Si usted es nuevo en la posesión y operación de una propiedad de alquiler de vacaciones o está pensando en empezar, hay mucho que puede hacer para acortar su curva de aprendizaje y aumentar sus ingresos desde el primer día. Puede empezar por evitar algunos de los problemas más comunes en la gestión de los alquileres vacacionales. Pero lo más importante es que puede aprender de los veteranos y expertos en alquileres vacacionales. Para ayudarte, hemos preguntado a estos profesionales del sector qué consejos darían a los nuevos anfitriones para tener un alquiler vacacional. Esto es lo que dijeron:
Identificar un grupo demográfico específico y comercializarlo
Amanda Duff es una publicista de hoteles y veterana de la industria del turismo. Ha pasado más de una década ayudando a los hoteles a afinar sus estrategias de marketing de relaciones públicas. Amanda también tiene una casa de vacaciones que comercializa a través de VRBO. Este es un consejo que tomó de la industria hotelera y lo aplicó a los alquileres vacacionales con éxito:
Mi mejor consejo es comercializar su alquiler vacacional a un grupo demográfico específico. Comience por identificar lo que hace que su casa sea única. Luego, enfatice esas características particulares en la descripción y las fotos de su anuncio. ¿Suena vago? He aquí un ejemplo de esta estrategia en acción. Tenemos un niño pequeño, así que nuestra casa de alquiler vacacional tiene todas las campanas y silbatos de seguridad para bebés. Puertas, pestillos de seguridad, tapas para los enchufes y todo lo demás. También hemos transformado una pequeña oficina en una sala de juegos, porque la mayoría de nuestros huéspedes no necesitan una oficina dedicada cuando están en nuestra casa. Muchos huéspedes nos han dicho que han reservado nuestra propiedad por sus características para bebés y niños. Al identificar las comodidades por las que los huéspedes están dispuestos a pagar, pudimos reducir las tasas de desocupación y aumentar los ingresos.
No es necesario gastar mucho dinero en decoraciones de lujo y regalos para causar una buena impresión
Jordan Bishop es escritor y nómada digital. Se ha ganado el estatus de Superhost y gestiona un elegante loft de diseño en el centro de Estambul que obtuvo el codiciado título de Airbnb Plus. Jordan potenció su propiedad con trucos poco convencionales que todo nuevo anfitrión puede poner en práctica:
No tienes que romper el banco cuando se trata de decoraciones y regalos para tu casa de alquiler de vacaciones. De hecho, las tiendas de dólar son una gran fuente de artículos baratos, pero de aspecto exclusivo que cualquier anfitrión puede utilizar para transformar un alquiler vacacional anodino en un paraíso de diseño. Aquí hay algunos que he utilizado en mi propia propiedad de Airbnb Plus:
- Velas: Las velas pueden resultar caras. Por suerte, hay un montón de grandes en la tienda de dólar. He tenido varios invitados que me han dicho que las velas que dejé para ellos fueron un gesto encantador. Es un artículo de lujo que mejora la experiencia de los huéspedes al establecer un gran ambiente con el beneficio añadido de que hace que el apartamento huela muy bien.
- Organizadores de baño: A los huéspedes les encanta tener un práctico organizador de baño que les permita ordenar sus artículos de aseo y les haga sentir como en casa durante su estancia. La tienda del dólar tiene un montón de variedades diferentes, la mayoría de las cuales tienen un aspecto estupendo.
- Vajilla & cubiertos: La tienda de un dólar tiene un montón de vajilla y cubertería estupenda que nunca sabrías que sólo cuesta un dólar. La otra ventaja de comprar la vajilla a un dólar es que es fácilmente reemplazable. Si un plato se rompe o pierdes un tenedor, no tienes que comprar un juego completamente nuevo, sólo tienes que coger uno más y listo.
- Marcos de fotos: Al igual que la vajilla y la cubertería, puedes conseguir marcos de fotos muy bonitos en la tienda de un dólar, y nadie sabrá nunca de dónde proceden. Si tiene muchas fotos en su casa, como es mi caso, esto es un gran ahorro de dinero.
- Artículos de aseo de primera calidad: Mi regla como anfitrión es que cualquier cosa que toque el cuerpo de mis invitados tiene que sentirse lujosa. Siempre ofrezco jabones de marca como Dove. Sorprendentemente, puedes encontrar estos artículos de alta calidad en la tienda de un dólar.
- Tarjetas de felicitación: Una cosa única que me gusta hacer para mis invitados es dejarles una postal pre-sellada que pueden enviar por correo a un amigo o familiar alrededor del mundo. ¿Y dónde consigo esas postales? Lo has adivinado: en la tienda de dólar. A los huéspedes les parece un detalle tan atento que a menudo escriben sobre él en sus comentarios. No hace falta mucho dinero para impresionar!
Haga todo lo que pueda para conseguir reseñas
Guy Novik es el director general de Orlando Villa Holidays, una empresa de alquileres vacacionales especializada en villas de lujo de alta calidad en la zona de Orlando. La empresa de Guy gestiona actualmente 250 villas. He aquí uno de sus consejos para tener un alquiler vacacional:
Las opiniones son uno de los principales factores que los veraneantes tienen en cuenta antes de reservar un alquiler vacacional. Debido al alto precio de lo que están alquilando, los huéspedes potenciales no confiarán en un lugar que tenga un bajo número de reseñas o varias desfavorables. Por otro lado, las reseñas muy positivas hacen que su anuncio parezca más fiable. Las reseñas ayudan a inclinar la decisión de un huésped potencial a su favor. Por lo tanto, encuentre una forma de reunir rápidamente opiniones y generar reseñas para su alquiler vacacional cuando empiece a alquilarlo. Y no se preocupe por una reseña negativa de vez en cuando. Un alquiler vacacional que solo tiene reseñas de 5 estrellas puede parecer sospechoso.
Consejo profesional del equipo de Hostfully: Las reseñas de los alquileres a corto plazo son cruciales por una serie de razones de marketing, incluyendo el posicionamiento en los resultados de búsqueda de Airbnb. No sólo hay que esforzarse por la calidad (reseñas de 5 estrellas) sino también por la cantidad. El problema es que conseguir muchas reseñas para su alquiler vacacional puede ser tedioso. Enviar un mensaje a los huéspedes después de que se hayan ido para pedirles una reseña puede bajar en la cola de prioridades cuando su atención se centra en la limpieza y la facturación para la próxima estancia. Aquí es donde entra en juego la automatización (¡nuestra especialidad!). Con un sistema de gestión de la propiedad (PMS), puede crear una regla que envíe un mensaje al huésped que se va 2 días después de la salida, agradeciéndole la estancia y pidiéndole una opinión. La mayoría de los huéspedes aceptan y acaban dejando una gran reseña. No hay trabajo extra para ti, y más reseñas para tus alquileres vacacionales.
Usa los gestores de canales para llegar a más huéspedes potenciales
Neill Kramer es el propietario del Ohana Retreat, un alquiler vacacional de lujo en la exótica Bali, Indonesia. Es un expatriado de los Estados Unidos, ha estado viviendo en Indonesia y ha operado alquileres vacacionales durante los últimos siete años. Este es un consejo que tiene para los nuevos anfitriones:
Para aumentar su tasa de vacantes, y sus ingresos potenciales, tiene que anunciar su alquiler vacacional a tantos huéspedes potenciales como pueda. Para ello, querrá aprovechar la visibilidad de todas las plataformas de alquiler vacacional (Airbnb, VRBO, Booking.com, etc.). Pero hacer esto manualmente (es decir, en tu smartphone) sería una pesadilla logística. Cuando la casa de vacaciones se reserva en un sitio, tendría que hacer que no estuviera disponible en todos los demás sitios web manualmente o arriesgarse a una doble reserva. Además, las reservas dobles provocan cancelaciones, lo que afecta a la posibilidad de que su propiedad se muestre en primer lugar en Airbnb. Para evitar esto, debería conseguir un gestor de canales. El propósito de un gestor de canales es tener un control automatizado sobre múltiples calendarios. Cuando recibe una reserva de un sitio, el gestor de canales bloquea los otros calendarios automáticamente, evitando así la doble reserva.
Algunas empresas de software venden gestores de canales por separado. Pero lo ideal es conseguir un conjunto integrado de productos que incluya un sistema de gestión de clientes, un motor de reservas, un sistema de seguimiento de los ingresos, un centro de comunicaciones que proporcione mensajería automatizada, una oficina de atención al público o un panel de control y una plataforma de ventas adicionales. Empresas como Hostfully ofrecen todo esto en un paquete de Plataforma de Gestión de Propiedades (PMP). Puede parecer una adición costosa a su operación de alquiler de vacaciones (especialmente si está empezando), pero confíe en que el potencial de aumento de ingresos que ofrecen las PMP es tremendo.
Consejo profesional del equipo de Hostfully: En primer lugar, ¡gracias por la brillante recomendación Neill! La distribución multicanal es una importante herramienta de marketing con la que vemos que muchos anfitriones más pequeños luchan. Si usted mira nuestra encuesta de la industria, se dará cuenta de que las empresas grandes y en crecimiento tienden a anunciar sus propiedades en múltiples canales. Los anfitriones y administradores más pequeños tienden a luchar con esto y a anunciarse en menos plataformas. Pero, como señaló Neill, con las herramientas tecnológicas adecuadas puedes tener la misma potencia de marketing de alquileres vacacionales que una empresa con más de 100 anuncios. Para conocer los entresijos de esta estrategia, consulte nuestro artículo sobre el tema:
Desarrolle un proceso de selección de huéspedes y proteja su inversión
Mackenzie Kearnan es la directora de marketing de Autohost, un sistema de selección de huéspedes para alquileres vacacionales y a corto plazo. El software inteligente ejecuta comprobaciones de antecedentes de Airbnb y señala los riesgos para reducir las fiestas, los daños a la propiedad y las actividades fraudulentas. Mackenzie es una anfitriona de alquileres vacacionales y sabe un par de cosas sobre la selección de posibles huéspedes. Estos son sus consejos para tener una casa de alquiler vacacional:
El sector de los alquileres vacacionales se enfrenta a un riesgo considerable de que los huéspedes dañen las propiedades. Para proteger nuestras ganancias, inversiones y la confianza que nuestras comunidades depositan en los propietarios y operadores de alquileres vacacionales, tenemos que salvaguardar nuestras propiedades de los huéspedes indisciplinados. Es increíblemente importante seleccionar a los huéspedes. Si está empezando, desarrolle un proceso para ello. Haga preguntas, verifique las identificaciones y cobre los depósitos de seguridad. De este modo, la selección de huéspedes estará integrada en sus operaciones. Un mal huésped puede destruir su reputación y costarle miles de dólares en daños a la propiedad. Seleccionando a los huéspedes de forma legal y no discriminatoria, puede evitar el riesgo por completo.
Consejo profesional del equipo de Hostfully: Con el PMS adecuado, puedes poner la selección de huéspedes en piloto automático. Por ejemplo, desde Hostfully puede activar los servicios de Autohost (un sistema de selección de conjuntos) y NoiseAware (un servicio de monitorización del ruido). El resultado es que cuando llega una reserva, Hostfully envía los datos de la reserva y Autohost examina al posible huésped. Luego, durante la estancia, Hostfully y Noiseaware trabajan juntos para asegurarse de que sus huéspedes respetan las normas de ruido de la propiedad de alquiler vacacional.
Confíe en usted mismo e investigue la competencia local a la hora de fijar su tarifa nocturna
Jenny Lovett es una exitosa operadora de alquileres vacacionales, y la fundadora de portugalholidays4u, un portal de publicidad de alojamientos de alquiler en Portugal. En su tiempo libre, también es colaboradora habitual de revistas turísticas francesas. Jenny tiene un buen consejo para los nuevos anfitriones a la hora de fijar los precios:
Tenga cuidado con sus precios si utiliza los consejos de los grandes servicios como Airbnb, VRBO y Booking.com. Te recomendarán un precio para tu alquiler cuando pongas en venta tu propiedad. Pero a menudo se basa en el precio más bajo disponible localmente, no en lo que vale su alquiler. En su lugar, investigue a su competencia local y lo que ofrecen por su precio. A continuación, compruebe que sus tarifas cubren todos los gastos que le proporcionan un rendimiento que hace que merezca la pena. También debería hacer un seguimiento de los análisis de su propiedad de alquiler vacacional a lo largo del tiempo para encontrar cualquier oportunidad potencial de aumentar los ingresos. Haga lo que haga, no se una a la carrera hacia el fondo. La gente siempre está dispuesta a pagar por la calidad.
Consejo profesional del equipo de Hostfully: Jenny hace un buen punto cuando se trata de la carrera hacia el fondo. En nuestra experiencia, notamos que muchas empresas de gestión de alquileres vacacionales más pequeñas tienden a rehuir las aplicaciones de precios dinámicos. Si no está seguro de lo que son, se trata de un software como servicio que escanea su mercado circundante y hace ajustes (o recomendaciones) para equilibrar su tasa de ocupación con su tarifa media diaria para aumentar los ingresos. Algunos servicios cobran una tarifa plana, mientras que otros cobran un %. Así que no importa cuál sea su modelo de ingresos, hay una aplicación de precios dinámicos adecuada para usted. Tenga en cuenta que Hostfully tiene integraciones con todas las principales plataformas de precios dinámicos. Encienda la integración y ambos software trabajarán juntos para aumentar sus ganancias.
La primera impresión es importante, incluso en los alquileres vacacionales
Matt Woodley ha sido un anfitrión de alquileres vacacionales durante los últimos 12 años, con propiedades en Nueva Zelanda y Brasil. Matt ha aprovechado las principales plataformas como Airbnb y VRBO para comercializar sus alquileres vacacionales. Al llevar tanto tiempo en el sector, Matt se centra en la experiencia de los huéspedes. Este es un consejo para tener un alquiler vacacional que ofrece a los nuevos anfitriones:
Antes de que tus huéspedes pongan un pie en tu alquiler vacacional, prepárate para una reseña de 5 estrellas dando una gran primera impresión. Tómese el tiempo para actualizar su jardinería y asegúrese de que el camino a la puerta principal está barrido y libre de obstáculos. En climas fríos, siempre hay que quitar la pala y el hielo de los caminos. En climas cálidos, riegue las plantas con frecuencia y retire inmediatamente la vegetación muerta. Cada pocos meses, lave las ventanas y revise el exterior de la casa para ver si es necesario algún tipo de mantenimiento. Y tenga en cuenta que sus huéspedes pueden llegar al anochecer; compruebe que hay una amplia iluminación desde su plaza de aparcamiento hasta la entrada.
Investiga las normas y reglamentos de tu Asociación de Propietarios, municipales y estatales
Fred Davidson ha gestionado alquileres vacacionales en Montreal durante los últimos cinco años. Fred invierte en condominios de nueva construcción, que gestiona como alquileres vacacionales antes de convertirlos en arrendamientos a largo plazo. Este es un consejo que ofrece a los anfitriones que gestionan alquileres vacacionales en zonas urbanas:
Las grandes ciudades representan un importante potencial de ingresos para los anfitriones de alquileres vacacionales. La temporada de festivales, los turistas de verano y los congresos son excelentes para aumentar su tarifa media diaria con los mismos gastos de explotación. Pero antes de comprar un condominio como inversión (o en cualquier tipo de vivienda urbana) para operarlo como alquiler vacacional, asegúrese de leer todas las ordenanzas, normas y reglamentos que rigen los alquileres vacacionales en su zona. Muchos nuevos anfitriones piensan que con leer las normas y ordenanzas del condominio o de la Asociación de Propietarios es suficiente. Pero no olvides que tu municipio, así como el estado (o la provincia), también pueden tener regulaciones sobre los alquileres a corto plazo. Muchas de estas restricciones conllevan fuertes multas por pequeñas infracciones que pueden afectar a tu cuenta de resultados o meterte en problemas legales.