¿Qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario que le permite convertir una parte del patrimonio de su casa en dinero en efectivo.
Con las hipotecas normales, los prestatarios hacen pagos mensuales para pagar la deuda. Con las hipotecas inversas, los prestamistas pagan a los prestatarios y la deuda aumenta con el tiempo. El préstamo no se liquida hasta que el prestatario venda su casa, se mude o fallezca.
Entonces, el préstamo se devuelve o la casa se vende para pagar la deuda.
Los propietarios deben pagar los impuestos de la propiedad y los costes del seguro y mantener la casa en buenas condiciones cuando aceptan una hipoteca inversa. Si no lo hacen -y muchos han caído en esa trampa- el prestamista puede ejecutar la hipoteca.
La mayoría de las hipotecas inversas están aseguradas por la Administración Federal de la Vivienda bajo un programa conocido como Home Equity Conversion Mortgage, o HECM.
La primera hipoteca inversa se redactó en 1961, cuando Deering Savings & Loan en Portland, Maine, diseñó una para ayudar a una viuda a permanecer en su casa tras la muerte de su marido.
El programa despegó realmente en 1988, cuando el Congreso aprobó un proyecto de ley que otorgaba a la FHA autoridad para asegurar los préstamos. La actividad alcanzó su punto máximo en 2008, con 115.000 préstamos, y luego la Gran Recesión redujo esa cifra anual casi a la mitad.
En los últimos años se ha producido un cambio de tendencia. Las hipotecas inversas siguen representando sólo el 1% de los 11,5 billones de dólares en hipotecas de Estados Unidos. Pero se espera que el número de solicitantes elegibles -personas mayores de 62 años- pase de 46 millones ahora a 98 millones en 2060, según las estadísticas de 2017 del Departamento de Salud y Servicios Humanos.
Hechos sobre las hipotecas inversas
El auge de la población de la tercera edad -y algunos anuncios publicitarios del actor Tom Selleck- son parte de la razón por la que las hipotecas inversas vuelven a ser populares.
Cuando Selleck habla, la gente escucha. Últimamente, la estrella de «Blue Bloods» y «Magnum P.I.» ha estado hablando de las hipotecas inversas.
No se preocupe, dice en un anuncio. Las hipotecas inversas pueden ser una respuesta a tus plegarias financieras.
«No es otra forma de que los bancos se queden con tu casa», dice Selleck. «Y tampoco es demasiado buena para ser verdad»
Eso es fácil de decir cuando se tiene un valor estimado de 45 millones de dólares como Selleck, pero miles de estadounidenses que no son estrellas de la televisión tienen ideas diferentes.
La industria está impregnada de promesas, controversia y cuentos de advertencia. Si usted está considerando obtener una hipoteca inversa, la mejor manera de asegurar una historia feliz es educarse.
El negocio está en auge en lugares como American Advisor Group, o AAG. La empresa que Selleck avala ha visto triplicar sus ingresos de 63 millones de dólares en 2012 a 216 millones en 2016.
Así que sí, cuando Selleck habla, la gente se hipoteca inversa.
¿Pero deberían hacerlo?
Hay cuatro tipos de hipoteca inversa. Antes de avanzar, debes conocer las diferencias, los pros, los contras y los riesgos.
¿Quién es un buen candidato para una hipoteca inversa?
Si eres dueño de tu casa y no tienes muchos ahorros o necesitas una infusión de dinero en efectivo, una hipoteca inversa tiene algunas ventajas.
Un tercio de los hogares estadounidenses no tiene nada ahorrado para la jubilación y la cantidad media ahorrada entre los dos tercios restantes fue de 73.200 dólares. Eso puede servir para unos pocos años de jubilación, pero no es suficiente para aguantar una larga jubilación.
Una hipoteca inversa puede aliviar la presión sobre su presupuesto mensual. Dado que la mayoría de las personas mayores viven con un ingreso fijo, puede complementar la Seguridad Social y ayudar a manejar los inevitables gastos médicos crecientes.
¿Quién no es un buen candidato para una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa es una propuesta cuestionable si usted tiene suficientes ingresos para pagar sus cuentas o está dispuesto a vender su casa para aprovechar el capital. Si ese es el caso, puede tener más sentido simplemente venderla y reducir el tamaño de su casa.
Si sus gastos se disparan temporalmente, tiene más sentido intentar capear el temporal que asumir un préstamo caro.
Una hipoteca inversa tampoco es una gran idea si quiere dejar su casa a sus herederos. Ellos todavía pueden heredar la casa, pero tendrían que pagar una deuda hipotecaria que se ha ido acumulando en lugar de disminuir.
¿Quién es un candidato terrible para una hipoteca inversa?
Cualquier persona que cree ciegamente en lo que oye anunciado no debería estar cerca de las discusiones sobre las hipotecas inversas.
La industria tiene algo de reputación de flim-flam, y no sin razón. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) multó a tres empresas por un total de 790.000 dólares en 2016 por supuestas afirmaciones falsas.
Dijo que decían a los prestatarios que no tendrían que hacer pagos mensuales o enfrentarse a una ejecución hipotecaria, y que no les informaban de los riesgos de no pagar los impuestos de la propiedad.
No era la primera vez que la industria hacía cosas que harían que la arrestaran en «Blue Bloods». AAG fue expulsada de Massachusetts en 2008 por supuestamente comercializar su producto como un beneficio gubernamental.
En 2015, la CFPB multó a AAG con 400.000 dólares después de determinar que los viejos anuncios en los que aparecía Fred Thompson afirmaban erróneamente que los consumidores no podían perder sus casas. Mucha gente lo ha hecho. Muchos otros terminaron perdiendo dinero con una hipoteca inversa.
Los beneficios de la Seguridad Social pueden comenzar a los 62 años, pero esperar hasta la edad de jubilación completa de 65 o 66 años (dependiendo de su cumpleaños) aumentará el tamaño de su cheque mensual.
Las hipotecas inversas a menudo se promueven como «puente» para pasar de los 62 a los 65 años, pero un estudio de 2016 de la CFPB encontró que ese puente puede ser bastante raquítico.
En general, los costes y los riesgos de obtener una hipoteca inversa son mayores que el aumento acumulado de los pagos de la Seguridad Social que los propietarios obtienen al esperar hasta la edad de jubilación completa para reclamar las prestaciones.
El informe de la CFPB señala que, para cuando el propietario medio de una vivienda cumple 69 años, una hipoteca inversa cuesta 2.300 dólares más que el aumento de las prestaciones de la Seguridad Social.
«Un préstamo de hipoteca inversa puede ayudar a algunos propietarios de edad avanzada a satisfacer sus necesidades financieras, pero también puede poner en peligro su jubilación si no se utiliza con cuidado», dijo el director de la CFPB, Richard Cordray. «Para los consumidores cuyo principal activo es su casa, sacar una hipoteca inversa para retrasar la reclamación de la Seguridad Social puede poner en riesgo su seguridad financiera porque el coste del préstamo probablemente será mayor que el beneficio que obtienen».»
Por si esto no fuera lo suficientemente preocupante, el HUD informó de que se espera que más del 18% de las hipotecas inversas sacadas entre 2009 y junio de 2016 no se paguen por culpa de los impuestos y el seguro. Eso se compara con menos del 3% de los préstamos hipotecarios tradicionales asegurados por el gobierno federal que están en grave mora.
Casi 90.000 hipotecas inversas tienen un retraso de al menos 12 meses en el pago de impuestos y seguros y se espera que sean ejecutadas en 2017. Eso es más del doble que en 2016.
Aparentemente, alguien se olvidó de poner eso en el guión de Fred Thompson.
¿Cómo calificar para una hipoteca inversa?
El principal requisito es tener 62 años. Si su cónyuge no tiene esa edad, no puede figurar en el título.
La propiedad debe ser su residencia principal. Tienes que pasar por un asesoramiento al consumidor para que el gobierno sepa que, al menos en teoría, entiendes las obligaciones en las que te estás metiendo.
Debes tener mucho patrimonio en tu casa. La cifra exacta depende del prestamista, pero casi siempre es superior al 50%.
Los prestamistas pueden tener en cuenta otros factores que entran en juego cuando se obtiene un préstamo tradicional, como la puntuación de crédito y la relación entre la deuda y los ingresos (DTI). Pero el DTI no se suele tener en cuenta en la calificación.
Tampoco se tiene en cuenta la puntuación de crédito si se obtiene un préstamo HECM, aunque si se tienen deudas pendientes como préstamos federales para estudiantes no se aprobará.
La Administración de Veteranos no ofrece hipotecas inversas. Pero puede utilizar la VA para obtener un préstamo tradicional para pagar una hipoteca inversa.
Proceso de hipoteca inversa: ¿Cómo se obtiene una?
Lo primero que hay que hacer es buscar un prestamista. Muchos de los grandes bancos han dejado de emitir hipotecas inversas, aunque todavía están disponibles en bancos más pequeños y cooperativas de crédito.
También hay un montón de prestamistas en línea como One Reverse Mortgage, Liberty Equity Solutions y Home Point Financial Corp.
Todas las hipotecas tienen costos, pero las hipotecas inversas pueden ser costosas en comparación con las hipotecas tradicionales. Entre el tipo de interés, las comisiones de apertura, el seguro hipotecario, las comisiones de tasación, las comisiones del seguro del título de propiedad y otros costes de cierre, el total podría ascender a 40.000 dólares.
Eso se llevaría gran parte del capital que el prestatario tiene en su casa. Además, la comisión de apertura se basa en el valor de la vivienda, que suele ser mucho mayor que el importe del préstamo.
Así que merece la pena buscar la mejor oferta. Una vez que haya elegido un prestamista, la propiedad se evalúa para determinar su valor de mercado. La mayoría de las hipotecas inversas se tramitan en un plazo de 30 a 60 días. Los prestatarios pueden recibir entre el 50% y el 66% del valor de su patrimonio en función de su edad y del tipo de interés, que suele ser de alrededor del 5%.
Una vez aprobado el préstamo, los prestatarios tienen cuatro opciones de desembolso: suma global, pagos mensuales, línea de crédito o una combinación de las tres.
¿Qué ocurre cuando vence el préstamo?
En general, se llama al forense porque el propietario ha fallecido. La hipoteca también vence si el propietario se muda o vende la propiedad, no paga los impuestos y el seguro o no hace las reparaciones necesarias.
Si usted vive en una casa con hipoteca inversa en Buffalo y decide retirarse a Florida, tendrá que vender la propiedad. Si vale más de lo que debe, se queda con la diferencia.
Esa es una propuesta dudosa dado el aumento de la deuda. Ahí es donde entra en juego el seguro hipotecario de la HECM.
Las hipotecas inversas se conocen como préstamos «sin recurso». Eso significa que usted o sus sobrevivientes nunca deberán más de lo que vale la casa. Si eso no vale lo suficiente para cubrir el saldo de su préstamo, el seguro hipotecario paga la diferencia.
Eso le ha costado al gobierno miles de millones de dólares a lo largo de los años, por lo que la administración de Trump endureció las reglas de préstamo en 2017. Lo que nos lleva a…
Pros y contras de las hipotecas inversas
Son un flujo constante de ingresos que dura años. Puedes convertir el patrimonio de tu casa en un montón de dinero sin tener que mudarte.
El dinero está libre de impuestos. En lugar de un ingreso ganado, una hipoteca inversa se considera un préstamo, por lo que el IRS no puede conseguir sus dedos pegajosos en él. Y una hipoteca inversa no afectará a sus pagos de la Seguridad Social o de Medicare.
En cuanto a los contras, no estar al día con las cuotas mensuales ha costado a mucha gente su casa. Por supuesto, si no pagaran esas cuentas también se enfrentarían a una ejecución hipotecaria con un préstamo tradicional.
La diferencia es que con el préstamo tradicional, la deuda disminuye cada mes. Como no hay pagos hipotecarios con una hipoteca inversa, el saldo del préstamo aumenta cada mes.
Entre los intereses y otros gastos, la deuda puede llegar a superar el valor de mercado de la vivienda. Si quiere que sus hijos hereden la casa, podrían tener que pagar una factura muy elevada.
La buena noticia es que usted o su patrimonio nunca tendrán que pagar a un prestamista más que el valor de mercado de la casa. La mala noticia es que el Tío Sam se cansó de pagar la diferencia.
Desde 2009, las pérdidas de las hipotecas inversas han costado 12.000 millones de dólares al fondo de reserva de la Administración Federal de la Vivienda. Ese es el mismo fondo que asegura a los recién llegados de bajos ingresos al mercado de la vivienda.
Esencialmente, las hipotecas inversas estaban redistribuyendo la riqueza de los pobres a la clase media predominante. A partir de octubre de 2017, las nuevas reglas requieren que los posibles prestatarios realicen pagos iniciales mucho más altos y redujeron significativamente la cantidad que se puede pedir prestada.
«La equidad dicta que los futuros préstamos HECM no impactan negativamente en la salud general del fondo de seguro de la FHA, que apoya las necesidades de financiación de los propietarios de viviendas más jóvenes, en su mayoría por primera vez, con hipotecas tradicionales de la FHA», dijo el secretario del HUD, Ben Carson. «Estamos tomando las medidas necesarias y prudentes para poner el programa HECM en una base más sostenible»
El prestatario medio de la hipoteca inversa sacó el 64% de su capital bajo las antiguas reglas. Eso bajará al 58%, según el Wall Street Journal.
Todo eso hace que las hipotecas inversas sean menos atractivas, pero las ofertas seguirán llegando.
¿Es una hipoteca inversa una buena idea?
Para algunas personas, sí. Se han hecho preguntas pertinentes como:
¿Quiero maximizar lo que puedo dejar a mis herederos?
¿Voy a vivir en mi casa hasta bien entrada mi jubilación?
¿Cuántos ingresos extra necesitaré para cubrir mis necesidades?
¿Puedo pagar los impuestos, el seguro y cumplir con todas las obligaciones que conlleva una hipoteca inversa?
A diferencia de todas esas personas a las que les han ejecutado la hipoteca, ¿sé realmente en qué me estoy metiendo?
Si las respuestas a esas preguntas son imprecisas, debería considerar una ruta financiera más segura como un préstamo tradicional con garantía hipotecaria o una línea de crédito.
Cualquiera que sea la decisión, busque asesoramiento personalizado de un asesor financiero o de una agencia de gestión de deudas.
Tom Selleck podría decir que las hipotecas inversas no son demasiado buenas para ser verdad. Pero Magnum P.I. demostró que siempre vale la pena investigar.