Sezione 8 Voucher

Conosci i tuoi diritti ” Alloggi a basso reddito ” Alloggi sovvenzionati & Sezione 8

1) Panoramica del programma

Amministrato dalle autorità pubbliche per gli alloggi, l’Housing Choice Voucher, o programma di voucher della Sezione 8, permette agli inquilini di portare un voucher ad un proprietario privato per assicurarsi un alloggio a basso reddito sul mercato privato. Gli inquilini del voucher pagano il 30-40% del loro reddito per l’affitto e l’autorità abitativa paga la differenza, fino a uno specifico standard di pagamento, direttamente al proprietario. I padroni di casa firmano un contratto con l’autorità per gli alloggi, e gli inquilini hanno un contratto d’affitto direttamente con il padrone di casa. Questa disposizione forma un accordo contrattuale a tre vie che lega insieme l’autorità per gli alloggi, l’inquilino e il padrone di casa. Gli inquilini sono idonei per i voucher della Sezione 8 se il loro reddito è pari o inferiore al 30% del reddito mediano di zona. Le regole dell’HUD richiedono che tutti i membri di una famiglia siano in grado di provare la residenza legale.

Per un elenco completo delle regole dell’HUD, vedi la HUD Housing Choice Voucher Program Guidebook. Tutti i programmi di voucher sono anche regolati dal piano amministrativo dell’autorità abitativa. Il Seattle Housing Authority’s Section 8 Administrative Plan ne è un esempio.

Le politiche del programma richiedono che i possessori di voucher segnalino all’autorità per gli alloggi i cambiamenti di reddito e di dimensioni della famiglia entro 10 giorni. Altre politiche del programma richiedono che l’unità sia mantenuta sia dal padrone di casa che dall’inquilino secondo una serie di standard federali di qualità abitativa o HQS. Questo richiede un’ispezione regolare da parte del PHA e il rispetto da parte del padrone di casa. Ogni unità che sarà affittata a qualcuno con un voucher deve passare l’ispezione HQS dell’autorità per gli alloggi prima che il voucher possa essere usato per quell’unità.

Qui ci sono alcuni consigli di buone pratiche per i possessori di voucher della Sezione 8:

Documentate sempre le vostre comunicazioni per iscritto all’autorità per gli alloggi. Assicurati che siano timbrate dal PHA nella data in cui sono state ricevute e inserite nel tuo file. Puoi anche tenerne delle copie nel tuo file a casa. Può essere difficile mettersi in contatto con il tuo case manager perché spesso lavora con centinaia di inquilini.
Invia sempre copie delle comunicazioni al tuo padrone di casa all’autorità per gli alloggi. È molto importante che il PHA sia a conoscenza delle richieste di riparazione che fai e di qualsiasi problema che hai con il padrone di casa.
Devi informare il PHA per iscritto di qualsiasi cambiamento nelle dimensioni del tuo nucleo familiare o nel reddito entro 10 giorni. In caso contrario, il tuo voucher può essere annullato.
Puoi avere accesso al tuo file in qualsiasi momento facendo una richiesta scritta al tuo case manager della Sezione 8.
Rapporta immediatamente all’autorità per gli alloggi se il tuo padrone di casa ti chiede di fare pagamenti laterali oltre l’importo dell’affitto indicato dall’autorità per gli alloggi. Questa è una frode e il PHA può prendere provvedimenti per proteggere il tuo voucher.
È anche una buona idea documentare le condizioni della tua unità quando entri e esci e mandarne delle copie all’autorità per gli alloggi per tenerle nel tuo file. Puoi anche richiedere copie dell’ispezione degli standard di qualità degli alloggi all’autorità per gli alloggi per provare le condizioni della tua unità al momento del trasloco.
Se il PHA decide di “abbattere” o trattenere la parte di affitto che paga al padrone di casa al fine di ottenere che il padrone di casa rispetti i suoi obblighi, continua sempre a pagare la tua parte di affitto. Finché sei in regola con la tua parte dell’affitto, il padrone di casa non può sfrattarti per mancato pagamento, anche se la parte del PHA viene trattenuta.

2) Lista d’attesa e processo di applicazione

Le liste d’attesa per i voucher della Sezione 8 sono estremamente lunghe. Spesso le autorità abitative sono gravemente colpite dai tagli ai finanziamenti e dai cambiamenti al programma a livello federale. Puoi leggere informazioni aggiornate sulla politica dei buoni alloggio al Center for Budget and Policy Priorities. La maggior parte dei PHA apre le liste d’attesa per i voucher solo ogni due o tre anni, e le persone vengono messe in lista d’attesa attraverso un sistema di lotteria. Ogni autorità abitativa ha un metodo e un calendario diversi per l’apertura e la gestione delle liste d’attesa; contatta direttamente la PHA per maggiori informazioni. I PHA controllano l’idoneità dell’inquilino in base alla storia dell’affitto, ai precedenti penali, al credito e ad altri fattori. La maggior parte dei criteri di selezione dei proprietari sono più severi di quelli del PHA e, in genere, i richiedenti devono compilare le domande e pagare le spese di selezione con il proprietario.

3) Depositi per gli inquilini della Sezione 8

RCW 59.18.253
Lettera campione: Request for Holding Deposit Return

Gli inquilini della Sezione 8 hanno considerazioni particolari riguardo ai depositi per tenere un’unità prima del trasferimento. Il padrone di casa non può trattenere un deposito o una tassa da un inquilino della Sezione 8 se l’unità non supera un’ispezione del programma di assistenza all’affitto da parte di un ispettore qualificato. Il padrone di casa può anche scegliere di non tenere più l’unità per un affittuario della Sezione 8 se l’ispezione dell’alloggio non è avvenuta entro 10 giorni dalla raccolta della tassa o del deposito. Se l’unità non supera l’ispezione, dopo aver notificato all’inquilino che l’unità non l’ha superata, il padrone di casa deve prontamente inviare all’inquilino il rimborso del deposito o della tassa per posta con affrancatura prepagata.

4) Cessazione del Voucher

24 C.F.R.§ 982.552
Lettera campione: Section 8 Grievance Hearing Request

Un’autorità abitativa può avviare la cessazione di un voucher della Sezione 8 per una serie di motivi, tra cui la fornitura di informazioni errate, la mancata segnalazione di cambiamenti nel reddito o nelle dimensioni della famiglia, il mancato pagamento dell’affitto o dei servizi o lo sfratto dall’unità sovvenzionata. Le autorità abitative possono anche terminare un voucher se qualcuno si trasferisce in un’unità che ha un alloggio pubblico a basso reddito o sussidi a progetto. I PHA di solito chiamano gli inquilini per delle conferenze di pre-terminazione nel tentativo di risolvere il problema prima di passare alla terminazione. Se ti viene chiesto di partecipare a una conferenza di pre-terminazione, presenta tutta la tua documentazione per iscritto e chiedi anche tutte le politiche citate o gli accordi presi dal PHA per iscritto.

I titolari di voucher della Sezione 8 hanno diritto a un’udienza di reclamo con un decisore imparziale, con alcune eccezioni. Washington Law Help ha informazioni sul processo di reclamo della Sezione 8 su Section 8 Vouchers: Denial or Cessazione dei benefici.

Le udienze di reclamo devono essere prese estremamente sul serio. Il tuo alloggio è in gioco, e l’autorità per l’alloggio presenterà un caso contro di te che il tuo voucher dovrebbe essere terminato. Se perdete il vostro buono, sarete tenuti a pagare l’intero ammontare dell’affitto dovuto sul vostro contratto d’affitto e sarete vulnerabili allo sfratto.
Potete portare all’udienza la documentazione a sostegno della vostra posizione, sotto forma di documenti e testimonianze scritte. Potete anche portare con voi all’udienza testimoni, avvocati e rappresentanti legali per sostenere il vostro caso.
È una buona idea assicurarsi una rappresentanza legale che vi accompagni all’udienza. Il Northwest Justice Project, il Legal Action Center e la linea CLEAR sono le migliori risorse per la rappresentanza nelle risoluzioni dei sussidi. Vedere la Guida all’assistenza legale per informazioni e contatti.
Gli avvisi di cessazione dei voucher devono essere in forma scritta e nella maggior parte dei casi vi deve essere data l’opportunità di richiedere un’udienza di reclamo.
Tutte le richieste di udienza di reclamo devono essere in forma scritta e devono essere presentate 10 giorni dopo l’avviso di cessazione. Potete trovare un esempio di lettera: Section 8 Grievance Hearing Request here.
Nella vostra richiesta, potete chiedere di vedere una copia del vostro file e tutte le informazioni che saranno usate contro di voi all’udienza di fine rapporto. Questa richiesta deve essere fatta almeno tre giorni prima della data prevista per l’udienza. L’autorità per gli alloggi può anche chiederle di fornire il materiale che userà per la sua difesa. Anche questa richiesta deve essere fatta almeno tre giorni prima della data dell’udienza.
Se ha bisogno o desidera un interprete, l’autorità per gli alloggi gliene fornirà uno a sue spese. Lo faccia nella sua richiesta scritta.
Può anche chiedere che l’udienza sia registrata e che il PHA le fornisca una copia del nastro dopo l’udienza. Possono addebitarti il costo del nastro.
Puoi chiedere di riprogrammare l’udienza se hai bisogno di più tempo per prepararti o per assicurarti una rappresentanza legale. La maggior parte delle autorità abitative richiede un preavviso di almeno 24 ore e permette di riprogrammare l’udienza solo una volta.
Le sopravvissute alla violenza domestica non possono perdere i loro buoni della Sezione 8 come conseguenza dell’abuso. Vedi Problemi locatore/inquilino per i sopravvissuti alla violenza domestica, all’aggressione sessuale e/o allo stalking.
Gli inquilini della Sezione 8 possono anche richiedere udienze di reclamo per questioni di calcolo dell’affitto, richieste di aggiungere membri del nucleo familiare o altre decisioni del PHA. Il PHA non è tenuto a fornire udienze di reclamo per tutte le questioni, compresi gli inquilini che contestano la politica del PHA, gli inquilini che contestano la decisione del PHA di non approvare un’unità o un contratto di locazione. Contattate il PHA e un avvocato se non siete sicuri di poter richiedere o meno un’udienza di reclamo.

I cambiamenti di politica sono avvenuti a causa di una causa collettiva intentata contro la Seattle Housing Authority dalla Columbia Legal Services. Come parte dell’accordo, il SHA ha accettato di cambiare le sue politiche per riflettere quanto segue:

I titolari di voucher della Sezione 8 possono aggiungere minori ai loro voucher senza la prova della custodia assegnata dal tribunale.
Il SHA deve fornire agli inquilini un avviso di opportunità di revisione giudiziaria a seguito di una decisione di udienza di risoluzione negativa.
I titolari di voucher possono ricevere un’eccezione al limite di 15 giorni sugli ospiti. Questo include avere adulti affini che soggiornano nella famiglia. L’ospite non sarebbe quindi “non autorizzato.”
La conferenza di pre-terminazione è ora richiesta prima che una terminazione possa andare avanti, e deve includere la discussione di possibili opzioni di sistemazione ragionevole.
Una correzione della definizione di disabilità del SHA per includere disabilità temporanee e conformarsi alle leggi applicabili.

5) Sezione 8 Voucher Sfratti

I titolari di voucher Sezione 8 non hanno alcuna protezione aggiuntiva contro gli sfratti, e ricevono gli stessi avvisi di sfratto e passano attraverso lo stesso processo di sfratto di qualsiasi inquilino nello Stato di Washington. È essenziale che gli inquilini del voucher rimangano in buona comunicazione con il PHA che amministra il loro voucher durante tutto il processo di sfratto. Informa immediatamente il PHA se non sei in grado di pagare l’affitto. Invia copie di tutta la corrispondenza tra te e il tuo padrone di casa al PHA in modo che siano a conoscenza di eventuali problemi che sorgono tra te e il tuo padrone di casa. I PHA hanno il diritto di terminare il tuo voucher se sei sfrattato dalla tua residenza, e molto spesso lo faranno valere senza fare domande. Puoi richiedere un’udienza di reclamo se il tuo voucher viene terminato a causa di uno sfratto, a meno che tu non sia stato sfrattato per certi reati penali. Se credi di essere stato sfrattato illegalmente, puoi sollevare qualsiasi difesa contro la cessazione del voucher nell’udienza di reclamo. Puoi anche portare un consulente legale all’udienza di reclamo. Per una discussione dettagliata sulle udienze di reclamo, vedere Sezione 8 Vouchers: Termination of Benefits. Il tuo voucher della Sezione 8 sarà probabilmente in pericolo se vieni sfrattato dalla tua unità. Parla con un avvocato per avere assistenza se sei un possessore di un voucher della Sezione 8 che rischia lo sfratto.

In alcune situazioni, se il tuo padrone di casa non riesce a portare la tua unità agli standard di qualità abitativa, il PHA può ridurre la parte di affitto che paga al padrone di casa in un processo di “abbattimento”. Finché sei in regola con la parte di affitto di cui sei responsabile, il padrone di casa non può sfrattarti per il mancato pagamento dell’affitto.

6) Protezioni contro il pignoramento per gli inquilini della Sezione 8 Voucher

Nuove leggi federali offrono protezioni per gli inquilini e i titolari di voucher della Sezione 8 che vivono in proprietà che rischiano il pignoramento. Gli inquilini che vivono in proprietà pignorate hanno diritto a 90 giorni di preavviso dopo la data del pignoramento, e se hanno un contratto d’affitto deve essere onorato per l’intera durata, a meno che i nuovi proprietari non abbiano intenzione di trasferirsi nell’unità. Anche se il nuovo proprietario ha intenzione di trasferirsi nell’unità, è comunque necessario un preavviso di 90 giorni. Inoltre, il nuovo proprietario è tenuto a onorare il contratto HAP (Housing Assistance Payment) con l’autorità per gli alloggi per mantenere il voucher. Per ulteriori informazioni, consultate la Guida alle domande frequenti sul pignoramento, una lettera d’esempio dall’inquilino della Sezione 8 ai nuovi proprietari di una proprietà pignorata e leggete la nuova legge direttamente alla Legge sulla protezione degli inquilini al pignoramento. Sappiate che questa legge scade il 31 dicembre 2014.

7) Discriminazione contro gli inquilini con voucher

I tuoi diritti di alloggio e i programmi della Sezione 8

Nella città di Seattle, Redmond, King County non incorporata e Bellevue è illegale per i padroni di casa discriminare qualcuno a causa del suo status di titolare di un voucher della Sezione 8. I proprietari in queste aree non possono legalmente rifiutarsi di affittare a qualcuno solo perché usa un voucher della Sezione 8 per pagare l’affitto. I padroni di casa in queste aree devono offrire contratti d’affitto di un anno per gli inquilini con voucher della Sezione 8 e non possono addebitare agli inquilini della Sezione 8 un tasso d’affitto superiore a quello addebitato a un inquilino senza Sezione 8. Tuttavia, i proprietari non devono abbassare i loro tassi di affitto standard di mercato per rendere l’unità ragionevolmente accessibile agli inquilini con voucher della Sezione 8. Le agenzie per i diritti civili fanno rispettare queste leggi. Trovate maggiori informazioni presso l’Ufficio per i diritti civili di Seattle, l’Ufficio per i diritti civili di King County e il Dipartimento dei servizi di sviluppo della città di Bellevue.