Esta história apareceu originalmente em PlanPhilly.
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Em cidades como Boston, Nova Iorque, e São Francisco, as habitações acessíveis são cada vez mais escassas. Em todos os Estados Unidos, a maioria das famílias com rendimentos mais baixos gasta mais de metade do que ganha mensalmente em custos de habitação, de acordo com “The State of the Nation’s Housing 2018”, um relatório do Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard.
Mas na Filadélfia, não é apenas a falta de habitação acessível que está a causar a crise. Em vez disso, casas de má qualidade e uma taxa de pobreza invulgarmente elevada – cerca de 400.000 Filadélfios vivem na pobreza – inclinam a equação de modo a que a procura ultrapasse de longe a oferta aqui, tornando as casas acessíveis difíceis de obter e difíceis de gerir.
Para os não iniciados, os dados do relatório anual do Joint Center for Housing Studies, divulgado em Junho, podem parecer alarmantes. Entre outras estatísticas, o relatório afirma que as unidades acessíveis para arrendatários com baixos rendimentos, tanto a nível nacional como na região de 11 condados de Filadélfia-Camden-Wilmington, se tornaram 50 por cento mais escassas nos últimos 10 anos. Os dados apontam para um défice regional de 117.132 rendas acessíveis.
Ao mesmo tempo, o inventário global de habitações para venda na região – medido por um padrão chamado meses de oferta – caiu para 2,6 meses, um mínimo histórico de sempre, de acordo com o relatório e os dados da empresa imobiliária Houwzer LLC. O fornecimento de seis meses é considerado equilibrado.
Este mercado de vendedores a quente contribuiu para preços mais elevados. Só na cidade de Filadélfia, os valores das casas saltaram mais de 11% no último ano, para uma mediana de pouco mais de 147.000 dólares, de acordo com o motor de busca imobiliária Zillow.
Observadores intimamente familiarizados com o mercado imobiliário local foram rápidos a aliviar as preocupações que os dados do relatório do Centro Conjunto poderiam suscitar. (A maioria dos dados decompõe-se apenas pela região dos 11 condados de Filadélfia, não especificamente para o Condado de Filadélfia)
Philadelphia é a cidade mais acessível do Corredor Nordeste, para além de Baltimore, disse Kevin Gillen, perito em habitação e economista do Lindy Institute for Urban Innovation da Universidade de Drexel.
Para que a habitação seja considerada economicamente acessível, o nível de rendimento das famílias que se destinam a custos como o pagamento de hipotecas, serviços públicos, manutenção, e impostos prediais deve ser inferior a 35 por cento, disse Gillen. Em Filadélfia, esse número paira à volta dos 34%, um pouco abaixo do limite moderadamente incomportável. Para o contexto, São Francisco e Nova Iorque estão entre os 50 e 60 por cento, ou severamente incomportáveis, entre parênteses.
Como pode a Filadélfia ser tão acessível ao mesmo tempo que a habitação acessível é tão escassa na cidade?
“Há um grande número de bairros relativamente acessíveis em toda a cidade… temos muitas habitações que não são acessíveis a muita gente pobre porque estão na pobreza”, disse Alan Greenberger, antigo vice-prefeito da cidade e perito em política de habitação no Lindy Institute de Drexel.
A taxa de pobreza da Filadélfia é de 25,7%, a mais elevada entre as 10 maiores cidades dos EUA, de acordo com a Pew Charitable Trusts. O relatório do Joint Center for Housing Studies define os arrendatários com rendimentos extremamente baixos como aqueles que ganham menos de 30% do rendimento médio da área, que é cerca de 26.000 dólares por ano na Filadélfia, ligeiramente acima da linha de pobreza federal (que é pouco menos de 20.000 dólares por ano para uma família de quatro pessoas). Para ser considerado acessível para os Filadélfios de rendimentos extremamente baixos, então, a renda média mensal deve ser cerca ou inferior a $650 por mês.
p>P>Embora a sua declaração sobre incomportabilidade e pobreza possa soar como uma distinção semântica, Greenberger argumentou que a elevada pobreza torna os problemas aqui diferentes dos de áreas metropolitanas como Nova Iorque e Boston.
Affordable é um termo relativo, a situação habitacional da Filadélfia sugere.
Timothy Henkel, vice-presidente sénior da Pennrose Properties, um dos poucos promotores imobiliários do sector privado activos no mercado da Filadélfia, concordou com a conclusão de Greenberger. As elevadas taxas de pobreza estão a provocar mudanças na equação da habitação acessível em todo o país, mas a Filadélfia está a sentir o aperto mais agudo do que a maioria, disse Henkel.
Prospective homeowners need to take into account their savings and credit scores when considering a purchase. Sem aconselhamento financeiro, os potenciais compradores desconhecem muitas vezes os tipos de casas que podem razoavelmente pagar, disse Maureen Keown, porta-voz do serviço de aconselhamento financeiro sem fins lucrativos Clarifi, sediado na Filadélfia. Alguns dos bairros mais acessíveis da cidade incluem Grays Ferry e Port Richmond; Mount Airy, Graduate Hospital, e Fishtown estão na faixa de habitação mais barata.
O parque habitacional de idosos da cidade agrava a incomportabilidade causada pela pobreza, disse Gillen. A idade média de uma casa em Filadélfia é de 93 anos – quase trinta anos mais velha do que a idade média de uma casa em todo o país, de acordo com dados compilados pelo Laboratório Verde de Preservação do National Trust. (A mediana é o número médio; metade das casas são mais velhas, metade mais novas.) Assim, mesmo que os Filadélfianos possam pagar casas, a sua qualidade é frequentemente inferior porque o parque habitacional da cidade é velho e depreciado, disse Gillen.
Muitas casas de Filadélfia foram construídas como habitações de trabalhadores e não se destinavam a durar mais de 100 anos, disse Greenberger – precisam de novas caldeiras e sistemas eléctricos, substituição de cornijas que caíram, isolamento, trabalhos de pintura, e outras reparações.
Tantas propriedades são “habitações naturalmente acessíveis”, disse Henkel, porque são privadas e acessíveis sem restrições de rendimentos ou escrituras. Precisam de reparações dispendiosas, e “não há matemática que faça sentido… contrair um empréstimo… e depois virar-se e alugar ao mesmo nível”, disse ele.
“Precisamos de fazer reinvestimentos nestas propriedades”, disse Greenberger.
O custo de melhorar e reinvestir em casas antigas pode, contudo, levar à gentrificação e ao deslocamento. Os proprietários enfrentam pressão para aumentar as rendas ou permitir que as casas continuem o seu declínio, disse Henkel.
Existem soluções políticas que podem aliviar o fardo da gentrificação, melhorar a qualidade das casas, e aumentar a taxa de construção de casas a preços acessíveis, disse Greenberger.
Mas ele acrescentou, “provavelmente precisamos de fazer um trabalho melhor como cidade para sensibilizar as pessoas para esses programas”
entre essas iniciativas encontram-se o Programa de Ocupantes Proprietários de Longo Prazo (LOOP) e o Programa de Diferimento de Impostos sobre Imóveis, de acordo com informações fornecidas por Paul Chrystie, director adjunto de comunicações do Departamento de Planeamento e Desenvolvimento da cidade. Tais programas permitem aos proprietários sem dinheiro em caixa esperar até que possam receber os benefícios do valor mais elevado da sua propriedade antes de pagarem os impostos necessários, disse Greenberger.
Por exemplo, ao abrigo do Programa de Diferimento de Impostos sobre Imóveis, se o valor da propriedade de um proprietário aumentar mais de 15% num ano, esse proprietário poderá adiar o pagamento de impostos sobre o montante excedente até que a casa seja vendida.
LOOP é uma redução do imposto sobre imóveis com base no rendimento para residentes que são proprietários das suas casas há mais de 10 anos. Se o valor de um imóvel aumentar mais de 300 por cento num ano, o proprietário pode ser elegível para a redução de impostos, de acordo com a informação fornecida por Chrystie.
Para ajudar na qualidade da habitação, a cidade também tem um Programa de Reparação de Sistemas Básicos, disse Greenberger. Ao abrigo deste programa, os proprietários de habitações com um rendimento anual máximo de $37.650 para uma família de quatro pessoas são elegíveis para a reparação gratuita de caldeiras e aquecimento, bem como para a substituição do telhado em alguns casos de grandes danos interiores.
Os proprietários de habitações estão numa posição mais precária, disse Gillen. Sem a ajuda da cidade e do estado, é muito mais difícil para os arrendatários evitar os efeitos do aumento do valor das propriedades, observou Greenberger.
É aí que entram os promotores imobiliários do sector privado a preços acessíveis como Pennrose: Eles podem construir novas unidades para satisfazer a procura, se aproveitarem os incentivos fornecidos pelo Estado.
Aquilo inclui 4% e 9% de acordos de crédito fiscal, disse Greenberger. Embora os créditos fiscais de 4% sejam comuns, muitas vezes não proporcionam receitas suficientes para serem lucrativos para os promotores do sector privado. Nove por cento de acordos são mais úteis mas menos comuns, disse ele. Os créditos fiscais permitem aos promotores reduzir os seus impostos federais quando as unidades acessíveis são colocadas em serviço, e os promotores podem comercializar os créditos aos investidores, de acordo com a Pennsylvania Housing Finance Agency.
Bónus de zoneamento que encorajam os promotores a atribuir determinadas percentagens dos seus projectos à habitação acessível são também frequentemente bem sucedidos, mas “estes bónus de zoneamento tendem a existir no centro da cidade… e produzem um pequeno número de unidades”, disse Greenberger.
Para os promotores privados, “existem algumas barreiras à entrada, algumas delas reais, outras percebidas”, disse Henkel, chamando à Filadélfia um “ambiente de alto custo”, com custos de construção que muitas vezes podem assustar os promotores.
O governo estatal da Pensilvânia tem feito muito nos últimos anos para criar recursos para os promotores, incluindo algum aumento do financiamento de projectos de habitação acessíveis, mas isso não significou um aumento dramático de novos intervenientes no mercado da Filadélfia, disse Henkel.
“O estado está a fazer melhor, mas não tem havido grandes compromissos de financiamento de novos projectos de construção”, disse ele. “É evidente que não é visto como terreno fértil”
Ao mesmo tempo, a Henkel está entusiasmada com o futuro da cidade. A Filadélfia tem trabalhado para criar um zoneamento sobreposto que permite o upzoning com habitações acessíveis, o que cria mais projectos de inclusão. “Estes irão aumentar a oferta de habitações acessíveis, e também a aumentarão em locais que poderão não ter obtido nenhum”, disse ele.
Um centro de habitação acessível, espaço verde público, e um centro de justiça sem fins lucrativos irá surgir em vários quarteirões em Chinatown nos próximos anos, enquanto se aguarda a aprovação de um projecto proposto por Pennrose. O centro de habitação acessível e justiça foi incluído graças aos recentes esforços da cidade para incluir critérios de impacto social nos pedidos de propostas da Autoridade para o Desenvolvimento da Filadélfia, que dão pontos aos projectos que cumprem esses critérios, disse Henkel.
“Este foi o primeiro RFP em que incluímos na nossa pontuação um factor chamado impacto social… e isso significa que o promotor tem de nos dar uma narrativa em que nos explique qual é o impacto social do projecto”, disse Gregory Heller, que lidera a Autoridade de Redesenvolvimento.
A proposta de Chinatown foi seleccionada há cerca de um ano, e a Henkel disse que poderia ser aprovada pela Autoridade de Redesenvolvimento no Outono. Pennrose acolheu reuniões comunitárias para discutir os detalhes mais delicados, e outra reunião está agendada para Agosto.
O projecto, no 800-30 Vine St., é uma pequena luz num céu escuro, no entanto – exemplifica a mentalidade de habitação acessível de uso misto e focada na comunidade que a Henkel defende, mas oferecerá apenas 55 a 65 unidades de habitação acessível sénior. Também oferecerá 160 unidades de aluguer que não são designadas como habitações acessíveis e espera-se que aluguem entre $1.500 e $2.200 por mês.
Um número de outros empreendimentos planeados oferece um número semelhante de unidades. A cidade irá em breve cortar a fita para dois novos projectos de habitação económica – Anthony Wayne Fase III e Centennial Village, disse Heller. Os projectos fornecerão entre 45 e 60 unidades acessíveis cada uma; a lista de espera para uma unidade na Centennial Village tem mais de três anos.
No ano passado, o Estado concedeu créditos fiscais a promotores para oito projectos diferentes em toda a Filadélfia, mas estes criarão apenas 475 unidades adicionais no total numa região que, de acordo com o relatório JCHS, requer um adicional de 116.000-mais.
A Redevelopment Authority, o Philadelphia Land Bank, e outras organizações de desenvolvimento da cidade estão a tentar estar conscientes das necessidades de habitação a preços acessíveis ao avaliar futuros projectos de desenvolvimento, disse Heller.