Questa storia è apparsa originariamente su PlanPhilly.
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In città come Boston, New York e San Francisco, gli alloggi accessibili sono sempre più scarsi. In tutti gli Stati Uniti, la maggior parte delle famiglie a basso reddito spende più della metà di quello che guadagna ogni mese per le spese di alloggio, secondo “The State of the Nation’s Housing 2018”, un rapporto del Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard.
Ma a Filadelfia, non è solo la carenza di alloggi a prezzi accessibili a causare la crisi. Invece, case di scarsa qualità e un tasso di povertà insolitamente alto – circa 400.000 abitanti di Filadelfia vivono in povertà – inclinano l’equazione in modo che la domanda superi di gran lunga l’offerta, rendendo le case a prezzi accessibili difficili da ottenere e da gestire.
Per i non addetti ai lavori, i dati del rapporto annuale del Joint Center for Housing Studies, pubblicato a giugno, potrebbero sembrare allarmanti. Tra le altre statistiche, il rapporto afferma che le unità accessibili per gli affittuari a basso reddito sia a livello nazionale che nella regione di 11 contee di Philadelphia-Camden-Wilmington sono diventate più scarse del 50% negli ultimi 10 anni. I dati indicano un deficit regionale di 117.132 affitti a prezzi accessibili.
Al tempo stesso, l’inventario complessivo di alloggi in vendita nella regione – misurato da uno standard chiamato mesi di fornitura – è sceso a 2,6 mesi, un minimo storico, secondo il rapporto e i dati della società immobiliare Houwzer LLC. L’offerta di sei mesi è considerata equilibrata.
Questo caldo mercato del venditore ha contribuito a prezzi più alti. I valori delle case nella sola città di Philadelphia sono balzati di oltre l’11% nell’ultimo anno, ad una mediana di poco superiore ai 147.000 dollari, secondo il motore di ricerca immobiliare Zillow.
Gli osservatori che conoscono intimamente il mercato immobiliare locale sono stati veloci ad alleviare le preoccupazioni che i dati del rapporto del Joint Center potrebbero suscitare. (La maggior parte dei dati sono suddivisi solo per la regione di 11 contee di Filadelfia, non per la contea di Filadelfia in particolare.)
Filadelfia è la città più conveniente nel corridoio nord-est, a parte Baltimora, ha detto Kevin Gillen, un esperto di alloggi ed economista al Lindy Institute for Urban Innovation della Drexel University.
Perché l’alloggio sia considerato abbordabile, il livello del reddito familiare che va verso i costi come le rate del mutuo, le utenze, la manutenzione e le tasse di proprietà dovrebbe essere inferiore al 35%, ha detto Gillen. A Filadelfia, questa cifra si aggira intorno al 34%, appena al di sotto del limite moderatamente inaccessibile. Per il contesto, San Francisco e New York sono nella fascia dal 50 al 60 per cento, o gravemente inaccessibili.
Come può Filadelfia essere così abbordabile allo stesso tempo che gli alloggi a prezzi accessibili sono così scarsi in città?
“Ci sono un gran numero di quartieri relativamente accessibili in tutta la città… abbiamo un sacco di alloggi che non sono accessibili a molti poveri perché sono in povertà”, ha detto Alan Greenberger, ex vicesindaco della città ed esperto di politiche abitative al Lindy Institute di Drexel.
Il tasso di povertà di Filadelfia è del 25,7%, il più alto tra le 10 più grandi città degli Stati Uniti, secondo il Pew Charitable Trusts. Il rapporto del Joint Center for Housing Studies definisce gli affittuari a bassissimo reddito come quelli che guadagnano meno del 30 per cento del reddito mediano della zona, che è di circa 26.000 dollari all’anno a Filadelfia, leggermente al di sopra della soglia di povertà federale (che è poco meno di 20.000 dollari all’anno per una famiglia di quattro persone). Per essere considerato conveniente per gli abitanti di Philadelphia a reddito estremamente basso, quindi, l’affitto medio mensile dovrebbe essere di circa o sotto i 650 dollari al mese.
Anche se la sua dichiarazione sull’inaccessibilità e la povertà può sembrare una distinzione semantica, Greenberger ha sostenuto che l’alta povertà rende i problemi qui diversi da quelli di aree metropolitane come New York e Boston.
Affrontabile è un termine relativo, come suggerisce la situazione abitativa di Filadelfia.
Timothy Henkel, vicepresidente senior di Pennrose Properties, uno dei pochi sviluppatori privati di alloggi a prezzi accessibili attivi nel mercato di Filadelfia, è d’accordo con la conclusione di Greenberger. Gli alti tassi di povertà stanno guidando i cambiamenti nell’equazione degli alloggi a prezzi accessibili in tutto il paese, ma Filadelfia sta sentendo la stretta più acutamente della maggior parte, ha detto Henkel.
I potenziali proprietari di case devono prendere in considerazione i loro risparmi e punteggi di credito quando si considera un acquisto. Senza una consulenza finanziaria, gli aspiranti acquirenti sono spesso inconsapevoli dei tipi di case che possono ragionevolmente permettersi, ha detto Maureen Keown, una portavoce del servizio di consulenza finanziaria no-profit Clarifi, con sede a Philadelphia. Alcuni dei quartieri più abbordabili della città includono Grays Ferry e Port Richmond; Mount Airy, Graduate Hospital, e Fishtown sono nella fascia di alloggi più a medio costo.
Il patrimonio edilizio anziano della città esacerba l’inaccessibilità causata dalla povertà, ha detto Gillen. L’età media di una casa a Filadelfia è di 93 anni – quasi trent’anni più vecchia della media dell’età media delle case in tutto il paese, secondo i dati compilati dal National Trust’s Preservation Green Lab. (La mediana è il numero medio; metà delle case sono più vecchie, l’altra metà più nuove.) Quindi, anche se gli abitanti di Filadelfia possono permettersi delle case, la loro qualità è spesso inferiore agli standard perché il patrimonio edilizio della città è vecchio e deprezzato, ha detto Gillen.
Molte case a schiera di Filadelfia sono state costruite come alloggi per lavoratori e non erano destinate a durare per più di 100 anni, ha detto Greenberger – hanno bisogno di nuove caldaie e sistemi elettrici, sostituzione di cornicioni che sono caduti, isolamento, lavori di pittura e altre riparazioni.
Queste proprietà sono “naturalmente alloggi a prezzi accessibili”, ha detto Henkel, perché sono di proprietà privata e sono accessibili senza restrizioni di reddito o di atto di proprietà. Hanno bisogno di riparazioni costose, e “non ha senso… prendere un prestito… e poi tornare indietro e affittare allo stesso livello”, ha detto.
“Dobbiamo fare reinvestimenti in queste proprietà”, ha detto Greenberger.
Il costo di migliorare e reinvestire nelle vecchie case può portare alla gentrificazione e allo spostamento, tuttavia. I padroni di casa sono costretti ad aumentare gli affitti o a permettere alle case di continuare il loro declino, ha detto Henkel.
Ci sono soluzioni politiche che possono alleggerire il peso della gentrificazione, migliorare la qualità degli alloggi e aumentare il tasso di costruzione di case a prezzi accessibili, ha detto Greenberger.
Ma ha aggiunto: “Probabilmente dobbiamo fare un lavoro migliore come città per rendere le persone consapevoli di questi programmi.”
Tra queste iniziative ci sono il Longtime Owner Occupants Program (LOOP) e il Real Estate Tax Deferral Program, secondo le informazioni fornite da Paul Chrystie, vice direttore delle comunicazioni per il Dipartimento di pianificazione e sviluppo della città. Tali programmi permettono ai proprietari di case che non hanno contanti a portata di mano di aspettare fino a quando possono ricevere i benefici del valore più alto della loro proprietà prima di pagare le tasse necessarie, ha detto Greenberger.
Per esempio, nell’ambito del Real Estate Tax Deferral Program, se il valore della proprietà di un proprietario di casa aumenta di più del 15 per cento in un anno, quel proprietario di casa può essere in grado di rinviare il pagamento delle tasse sull’importo in eccesso fino a quando la casa viene venduta.
LOOP è una riduzione dell’imposta immobiliare basata sul reddito per i residenti che hanno posseduto le loro case per più di 10 anni. Se il valore di una proprietà aumenta più di 300 per cento in un anno, il proprietario di casa può essere eleggibile per la riduzione dell’imposta, secondo le informazioni fornite da Chrystie.
Per aiutare con la qualità dell’alloggio, la città inoltre ha un programma di riparazione dei sistemi di base, Greenberger ha detto. Nell’ambito del programma, i proprietari di case con un reddito annuo massimo di 37.650 dollari per una famiglia di quattro persone possono beneficiare di riparazioni gratuite di caldaie e riscaldamento, così come della sostituzione del tetto in alcuni casi di gravi danni interni.
Gli affittuari sono in una posizione più precaria, ha detto Gillen. Senza l’aiuto della città e dello stato, è molto più difficile per gli affittuari evitare gli effetti dell’aumento dei valori delle proprietà, ha notato Greenberger.
E’ qui che entrano in gioco gli sviluppatori di case a prezzi accessibili del settore privato come Pennrose: Possono costruire nuove unità per soddisfare la domanda, se si avvantaggiano degli incentivi forniti dallo stato.
Questi incentivi includono accordi di credito d’imposta del 4% e del 9%, ha detto Greenberger. Mentre i crediti d’imposta del 4 per cento sono comuni, spesso non forniscono abbastanza entrate per essere lucrativi per gli sviluppatori del settore privato. Gli accordi del nove per cento sono più utili ma meno comuni, ha detto. I crediti d’imposta permettono agli sviluppatori di ridurre le loro tasse federali una volta che le unità accessibili sono messe in servizio, e gli sviluppatori possono commercializzare i crediti agli investitori, secondo la Pennsylvania Housing Finance Agency.
I bonus di zonizzazione che incoraggiano gli sviluppatori a destinare certe percentuali dei loro progetti ad alloggi accessibili hanno spesso successo, ma “questi bonus di zonizzazione tendono ad esistere in centro… e a produrre un piccolo numero di unità”, ha detto Greenberger.
Per gli sviluppatori del settore privato, “ci sono alcune barriere all’entrata, alcune reali, altre percepite”, ha detto Henkel, chiamando Philadelphia un “ambiente ad alto costo” con costi di costruzione che spesso possono spaventare gli sviluppatori.
Il governo statale della Pennsylvania ha fatto molto negli ultimi anni per creare risorse per gli sviluppatori, compreso un aumento del finanziamento dei progetti di alloggi a prezzi accessibili, ma questo non ha significato un aumento drammatico di nuovi attori nel mercato di Filadelfia, ha detto Henkel.
“Lo stato sta facendo meglio, ma non ci sono stati enormi impegni per finanziare nuovi progetti di costruzione”, ha detto. “
Al tempo stesso, Henkel è entusiasta del futuro della città. Filadelfia ha lavorato per creare delle zone di sovrapposizione che permettono l’upzoning con alloggi a prezzi accessibili, il che crea più progetti di inclusione. “
Questi aumenteranno l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, e aumenteranno anche in luoghi che potrebbero non averne affatto”, ha detto.
Un centro di alloggi a prezzi accessibili, spazio verde pubblico e un centro di giustizia senza scopo di lucro sorgerà su diversi isolati a Chinatown nei prossimi anni, in attesa dell’approvazione di un progetto proposto da Pennrose. Gli alloggi a prezzi accessibili e il centro di giustizia sono stati inclusi grazie ai recenti sforzi della città per includere criteri di impatto sociale nelle richieste di proposte della Philadelphia Redevelopment Authority, che danno punti ai progetti che soddisfano tali criteri, ha detto Henkel.
“Questa è stata la prima RFP in cui abbiamo incluso nel nostro punteggio un fattore chiamato impatto sociale… e questo significa che lo sviluppatore deve darci una descrizione in cui spiega qual è l’impatto sociale del progetto”, ha detto Gregory Heller, che guida la Redevelopment Authority.
La proposta di Chinatown è stata selezionata circa un anno fa, e Henkel ha detto che potrebbe essere approvata dalla Redevelopment Authority in autunno. Pennrose ha ospitato incontri comunitari per discutere i dettagli più fini, e un altro incontro è previsto per agosto.
Il progetto, a 800-30 Vine St., è una piccola luce in un cielo fioco, anche se – esemplifica l’uso misto, la mentalità dell’alloggio economico focalizzata sulla comunità che Henkel sposa, ma offrirà solo 55-65 unità di alloggi per anziani. Offrirà anche 160 unità in affitto che non sono designate come alloggi a prezzi accessibili e che dovrebbero essere affittate tra i 1.500 e i 2.200 dollari al mese.
Un certo numero di altri sviluppi previsti offrono un numero simile di unità. La città taglierà presto il nastro per due nuovi progetti di alloggi a prezzi accessibili – Anthony Wayne Phase III e Centennial Village, ha detto Heller. I progetti forniranno tra le 45 e le 60 unità a prezzi accessibili ciascuno; la lista d’attesa per un’unità nel Centennial Village è lunga più di tre anni.
L’anno scorso, lo stato ha assegnato crediti d’imposta agli sviluppatori per otto diversi progetti in tutta Philadelphia, ma questi creeranno solo 475 unità aggiuntive in una regione che, secondo il rapporto JCHS, ne richiede altre 116.000.
La Redevelopment Authority, la Philadelphia Land Bank, e altre organizzazioni per lo sviluppo della città stanno cercando di essere consapevoli delle necessità di alloggi a prezzi accessibili quando valutano i futuri progetti di sviluppo, ha detto Heller.