Proposta 10: la California dovrebbe permettere alle città di applicare le politiche di controllo degli affitti a più alloggi in affitto?

La proposta 10, che apparirà sulla scheda elettorale statale del 6 novembre 2018, abrogherebbe una legge statale che limita la portata delle politiche locali di controllo degli affitti che le città e altre giurisdizioni locali sono autorizzate ad adottare. La Prop. 10 è stata messa sulla scheda elettorale grazie alle firme di una petizione e si è qualificata per il voto con il sostegno finanziario chiave di Michael Weinstein della AIDS Healthcare Foundation. Questo post fornisce una panoramica della proposta 10, discute il suo impatto previsto, ed esamina altre questioni che la misura solleva al fine di aiutare gli elettori a raggiungere una decisione informata.

Cosa farebbe la proposta 10?

La proposta 10 abrogherebbe una legge statale, il Costa-Hawkins Rental Housing Act (o “Costa-Hawkins”), che attualmente pone restrizioni sulle politiche di controllo degli affitti che le città e altre giurisdizioni locali possono scegliere di applicare agli alloggi in affitto al fine di limitare gli aumenti di affitto consentiti. Costa-Hawkins attualmente proibisce alle città di limitare gli aumenti degli affitti in certi tipi di case in affitto, comprese le case unifamiliari, gli appartamenti costruiti dopo il febbraio 1995 (o dopo una data precedente in alcune città), e gli appartamenti sfitti che vengono trasferiti a nuovi inquilini. Abrogando Costa-Hawkins, la Prop. 10 permetterebbe alle città di scegliere di limitare gli aumenti degli affitti in questi tipi di case in affitto, oltre agli appartamenti in affitto più vecchi e occupati ai quali le giurisdizioni locali possono attualmente applicare il controllo degli affitti, se lo scelgono.

Quale problema la Proposizione 10 intende affrontare?

I costi degli alloggi in molte parti della California sono molto alti, e gli alloggi sono inaccessibili per molti residenti in tutte le parti dello stato. Molti californiani ora pagano più del 30% del loro reddito per l’alloggio, che il Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti definisce come un onere di costo dell’alloggio inaccessibile. Tra tutti i californiani nel 2016, più di 4 famiglie su 10 in tutto lo stato erano gravate da costi di alloggio, e più di 1 su 5 erano gravemente gravate da costi, spendendo oltre la metà del loro reddito per l’alloggio, secondo un’analisi del Budget Center sui dati dell’US Census Bureau. L’inaccessibilità degli alloggi è un problema che colpisce in modo sproporzionato le famiglie a basso reddito, e la maggior parte degli individui con alti costi di alloggio in California sono persone di colore. Inoltre, gli affittuari californiani sono particolarmente colpiti dagli oneri dei costi abitativi inaccessibili. Più della metà delle famiglie californiane in affitto ha pagato più del 30% del proprio reddito per l’alloggio nel 2016, e quasi 1 su 3 ha pagato più della metà del proprio reddito per l’alloggio (vedi Figura 1).

Figura 1

Questi alti costi di alloggio hanno gravi conseguenze per le famiglie californiane. Rendendo più difficile per le famiglie sbarcare il lunario, i costi inaccessibili degli alloggi possono costringere le famiglie a raddoppiare per risparmiare sull’affitto o ad accontentarsi di alloggi al di sotto degli standard in quartieri malsani e con poche opportunità. Le famiglie che stanno pagando più di quanto possono permettersi per l’alloggio possono essere costrette a tagliare i costi scegliendo un’assistenza ai bambini di bassa qualità o lasciando che i problemi di salute non vengano affrontati, e possono essere incapaci di mettere da parte i risparmi per le emergenze o per la pensione. Nei casi peggiori, possono essere spinti a rimanere senza casa. Questi tipi di difficoltà hanno conseguenze sia immediate che a lungo termine, per gli adulti e specialmente per i bambini.

I costi di alloggio inaccessibili della California sono un problema non semplicemente perché i costi di alloggio sono alti, ma perché sono cresciuti rapidamente rispetto ai redditi. Mentre i guadagni mediani annuali per i lavoratori a tempo pieno in California sono aumentati del 4% dal 2006 al 2016, gli affitti mediani delle famiglie sono aumentati del 13%, più del triplo rispetto ai guadagni, durante lo stesso periodo (vedi Figura 2).

Figura 2

Con i guadagni superati dal costo della vita, le famiglie e i single lottano per coprire i costi di base di alloggio, cibo, cura dei bambini e altri bisogni. Come risposta alle pressioni abitative della California, il controllo degli affitti si concentra sulla protezione degli affittuari dal rapido aumento dei costi degli alloggi. La Prop. 10 permetterebbe alle città di scegliere di espandere il controllo locale degli affitti abrogando le restrizioni sul controllo degli affitti imposte dal Costa-Hawkins.

Qual è la storia del Costa-Hawkins Rental Housing Act?

Negli anni ’70 e ’80, un periodo precedente di affitti in rapido aumento, diverse città della California hanno adottato politiche locali che limitavano gli aumenti degli affitti che i proprietari potevano imporre, politiche note come controllo degli affitti o stabilizzazione degli affitti. I padroni di casa e gli sviluppatori di alloggi hanno cercato di limitare la portata consentita di questi tipi di politiche locali attraverso un’iniziativa elettorale statale fallita e ripetute proposte legislative fallite negli anni ’70, ’80 e nei primi anni ’90. Infine, nel 1995, il Costa-Hawkins Rental Housing Act, sponsorizzato dall’industria immobiliare californiana, passò la legislatura e fu firmato dal governatore Pete Wilson.

Con il Costa-Hawkins, lo stato impose tre limiti alla portata delle leggi locali sul controllo degli affitti. Primo, le case monofamiliari erano esentate dal controllo degli affitti. In secondo luogo, il controllo degli affitti non poteva essere applicato a nessuna abitazione di nuova costruzione a partire dal 1 febbraio 1995. Per le città che avevano già una qualche forma di controllo degli affitti, Costa-Hawkins retrodatò questa seconda restrizione sul controllo degli affitti sulle nuove abitazioni alla data dell’ordinanza locale. (Per esempio, poiché Los Angeles ha istituito il controllo degli affitti nel 1978, le abitazioni costruite dopo il 1978 a Los Angeles dovevano essere esenti dal controllo degli affitti). Infine, la legge proibiva alle giurisdizioni locali di imporre il “vacancy control”, o di richiedere che gli affitti al di sotto del mercato fossero mantenuti negli appartamenti ad affitto controllato anche dopo il cambio di inquilino. In altre parole, Costa-Hawkins richiedeva che i proprietari di edifici ad affitto controllato potessero far pagare l’affitto di mercato ai nuovi inquilini che si trasferiscono in un’unità che è stata liberata (noto come “vacancy de-control”). Abrogando Costa-Hawkins, la Prop. 10 eliminerebbe queste tre restrizioni sulle politiche di controllo degli affitti che le giurisdizioni locali sono autorizzate ad adottare.

Qual è l’impatto previsto della Proposizione 10?

Prima di tutto, è importante notare cosa non farebbe la Prop. 10. La Prop. 10 non stabilirebbe l’autorità di base delle città della California di scegliere di adottare politiche di controllo degli affitti che si applicano ad una parte sostanziale delle abitazioni in affitto nello stato. Le giurisdizioni locali sono già autorizzate a limitare gli aumenti degli affitti in tutte le abitazioni che non sono esplicitamente esentate dal controllo degli affitti dal Costa-Hawkins, e gli appartamenti più vecchi che non sono coperti dal Costa-Hawkins costituiscono circa la metà di tutte le case in affitto esistenti in California. Infatti, recentemente – nel 2016 – gli elettori di due città della San Francisco Bay Area hanno approvato nuove politiche per stabilire per la prima volta un controllo locale degli affitti, da applicare agli appartamenti in affitto costruiti prima del febbraio 1995. Inoltre, se la Prop. 10 passasse, il controllo degli affitti non sarebbe automaticamente esteso ad altre città o (con poche eccezioni) ad altre case in affitto in California. In quasi tutti i casi, le città o altre giurisdizioni locali dovrebbero intraprendere azioni separate, attraverso i loro funzionari eletti o iniziative degli elettori, per adottare nuove politiche locali di stabilizzazione degli affitti che si applicherebbero ai tipi di alloggi che sono attualmente esenti da limiti di affitto sotto Costa-Hawkins. La Prop. 10 inoltre non costringerebbe i proprietari ad affittare le unità in perdita, poiché la legge statale continuerebbe a richiedere che le politiche locali di controllo degli affitti permettano ai proprietari di ricevere un “giusto tasso di rendimento.”

Quello che la Prop. 10 farebbe è permettere alle città di scegliere di limitare gli aumenti degli affitti in una gamma più ampia di case in affitto, comprese le case monofamiliari e gli appartamenti costruiti dal 1995 (o da anni precedenti nelle città con politiche di controllo degli affitti di più lunga data) e/o quando nuovi inquilini si trasferiscono in una casa in affitto libera. Le città che hanno già messo in atto politiche di controllo degli affitti (vedi Tabella 1) potrebbero scegliere di espandere queste politiche per coprire più del loro parco affitti o per limitare gli aumenti degli affitti quando un’unità diventa vacante. Le città che attualmente non hanno politiche di controllo degli affitti potrebbero scegliere di adottare nuove politiche che si applicherebbero a tutte le loro case in affitto o a qualsiasi sottoinsieme di case in affitto senza considerare le limitazioni attualmente stabilite dal Costa-Hawkins. Per esempio, una città potrebbe scegliere di adottare nuovi controlli sugli affitti che si applicherebbero a tutte le case in affitto, o a tutti gli appartamenti costruiti prima del 2005 ma solo per gli inquilini continuativi, o sia alle case monofamiliari che agli appartamenti costruiti prima del 1995 ma solo per i proprietari che affittano almeno 25 case, o a qualsiasi altro sottoinsieme di case in affitto. Le ordinanze locali esistenti sul controllo degli affitti variano molto nel modo in cui sono concepite, e qualsiasi nuova ordinanza locale mostrerebbe probabilmente una considerevole variazione.

Tabella 1

Mentre una gran parte delle case in affitto in California non sono esentate dal controllo degli affitti dalla Costa-Hawkins, un numero significativo di affittuari vive in proprietà che potrebbero diventare nuovamente coperte dal controllo degli affitti se la Prop. 10 passasse e la loro giurisdizione locale scegliesse di adottare nuove politiche di controllo degli affitti applicabili a queste case. A livello statale, più di un terzo (35,5%) delle famiglie in affitto – o 2,06 milioni di famiglie – viveva in case unifamiliari nel 2016, e questa quota è aumentata di circa il 10% dal 2006, quando il 32,4% delle famiglie in affitto viveva in case unifamiliari. Le famiglie in affitto hanno maggiori probabilità di vivere in case unifamiliari nelle regioni meno urbane e interne dello stato – per esempio, più della metà delle famiglie in affitto nella Sierra Nevada (55,4%), nella Central Valley (53,0%) e nel Far North (51,4%) vivevano in case unifamiliari nel 2015-2016. Gli affittuari hanno meno probabilità di vivere in case unifamiliari nelle regioni urbane costiere della California – per esempio, nel 2015-2016 meno di un terzo delle famiglie in affitto occupava case unifamiliari a Los Angeles e nella Costa Sud (29,3%) e nella San Francisco Bay Area (30,6%). Queste regioni urbane costiere sono le aree in cui gli affitti sono aumentati più rapidamente, e mentre le case unifamiliari rappresentano una quota relativamente minore degli affitti occupati in queste regioni ad alto costo, ospitano ancora un numero significativo di affittuari in queste aree.

Altri affittuari vivono in appartamenti che sono stati costruiti negli ultimi decenni. Questo significa che queste unità non possono essere coperte dal controllo degli affitti sotto Costa-Hawkins, ma potrebbero diventarlo se la Prop. 10 passasse e le città scegliessero di adottare nuove politiche di controllo degli affitti che includano gli affitti di più recente costruzione. Nelle quattro città più grandi che hanno in vigore politiche di controllo degli affitti – Los Angeles, San Francisco, San Jose e Oakland – Costa-Hawkins limita il controllo degli affitti alle proprietà costruite prima del 1980 circa (vedi Tabella 1). In queste quattro città insieme, il 14,7% degli appartamenti occupati dagli affittuari (198.000 case) è stato costruito tra il 1980 e il 1999, e un altro 8,5% (115.000 unità) è stato costruito tra il 2000 e il 2016, secondo un’analisi del Budget Center sui dati del censimento statunitense del 2016. Se queste città scegliessero di estendere il controllo degli affitti agli appartamenti costruiti prima del 2000, per esempio, invece che prima dell’anno attualmente consentito da Costa-Hawkins, quasi 200.000 appartamenti in più potrebbero essere coperti dalle loro politiche di stabilizzazione degli affitti.

Come potrebbero essere aiutati i californiani a basso e moderato reddito dalla Proposizione 10?

La crisi dell’accessibilità degli alloggi in California colpisce più profondamente le famiglie a basso e moderato reddito e gli inquilini. Permettere alle giurisdizioni locali di espandere il controllo degli affitti potrebbe fornire ad un maggior numero di affittuari californiani una garanzia di aumenti modesti e prevedibili degli affitti finché rimangono nella stessa casa, proteggendoli da grandi o ripetuti salti negli affitti che possono superare qualsiasi aumento del loro reddito. Questa protezione da un rapido aumento degli affitti è particolarmente preziosa per le famiglie a basso reddito, perché i salari e i guadagni dei lavoratori a basso e medio reddito hanno avuto solo una crescita lenta negli ultimi anni, anche se l’economia in generale è migliorata. I risparmi sull’affitto dovuti al controllo degli affitti variano molto a seconda di come sono strutturate le ordinanze locali di controllo degli affitti e da quanto tempo un inquilino è stato nella stessa casa, ma possono essere molto grandi per gli inquilini di lungo periodo nelle giurisdizioni con un forte controllo degli affitti. Uno studio che ha esaminato gli affittuari di San Francisco dal 1995 al 2012, per esempio, ha scoperto che gli affittuari hanno risparmiato in media da 2.300 a 6.600 dollari a persona ogni anno se vivevano in un appartamento ad affitto controllato.

Il controllo degli affitti incoraggia anche gli inquilini a rimanere più a lungo nella stessa casa, sia perché è meno probabile che gli inquilini siano costretti ad uscire a causa di aumenti degli affitti inaccessibili sia perché è meno probabile che siano in grado di trovare un affitto altrettanto basso se si trasferiscono in una nuova casa. Una maggiore stabilità abitativa è generalmente associata a risultati positivi dal punto di vista sanitario, sociale ed educativo, in particolare per i bambini. In alcuni casi, il controllo degli affitti può scoraggiare gli affittuari a spostarsi per accedere a nuovi lavori o altre opportunità o per assicurarsi un’unità abitativa che soddisfi meglio le loro esigenze – un risultato meno positivo – ma questa mobilità ridotta può essere meglio intesa come una richiesta da parte degli affittuari di un guadagno più alto per compensare i costi più alti dell’alloggio che risulterebbero dal trasferimento. A livello di quartiere, un minor numero di spostamenti tra gli inquilini si traduce in una maggiore stabilità del quartiere, che può anche significare un tasso di gentrificazione più lento nei quartieri soggetti a pressioni di gentrificazione.

Ci sono potenziali svantaggi per i californiani a basso e moderato reddito nel permettere l’espansione del controllo degli affitti?

Le politiche locali di controllo degli affitti possono creare incentivi per i proprietari che hanno l’effetto indesiderato di lavorare contro gli interessi degli affittuari a basso e moderato reddito. Tuttavia, questi potenziali effetti negativi possono spesso essere minimizzati con un’attenta progettazione del controllo locale degli affitti e accoppiando il controllo degli affitti con altre politiche locali:

La limitazione degli aumenti di affitto consentiti può incentivare i proprietari a trascurare la manutenzione delle loro proprietà in affitto, ma le politiche locali di controllo degli affitti possono affrontare questo problema permettendo ai proprietari di trasferire agli affittuari alcuni costi di manutenzione e miglioramento. L’applicazione attiva del codice locale può anche aiutare a garantire che le proprietà ad affitto controllato continuino a soddisfare gli standard di salute e sicurezza.

I controlli sugli affitti che si applicano alle abitazioni di nuova costruzione, come la Prop. 10 permetterebbe alle città di perseguire, tendono a ridurre i profitti attesi dalla costruzione di abitazioni in affitto a prezzo di mercato, in particolare in aree con affitti in rapido aumento, e potrebbero quindi scoraggiare gli sviluppatori dal costruire tante nuove abitazioni in affitto come avrebbero altrimenti fatto. Tuttavia, le politiche locali di controllo degli affitti possono affrontare questo problema scegliendo di escludere le unità in affitto di nuova costruzione dal controllo degli affitti per un periodo di anni abbastanza lungo da mantenere un adeguato incentivo per gli sviluppatori. Per esempio, le unità in affitto a prezzo di mercato di nuova costruzione potrebbero essere esentate dal controllo degli affitti per 15 o 20 anni dopo la costruzione, permettendo agli sviluppatori un determinato periodo di tempo in cui recuperare i loro costi di investimento e raccogliere profitti potenzialmente più alti prima che l’unità cada sotto il controllo degli affitti.

Estendere il controllo degli affitti a nuovi tipi di alloggi in affitto come case unifamiliari o appartamenti di più recente costruzione, come le città potrebbero scegliere di fare se la Prop. 10 passasse, tenderebbe a ridurre i profitti previsti dall’affitto di queste case, specialmente in aree con affitti in rapido aumento. A sua volta, questo creerebbe un incentivo per i proprietari con questo tipo di proprietà a rimuoverle dal mercato degli affitti, convertendole in abitazioni di proprietà e vendendole al fine di incassare i profitti generati da un forte mercato immobiliare. In effetti, la ricerca mostra che i proprietari di immobili in affitto soggetti al controllo degli affitti sono più propensi a convertire le loro proprietà in alloggi di proprietà. La rimozione di unità dal mercato degli affitti danneggia gli inquilini in due modi: gli inquilini che risiedono in quelle unità possono essere costretti a trasferirsi, e la riduzione dell’offerta complessiva di alloggi in affitto tenderà a intensificare la competizione per le unità libere e a far salire gli affitti nelle case che non sono soggette al controllo degli affitti. Tuttavia, le giurisdizioni locali possono cercare di minimizzare questo risultato accoppiando il controllo degli affitti con altre politiche di protezione degli inquilini. Possono permettere solo sfratti per “giusta causa” e richiedere una compensazione significativa per gli inquilini sfrattati quando i proprietari cercano di rimuovere le unità dal mercato degli affitti. Possono anche garantire servizi legali a prezzi accessibili per gli inquilini che affrontano lo sfratto, per essere sicuri che queste protezioni siano applicate. Possono anche limitare le condizioni in cui gli appartamenti possono essere convertiti in condomini di proprietà, e implementare politiche separate progettate per incentivare un maggiore sviluppo abitativo.

Di questi potenziali effetti negativi del permettere un’espansione del controllo degli affitti, la rimozione delle case dal mercato degli affitti può essere il più probabile danno per i californiani a basso e moderato reddito. Questo perché una riduzione del numero complessivo di unità in affitto esacerba la carenza di alloggi in affitto, che è un fattore chiave del rapido aumento degli affitti di mercato, e anche perché il controllo locale degli affitti e le politiche di protezione degli inquilini non possono prevenire completamente la rimozione delle proprietà dal mercato degli affitti. Questi effetti negativi, tuttavia, sarebbero avvertiti solo da un sottoinsieme di affittuari a basso reddito: quelli che stanno cercando una nuova casa in affitto o che vivono in unità non coperte dal controllo degli affitti. Pertanto colpirebbero in particolare gli individui e le famiglie che entrano per la prima volta nel mercato locale degli affitti (ad esempio, giovani adulti che lasciano la casa dei genitori, o individui che si trasferiscono per accedere a opportunità di lavoro o di istruzione, compresi quelli che si trasferiscono in California da un altro stato) e gli affittuari che sono involontariamente costretti a trasferirsi in una nuova casa (ad esempio, inquilini le cui case vengono convertite in abitazioni di proprietà, o famiglie in crisi finanziaria che vengono sfrattate per mancato pagamento dell’affitto). D’altra parte, come notato sopra, l’espansione del controllo degli affitti produrrebbe benefici sostanziali per gli affittuari che continuano a vivere in case recentemente soggette al controllo degli affitti e che non hanno bisogno o non vogliono trasferirsi. Questi benefici sostanziali per gli affittuari che continuano devono essere soppesati contro i potenziali impatti negativi per i nuovi affittuari e i traslocatori.

Un’espansione delle politiche locali di controllo degli affitti probabilmente ridurrebbe anche le entrate dello stato e dei governi locali, secondo l’Ufficio degli Analisti Legislativi (LAO), in gran parte perché il valore delle proprietà in affitto interessate dovrebbe diminuire, portando a minori entrate fiscali sulla proprietà nel tempo. I californiani a basso e moderato reddito beneficiano dei servizi pubblici e degli aiuti finanziati dalle entrate locali e statali, quindi sarebbero colpiti da un calo di queste entrate. L’entità del calo delle entrate dipenderebbe direttamente da quante comunità locali hanno scelto di estendere il controllo degli affitti ai nuovi tipi di alloggi in affitto consentiti e da come sono state progettate le loro politiche di controllo degli affitti. Il calo delle entrate pubbliche potrebbe variare da insignificante a centinaia di milioni di dollari all’anno, secondo il LAO. Questa perdita di entrate per sostenere i servizi pubblici dovrebbe essere considerata insieme ai sostanziali benefici per gli affittuari che continuano a pagare affitti più bassi e più stabili nel tempo.

Conclusione: Capire come la Proposta 10 si collega ad altre politiche per affrontare l’accessibilità degli alloggi

Un’espansione delle politiche locali di controllo degli affitti, come permetterebbe la Proposta 10, non aumenterebbe l’offerta di alloggi in affitto, e la carenza di alloggi in affitto è la causa principale del rapido aumento degli affitti in California. Semmai, come notato sopra, un’espansione del controllo degli affitti potrebbe incoraggiare alcuni proprietari a rimuovere le attuali proprietà in affitto dal mercato degli affitti, contribuendo ad una diminuzione dell’offerta di alloggi in affitto. Per questa ragione, l’espansione del controllo degli affitti da sola non risolverebbe la crisi dell’accessibilità degli alloggi in California. Sarebbero necessarie anche altre politiche progettate per aumentare l’offerta di alloggi in affitto nello stato, come investimenti diretti statali e locali nella costruzione di alloggi in affitto a prezzi accessibili, incentivi finanziari o normativi per promuovere lo sviluppo privato di alloggi in affitto (come la zonizzazione inclusiva o i bonus di densità), e la responsabilità del governo locale per sostenere lo sviluppo di alloggi a livelli che soddisfino la domanda di alloggi in affitto. Un’espansione del controllo degli affitti, inoltre, non risponderebbe ai bisogni di tutti gli affittuari, dato che il controllo degli affitti beneficia principalmente gli attuali affittuari che non hanno bisogno o non vogliono trasferirsi in nuove case, e potrebbe anche svantaggiare i nuovi affittuari e coloro che devono o vogliono trasferirsi.

Tuttavia, molti affittuari californiani stanno lottando per permettersi i loro costi di alloggio ora, e il controllo degli affitti è uno dei pochi strumenti politici finanziariamente fattibili e scalabili disponibili per affrontare i bisogni immediati di coloro che affrontano affitti nel mercato privato che stanno aumentando più velocemente dei redditi. Data la portata della crisi dell’accessibilità degli alloggi in California, sono necessarie politiche che affrontino l’accessibilità degli alloggi forniti dal mercato privato, dato che la grande maggioranza degli affittuari dovrà vivere in alloggi basati sul mercato. Un’espansione del controllo degli affitti ha dei vantaggi come opzione politica per affrontare gli affitti del mercato privato perché richiede limitati costi diretti statali e locali e può essere implementata e affrontare immediatamente l’accessibilità degli alloggi. Le giurisdizioni locali possono anche progettare le politiche locali di controllo degli affitti in modo da minimizzare i potenziali effetti negativi del controllo degli affitti e/o abbinarle ad altre politiche che proteggono gli inquilini e incentivano lo sviluppo abitativo.

Infatti, la progettazione delle politiche locali è centrale per gli effetti attesi della Prop. 10 sull’accessibilità degli alloggi in California. Se la Prop. 10 passerà, i suoi effetti dipenderanno direttamente da come le città e le altre giurisdizioni locali sceglieranno di usare la loro estesa autorità per limitare gli aumenti degli affitti negli alloggi in affitto a livello locale. Di conseguenza, il passaggio della Prop. 10 porrebbe principalmente le basi per i politici locali e gli elettori per decidere se e come implementare ampiamente le politiche di controllo degli affitti all’interno delle loro giurisdizioni locali.

Note

Ufficio dell’analista legislativo, “Proposition 10: Expands Local Governments’ Authority to Enact Rent Control on Residential Property. Statuto d’iniziativa. Analysis by the Legislative Analyst”, in Secretary of State’s Office, California General Election Tuesday November 6, 2018: Official Voter Information Guide, pp. 58-59.

Sara Kimberlin, Rents and Home Prices Are High in Many Parts of California (California Budget & Policy Center: settembre 2017).

Sara Kimberlin, I californiani in tutte le parti dello Stato pagano più di quanto possano permettersi per la casa (California Budget & Policy Center: settembre 2017).

Sara Kimberlin, I californiani in tutte le parti dello stato pagano più di quanto possano permettersi per l’alloggio (California Budget & Policy Center: settembre 2017).

Sara Kimberlin, Making Ends Meet (California Budget & Policy Center: dicembre 2017).

Peter Dreier, Rent Deregulation in California and Massachusetts: Politics, Policy, and Impacts – Part II (International and Public Affairs Center, Occidental College, maggio 1997).

Legislative Analyst’s Office, “Proposition 10: Expands Local Governments’ Authority to Enact Rent Control on Residential Property. Statuto d’iniziativa. Analysis by the Legislative Analyst”, in Secretary of State’s Office, California General Election Tuesday November 6, 2018: Official Voter Information Guide, pp. 58-59.

Le città di Mountain View e Richmond hanno approvato misure di stabilizzazione degli affitti nel novembre 2016.

L’eccezione sarebbe nelle città con politiche di controllo degli affitti ancora sui libri contabili da prima del passaggio di Costa-Hawkins che si applicano alle abitazioni in affitto che sono attualmente esenti dal controllo degli affitti sotto Costa-Hawkins. Per esempio, la politica di controllo degli affitti della città di Berkeley prima del passaggio del Costa-Hawkins includeva il controllo delle case sfitte, e quella parte dell’ordinanza non è mai stata abrogata, quindi tornerebbe immediatamente in vigore se passasse la Prop. 10.

Birkenfeld v. City of Berkeley, Corte Suprema della California, 17 Cal.3d 129 (1976).

Se non diversamente specificato, le statistiche in questa sezione provengono da un’analisi del Budget Center dello US Census Bureau, American Community Survey public-use microdata per la California dal 2015-2016, scaricata da IPUMS-USA (University of Minnesota, www.ipums.org).

Per quanto riguarda le restanti regioni della California, le famiglie in affitto che occupano case unifamiliari rappresentavano il 48,7% degli affittuari nell’Inland Empire, il 44,2% nella regione di Sacramento e il 43,9% nella Central Coast nel 2015-2016.

Sara Kimberlin, Californians in All Parts of the State Pay More Than They Can Afford for Housing (California Budget & Policy Center: settembre 2017).

Amy Rose, Policy Choices Can Help More Midwage Workers Share in Economic Gains (California Budget & Policy Center, settembre 2017).

Nicole Montojo, Stephen Barton, and Eli Moore, Opening the Door for Rent Control: Toward a Comprehensive Approach to Protecting California’s Renters (Haas Institute for a Fair and Inclusive Society, University of California, Berkeley, settembre 2018), p.15.

Manuel Pastor, Vanessa Carter, and Maya Abood, Rent Matters: What Are the Impacts of Rent Stabilization Mesaures? (Program for Environmental and Regional Equity, University of Southern California, di prossima pubblicazione).

Rebecca Diamond, Timothy McQuade, and Franklin Qian, The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco (National Bureau of Economic Research, gennaio 2018); Legislative Analyst’s Office, Review of Proposed Statutory Initiative Pertaining to Rent Control (A.G. File No. 17-0041), 12 dicembre 2017.