O que é uma Hipoteca Inversa?
Uma hipoteca inversa é um tipo de empréstimo imobiliário que lhe permite converter uma parte do capital da sua casa em dinheiro.
Com hipotecas regulares, os mutuários fazem pagamentos mensais para pagar a dívida. Com hipotecas reversíveis, os mutuantes pagam aos mutuários e a dívida aumenta ao longo do tempo. O empréstimo não é liquidado até que o mutuário venda a sua casa, se mude ou morra.
O empréstimo é então reembolsado ou a casa é vendida para pagar a dívida.
Os proprietários devem pagar os impostos sobre a propriedade e os custos de seguro e manter a casa em boas condições quando concordam com uma hipoteca reversa. Se não o fizerem – e muitos caíram nessa armadilha – o mutuante pode executar a hipoteca.
As hipotecas reversíveis são seguradas pela Administração Federal de Habitação sob um programa conhecido como Home Equity Conversion Mortgage, ou HECM.
A primeira hipoteca reversa foi escrita em 1961 quando Deering Savings & Empréstimo em Portland, Maine, concebido para ajudar uma viúva a permanecer na sua casa após a morte do marido.
O programa realmente arrancou em 1988 quando o Congresso aprovou um projecto de lei dando à FHA autoridade para segurar os empréstimos. A actividade atingiu o auge em 2008 com 115.000 empréstimos, depois a Grande Recessão cortou esse número anual quase para metade.
Nos últimos anos, assistiu-se a uma reviravolta. Os empréstimos hipotecários reversos ainda representam apenas 1% dos 11,5 triliões de dólares em hipotecas nos EUA. Mas o número de candidatos elegíveis – pessoas com mais de 62 anos – deverá passar de 46 milhões actualmente para 98 milhões em 2060, segundo as estatísticas de 2017 do Departamento de Saúde e Serviços Humanos.
Factos Hipotecários Invertidos
A população sénior em expansão – e alguns spots publicitários do actor Tom Selleck – fazem parte da razão pela qual as hipotecas inversas são novamente populares.
Quando Selleck fala, as pessoas ouvem. Ultimamente, a estrela de “Blue Bloods” e “Magnum P.I.” tem falado de hipotecas inversas.
Não se preocupe, diz ele num anúncio. As hipotecas inversas podem ser uma resposta às suas preces financeiras.
“Não é outra forma de os bancos conseguirem a sua casa”, diz Selleck. “E também não é bom demais para ser verdade”
É fácil dizer isso quando se tem um valor estimado de 45 milhões de dólares como Selleck, mas milhares de americanos que não são estrelas de televisão têm ideias diferentes.
A indústria está mergulhada em promessas, controvérsias e contos de advertência. Se está a considerar a possibilidade de obter uma hipoteca invertida, a melhor maneira de garantir uma história feliz é educar-se.
O negócio está em expansão em locais como o American Advisor Group, ou AAG. A empresa que o Selleck endossa viu as suas receitas triplicarem de $63 milhões em 2012 para $216 milhões em 2016.
Por isso sim, quando o Selleck fala, as pessoas invertem a hipoteca.
Mas devem?
Existem quatro tipos de hipoteca reversa. Antes de avançar, deve aprender as diferenças, prós, contras e riscos.
Quem é um bom candidato a uma hipoteca reversa?
Se é proprietário da sua casa e não tem muitas poupanças ou precisa de uma infusão de dinheiro, uma hipoteca reversa tem algumas vantagens.
Um terço das famílias dos EUA não tem nada poupado para a reforma e o montante médio poupado entre os restantes dois terços foi de $73.200. Isso pode fazer com que passe alguns anos de reforma, mas não é suficiente para durar uma longa reforma.
Uma hipoteca reversa pode aliviar a tensão no seu orçamento mensal. Uma vez que a maioria dos cidadãos idosos vive com um rendimento fixo, pode complementar a Segurança Social e ajudar a lidar com as inevitáveis despesas médicas de montagem.
Quem não é um bom candidato a uma hipoteca reversa?
Uma hipoteca reversa é uma proposta questionável se tiver rendimentos suficientes para pagar as suas contas ou se estiver disposto a vender a sua casa para aproveitar o capital. Se for esse o caso, pode fazer mais sentido vendê-la e reduzir o tamanho da sua casa.
Se as suas despesas saltarem temporariamente, faz mais sentido tentar resistir à tempestade do que contrair um empréstimo caro.
Uma hipoteca reversa também não é uma grande ideia se quiser deixar a sua casa aos seus herdeiros. Eles ainda podem herdar a casa, mas teriam de pagar uma dívida hipotecária que tem vindo a aumentar em vez de diminuir.
Quem é um terrível candidato a uma hipoteca reversa?
Aqueles que acreditam cegamente que o que ouvem anunciado não deve estar nem perto das discussões sobre hipotecas reversa.
A indústria tem uma reputação de fogo lento, e não sem razão. O Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) multou três empresas num total de $790.000 em 2016 por alegadas falsas alegações.
Disse que disseram aos mutuários que não teriam de fazer pagamentos mensais ou enfrentar a execução hipotecária, e não lhes disse sobre os riscos de não pagarem os impostos sobre a propriedade.
Não foi a primeira vez que a indústria fez coisas que a prendessem no “Blue Bloods”. A AAG foi expulsa de Massachusetts em 2008 por alegadamente comercializar o seu produto como um benefício governamental.
Em 2015, a CFPB multou a AAG em 400.000 dólares depois de ter determinado anúncios antigos com Fred Thompson, alegando indevidamente que os consumidores não podiam perder as suas casas. Muita gente o fez. Muitas outras acabaram por perder dinheiro com uma hipoteca reversa.
Os benefícios da Segurança Social podem começar aos 62 anos, mas esperar até à idade de reforma completa de 65 ou 66 anos (dependendo do seu aniversário) irá aumentar o tamanho do seu cheque mensal.
As hipotecas reversa são frequentemente promovidas como “ponte” para o levar dos 62 aos 65 anos, mas um estudo da CFPB de 2016 descobriu que a ponte pode ser bastante raquítica.
Em geral, os custos e riscos de obter uma hipoteca reversa são maiores do que o aumento cumulativo dos pagamentos da Segurança Social que os proprietários obtêm ao esperar até à idade de reforma completa para reclamar benefícios.
O relatório da CFPB afirma que quando o proprietário médio faz 69 anos, uma hipoteca reversa custa $2.300 mais do que o ganho em benefícios da Segurança Social.
“Um empréstimo hipotecário reverso pode ajudar alguns proprietários de casas mais velhos a satisfazer necessidades financeiras, mas também pode pôr em risco a sua reforma se não for utilizado com cuidado”, disse o Director da CFPB, Richard Cordray. “Para os consumidores cujo principal activo é a sua casa, contrair uma hipoteca reversa para atrasar a reclamação da Segurança Social pode arriscar a sua segurança financeira porque o custo do empréstimo será provavelmente mais do que o benefício que ganham”.
Se isso não fosse suficientemente preocupante, a HUD informou que mais de 18% das hipotecas revertidas contraídas entre 2009 e Junho de 2016 deverão entrar em incumprimento devido a impostos e seguros não pagos. Isto compara com menos de 3% dos empréstimos hipotecários tradicionais com seguro federal que são gravemente inadimplentes.
Mais de 90.000 hipotecas reversíveis estão pelo menos 12 meses atrasadas no pagamento de impostos e seguros e espera-se que sejam executadas em 2017. Isso é mais do dobro do número em 2016.
Aparentemente, alguém se esqueceu de colocar isso no script de Fred Thompson.
Como se Qualifica para uma Hipoteca Inversa?
O requisito principal é que tenha 62 anos de idade. Se o seu cônjuge não for tão velho, ele ou ela não pode estar no título.
A propriedade tem de ser a sua residência principal. Tem de passar por aconselhamento ao consumidor para que o governo o conheça, pelo menos teoricamente, as obrigações em que se está a meter.
Tem de ter muita equidade na sua casa. O número exacto depende do mutuante, mas é quase sempre superior a 50%.
Os mutuantes podem olhar para outros factores que entram em jogo quando obtém um empréstimo tradicional, como a sua pontuação de crédito e o rácio de endividamento (DTI). Mas o DTI não é tipicamente considerado na qualificação.
Nem é a sua pontuação de crédito se estiver a receber um empréstimo HECM, embora se tiver quaisquer dívidas pendentes como empréstimos federais de estudantes não será aprovado.
A Administração dos Veteranos não oferece hipotecas inversas. Mas pode usar o VA para obter um empréstimo tradicional para pagar uma hipoteca reversa.
Processo de hipoteca reversa: Como se obtém um?
A primeira coisa a fazer é comprar para um emprestador. Muitos grandes bancos deixaram de escrever hipotecas reversíveis, embora ainda estejam disponíveis em bancos mais pequenos e cooperativas de crédito.
Há também muitos mutuantes on-line como One Reverse Mortgage, Liberty Equity Solutions e Home Point Financial Corp.
Todas as hipotecas têm custos, mas as hipotecas reversíveis podem ser caras em comparação com as hipotecas tradicionais. Entre a taxa de juros, taxas de originação, seguro hipotecário, taxas de avaliação, taxas de seguro do título e outros custos de encerramento, o total poderia atingir os $40.000,
Isso consumiria grande parte do capital próprio que um mutuário tem na sua casa. E a taxa de originação é baseada no valor da casa, que é normalmente muito superior ao montante do empréstimo.
Por isso, paga para fazer compras para obter o melhor negócio. Uma vez escolhido um emprestador, o imóvel é avaliado para determinar o seu valor de mercado. A maioria das hipotecas inversas são processadas no prazo de 30-60 dias. Os mutuários podem receber 50% a 66% do valor do seu capital, dependendo da sua idade e taxa de juro, que é geralmente de cerca de 5%.
Após o empréstimo ser aprovado, os mutuários têm quatro opções de desembolso – montante fixo, pagamentos mensais, linha de crédito ou uma combinação dos três.
O que acontece quando o empréstimo é devido?
Usualmente, chama-se o médico legista porque o proprietário do imóvel morreu. A hipoteca também vence se o proprietário se mudar ou vender o imóvel, não pagar impostos e seguros ou não fizer as reparações necessárias.
Se viver numa casa de hipoteca invertida em Buffalo e decidir reformar-se na Florida, terá de vender o imóvel. Se valer mais do que aquilo que deve, poderá manter a diferença.
É uma proposta incerta, dada a forma como a dívida aumenta. É aí que entra em jogo o seguro hipotecário da HECM.
As hipotecas renováveis são conhecidas como empréstimos “non-recourse”. Isso significa que você ou os seus sobreviventes nunca devem mais do que o valor da casa. Se isso não for suficiente para cobrir o saldo do seu empréstimo, o seguro hipotecário paga a diferença.
Isso tem custado ao governo milhares de milhões de dólares ao longo dos anos, pelo que a administração Trump apertou as regras de empréstimo em 2017. O que nos leva a…
Pros e Cons de Reverse Mortgages
São um fluxo constante de rendimento que dura anos. Pode converter o capital da sua casa numa pilha de dinheiro sem ter de se mudar.
O dinheiro é livre de impostos. Em vez do rendimento ganho, uma hipoteca reversa é considerada um empréstimo, pelo que o IRS não pode pôr os seus dedos pegajosos. E uma hipoteca reversa não afectará os seus pagamentos à Segurança Social ou Medicare.
Como para os reclusos, não conseguir acompanhar as taxas mensais tem custado a muitas pessoas as suas casas. Claro que, se não pagassem essas contas, enfrentariam também a execução hipotecária com um empréstimo tradicional.
A diferença é que com o empréstimo tradicional, a dívida diminui a cada mês. Uma vez que não há pagamentos de hipoteca com hipoteca reversa, o saldo do empréstimo aumenta todos os meses.
Entre os juros e outros custos, a dívida pode eventualmente exceder o valor de mercado da casa. Se quiser que os seus filhos herdem a casa, eles poderão ficar presos a uma conta íngreme.
A boa notícia é que você ou a sua propriedade nunca terão de pagar a um credor mais do que o valor de mercado da casa. A má notícia é que o Tio Sam se cansou de pagar a diferença.
Desde 2009, as perdas de hipoteca reversa custaram ao fundo de reserva da Administração Federal de Habitação 12 mil milhões de dólares. Este é o mesmo fundo que assegura aos recém-chegados de baixos rendimentos ao mercado da habitação.
Essencialmente, as hipotecas inversas estavam a redistribuir a riqueza dos pobres para a classe predominantemente média. A partir de Outubro de 2017, novas regras exigem que os potenciais mutuários façam pagamentos adiantados muito mais elevados e baixem significativamente o montante que pode ser emprestado.
“A equidade dita que os futuros empréstimos HECM não afectam negativamente a saúde global do fundo de seguros da FHA, que apoia as necessidades de financiamento dos mais jovens, na sua maioria proprietários de casas com hipotecas tradicionais da FHA”, disse o Secretário da HUD, Ben Carson. “Estamos a tomar medidas necessárias e prudentes para colocar o programa HECM numa base mais sustentável”
O mutuário médio de hipoteca reversa retirou 64% do seu capital segundo as regras antigas. Isso cairá para 58%, de acordo com o Wall Street Journal.
Tudo o que torna as hipotecas inversas menos atractivas, mas as ofertas continuarão a chegar.
É uma hipoteca reversa uma boa ideia?
Para algumas pessoas, sim. Fizeram perguntas pertinentes como:
Quanta renda extra vou precisar para satisfazer as minhas necessidades?
P>Posso pagar os impostos, seguros e cumprir todas as obrigações que vêm com uma hipoteca reversa?
p>Não sei realmente no que me estou a meter, como todas aquelas pessoas que foram executadas?
Se as respostas a essas perguntas forem esquemáticas, deve considerar uma via financeira mais segura como um empréstimo à habitação tradicional ou uma linha de crédito.
P>Seja qual for a decisão, procure aconselhamento personalizado de um consultor financeiro ou de uma agência de gestão de dívidas.
Tom Selleck pode dizer que as hipotecas inversas não são demasiado boas para serem verdadeiras. Mas Magnum P.I. mostrou que vale sempre a pena investigar.