil: 20 edifici in costruzione simultaneamente – un’iniezione di crescita concentrata e senza precedenti che la città potrebbe non vedere mai più, dice Creech.
“Il campus della ExxonMobil è il Super Bowl degli immobili di Houston. È incredibile. Non abbiamo mai avuto 10.000 persone che si trasferiscono in un solo progetto. È enorme”, ha detto Creech. “È probabilmente la cosa più grande che sia mai successa a Houston”.
Ralph Bivins, un giornalista di Houston, è redattore di Realty News Report, un sito web e una e-newsletter premiati.