A indústria de aluguer para férias está madura com oportunidades de ouro e fruta de baixo peso para qualquer pessoa que está apenas a começar. Para além disso, a indústria continua a crescer todos os anos. Isso significa que não tem de lutar por um pedaço da tarte – apenas continua a crescer.
Se é novo a possuir e operar uma propriedade de aluguer de férias ou a pensar em começar, há muito que pode fazer para encurtar a sua curva de aprendizagem e aumentar as suas receitas desde o primeiro dia. Pode começar por evitar alguns dos problemas comuns na gestão do aluguer de férias. Mas o mais importante, pode aprender com veteranos experientes e peritos em aluguer de férias. Para o ajudar, perguntamos a estes profissionais da indústria que dicas dariam aos novos anfitriões sobre a posse de um aluguer de férias. Eis o que eles disseram:
Identificar uma demografia e mercado específicos para eles
Amanda Duff é uma publicista de hotelaria e veterana da indústria do turismo. Ela passou mais de uma década a ajudar os hotéis a afinar as suas estratégias de marketing de relações públicas. Amanda também opera uma casa de férias que ela comercializa através da VRBO. Aqui está uma dica que ela tirou da indústria hoteleira e aplicou com sucesso aos alugueres de férias:
O meu melhor conselho é comercializar o seu aluguer de férias a uma demografia específica. Comece por identificar o que torna a sua casa única. Em seguida, enfatize essas características particulares na sua descrição de listagem e nas suas fotografias. Soa a vago? Aqui está um exemplo desta estratégia em acção. Temos um bebé, por isso a nossa casa de aluguer de férias tem todos os sinos e apitos de segurança para bebés. Portões, fechos de segurança, tampas de tomadas eléctricas, e tudo o que se encontra entre eles. Também transformamos um pequeno escritório num salão de jogos – porque a maioria dos nossos convidados alvo não precisam de um escritório dedicado quando estão em nossa casa. Muitos hóspedes disseram-nos que reservaram a nossa propriedade por causa das suas características amigas do bebé e das crianças. Ao identificar as comodidades que os hóspedes estão dispostos a pagar, conseguimos diminuir as taxas de vagas e aumentar as receitas.
Não é necessário quebrar o banco em decorações de luxo e de borla para causar uma impressão
Jordan Bishop é um escritor e nómada digital. Ganhou o estatuto de Super-hospedeiro e opera um loft de designer elegante no centro de Istambul que ganhou o cobiçado título Airbnb Plus. Jordan aumentou a sua propriedade com truques não convencionais que todos os novos anfitriões podem implementar:
Não é necessário quebrar o banco quando se trata de decorações e de ofertas gratuitas para a sua casa de férias alugada. De facto, as lojas de dólares são uma grande fonte de artigos baratos, mas de grande valor acrescentado que qualquer anfitrião pode utilizar para transformar um aluguer de férias sem preocupações no paraíso de um designer. Aqui estão algumas que usei na minha própria propriedade Airbnb Plus:
- Candles: As velas podem ficar caras. Felizmente, há muitas outras boas na loja do dólar. Já tive vários convidados que me disseram que as velas que deixei de fora para eles foram um gesto encantador. É um artigo de luxo que aumenta a experiência dos hóspedes ao estabelecer um grande ambiente com o benefício adicional de fazer o apartamento cheirar bem.
- Organizadores da casa de banho: Os hóspedes adoram ter um prático organizador de casa de banho que lhes permite organizar os seus artigos de higiene pessoal e faz com que se sintam em casa durante a sua estadia. A loja do dólar tem um monte de variedades diferentes, a maioria das quais tem um óptimo aspecto.
- Louça & talheres: A loja do dólar tem uma grande variedade de louça e talheres que nunca se sabe que custam apenas um dólar. O outro bónus de comprar pratos a um dólar é que eles são facilmente substituíveis. Se um prato se partir ou se perder um garfo, não precisa de comprar um conjunto inteiramente novo – basta agarrar mais um, e está pronto a partir.
- Molduras de imagem: Tal como a louça e os talheres, pode obter molduras com óptimo aspecto na loja do dólar, e ninguém nunca saberia de onde vieram. Se tiver muitas fotografias em sua casa, como eu tenho, isto é uma grande poupança de dinheiro.
- Produtos de higiene pessoal de primeira qualidade: A minha regra como anfitrião é que tudo o que toca o corpo dos meus convidados tem de se sentir luxuoso. Ofereço sempre sabonetes de marca como Dove. Surpreendentemente, é possível encontrar estes artigos de alta qualidade na loja do dólar.
- cartões de felicitações: Uma coisa única que gosto de fazer pelos meus convidados é deixar-lhes um postal pré-carimbado que podem enviar a um amigo ou membro da família em todo o mundo. E onde posso obter esses cartões postais? Adivinhou: na loja do dólar. Os convidados pensam que este é um toque tão atencioso que muitas vezes escrevem sobre ele nas suas críticas. Não é preciso muito dinheiro para impressionar!
Faça tudo o que puder para receber críticas
Guy Novik é o Director Geral da Orlando Villa Holidays, uma empresa de aluguer de férias especializada em moradias de luxo de alta qualidade na região de Orlando. A empresa de Guy opera actualmente 250 moradias. Aqui está uma das suas dicas para ser proprietário de um aluguer para férias:
As revisões estão entre os principais factores que os veraneantes consideram antes de reservar um aluguer para férias. Devido ao elevado preço do que estão a alugar, os potenciais hóspedes não confiam algures, o que tem uma baixa contagem de revisões ou várias desfavoráveis. Por outro lado, as críticas altamente positivas fazem com que a sua listagem pareça mais fiável. As críticas ajudam a influenciar a decisão de um potencial hóspede a seu favor. Assim, encontre uma forma de recolher rapidamente comentários e gerar comentários para o seu aluguer de férias quando começar a alugá-lo pela primeira vez. E não se preocupe com uma crítica negativa de vez em quando. Um aluguer de férias que tenha apenas revisões de 5 estrelas pode parecer suspeito.
P>Dica da Equipa Anfitriã: As revisões de aluguer a curto prazo são cruciais por uma série de razões de marketing, incluindo uma classificação superior nos resultados de pesquisa da Airbnb. Não só tem de se esforçar pela qualidade (revisões 5 estrelas), como também pela quantidade. O problema é que obter muitas críticas para o seu aluguer de férias pode ser enfadonho. O envio de mensagens aos hóspedes após terem saído para pedir uma revisão pode escorregar para a fila de prioridade quando o seu foco estiver na limpeza e no volume de negócios para a próxima estadia. É aqui que entra a automatização (a nossa especialidade!). Com um sistema de gestão de propriedade (PMS), é possível criar uma regra que envie mensagens aos hóspedes que partem 2 dias após o check-out, agradecendo-lhes pela estadia e pedindo uma revisão. A maioria dos hóspedes aceita e acaba por deixar uma grande revisão. Sem trabalho extra para si, e mais revisões para os seus alugueres de férias.
Utilizar gestores de canal para alcançar mais potenciais hóspedes
Neill Kramer é o proprietário do Ohana Retreat, um aluguer de férias de luxo em Bali exótico, Indonésia. Ele é um expatriado dos EUA, tem vivido na Indonésia, e tem gerido alugueres de férias nos últimos sete anos. Aqui está uma dica que ele tem para novos anfitriões:
Para aumentar a sua taxa de vagas, e o seu rendimento potencial, tem de anunciar o seu aluguer de férias ao maior número de potenciais hóspedes que puder. Para o fazer, vai querer tirar partido da visibilidade de todas as plataformas de aluguer de férias (Airbnb, VRBO, Booking.com, etc.). Mas fazer isto manualmente (ou seja, no seu smartphone) seria um pesadelo logístico. Quando os livros de férias num site, teria de o tornar indisponível em todos os outros sites manualmente ou arriscar-se a uma dupla reserva. Como nota lateral, as reservas duplas levam a cancelamentos, o que afecta se a sua propriedade é mostrada primeiro na Airbnb. Para contornar isto, deverá obter um gestor de canal. O objectivo de um gestor de canal é ter controlo automatizado sobre múltiplos calendários. Quando recebe uma reserva de um site, o gestor de canais bloqueia automaticamente os outros calendários, evitando assim a dupla reserva.
Algumas empresas de software vendem os gestores de canais separadamente. Mas idealmente, deverá obter um conjunto integrado de produtos que inclua um sistema de gestão de clientes, um motor de reservas, um sistema de rastreio de receitas, um centro de comunicações que forneça mensagens automáticas, um front office ou painel de instrumentos, e uma plataforma de upsell. Empresas como a Hostfully oferecem tudo isto num pacote de Plataforma de Gestão de Propriedades (PMP). Pode parecer uma adição cara à sua operação de aluguer de férias (especialmente se estiver apenas a começar), mas confie que a potencial oferta de PMPs de aumento de rendimentos é tremenda.
P>Ponta da Hostfully Team: Em primeiro lugar, obrigado pela brilhante recomendação Neill! A distribuição multicanal é um importante instrumento de marketing com o qual vemos muitos anfitriões mais pequenos a lutar. Se observar o nosso inquérito à indústria, notará que as empresas grandes e em crescimento tendem a anunciar as suas propriedades em múltiplos canais. Os hospedeiros e gestores mais pequenos tendem a debater-se com isto e a listar em menos plataformas. Mas, como Neill assinalou, com as ferramentas tecnológicas certas, pode ter o mesmo poder de fogo de marketing de férias que uma empresa com mais de 100 anúncios. Para conhecer as entradas e saídas desta estratégia, consulte o nosso artigo sobre o tema:
Desenvolva um processo para seleccionar convidados e proteger o seu investimento
Mackenzie Kearnan é o gestor de marketing da Autohost, um sistema de selecção de convidados para alugueres de curto prazo e de férias. O software inteligente executa verificações de antecedentes Airbnb e assinala os riscos para reduzir festas, danos materiais e actividade fraudulenta. A Mackenzie é ela própria uma anfitriã de aluguer de férias e sabe uma ou duas coisas sobre o rastreio de potenciais convidados. Aqui está o seu conselho para ser proprietária de uma casa de férias alugada:
A indústria de aluguer de férias enfrenta um risco considerável de os hóspedes danificarem propriedades. Para proteger os nossos ganhos, investimentos, e a confiança que as nossas comunidades depositam nos proprietários e operadores de aluguer de férias, temos de salvaguardar as nossas propriedades de hóspedes indisciplinados. É incrivelmente importante examinar os hóspedes. Se está apenas a começar, desenvolva um processo para isso. Faça perguntas, verifique as identificações, e recolha de depósitos de segurança. Dessa forma, o rastreio dos hóspedes será incorporado nas suas operações. Um mau hóspede tem o potencial de destruir a sua reputação e custar-lhe milhares de dólares em danos patrimoniais. Ao rastrear convidados de forma legal e não discriminatória, pode evitar completamente o risco.
P>Dica da Equipa Anfitriã: Com o PMS certo, pode colocar o rastreio de convidados em piloto automático. Por exemplo, de dentro da Hostfully pode activar os serviços Autohost (um sistema de rastreio de palpites) e NoiseAware (um serviço de monitorização de ruído). O resultado é que quando chega uma reserva, a Hostfully envia os dados da reserva e o Autohost selecciona o convidado potencial. Depois, durante a estadia, Hostfully e Noiseaware trabalham em conjunto para garantir que os seus hóspedes respeitam as regras de ruído da propriedade de aluguer de férias.
Confie em si próprio e pesquise a concorrência local ao estabelecer a sua tarifa nocturna
Jenny Lovett é um operador de aluguer de férias bem sucedido, e o fundador de portugalholidays4u, um portal de publicidade de alojamento de aluguer em Portugal. No seu tempo livre, ela é também uma colaboradora regular das revistas de turismo francesas. Jenny tem bons conselhos para novos anfitriões quando se trata de preços:
Tenha cuidado com os seus preços se utilizar os conselhos fornecidos pelos grandes serviços como Airbnb, VRBO, e Booking.com. Eles recomendarão um preço para o seu aluguer quando listar a sua propriedade. Mas é frequentemente baseado no preço mais baixo disponível localmente, não no que vale o seu aluguer. Em vez disso, pesquise a sua concorrência local e o que eles oferecem pelo seu preço. Depois verifique se os seus preços cobrem todas as despesas que lhe dão um retorno que faz com que valha a pena. Deverá também acompanhar a análise da sua propriedade de aluguer de férias ao longo do tempo para encontrar quaisquer potenciais oportunidades de aumento de receitas. Faças o que fizeres, não te juntes à corrida até ao fundo. As pessoas estão sempre dispostas a pagar pela qualidade.
P>Dica da equipa anfitriã: A Jenny faz uma boa observação quando se trata de correr para o fundo. Na nossa experiência, notamos que muitas empresas de gestão de aluguer de férias de menor dimensão tendem a evitar as aplicações dinâmicas de preços. Se não tiver a certeza do que são, são um software como serviço que analisa o seu mercado circundante e faz ajustes (ou recomendações) para equilibrar a sua taxa de ocupação com a sua taxa média diária para aumentar as receitas. Alguns serviços cobram uma taxa fixa enquanto outros cobram uma %. Portanto, não importa qual seja o seu modelo de receitas, há uma aplicação de preços dinâmica que é adequada para si. Note que a Hostfully tem integrações com todas as principais plataformas de preços dinâmicas. Ligue a integração e ambos os programas funcionarão em conjunto para aumentar os seus resultados.
As primeiras impressões importam, mesmo em alugueres de férias
Matt Woodley tem sido um anfitrião de aluguer de férias nos últimos 12 anos, com propriedades na Nova Zelândia e no Brasil. Matt aproveitou as principais plataformas como a Airbnb e a VRBO para comercializar os seus alugueres de férias. Tendo estado na indústria durante tanto tempo, Matt concentra-se na experiência do hóspede. Aqui está uma dica para ser proprietário de um aluguer de férias que ele oferece aos novos anfitriões:
Antes de os seus convidados sequer colocarem os pés no seu aluguer de férias, prepare-se para uma revisão de 5 estrelas, causando uma grande primeira impressão. Tome tempo para actualizar o seu paisagismo e assegurar-se de que o caminho até à porta da frente é varrido e livre de obstáculos. Em tempo frio, as passagens têm de ser sempre empurradas e descongeladas. Em climas quentes, regue as plantas frequentemente e remova imediatamente a vegetação morta. De poucos em poucos meses, lave as suas janelas e verifique o exterior da casa para qualquer manutenção que possa ser necessária. E tenha em mente que os seus hóspedes podem estar a chegar depois de escurecer; verifique se há ampla iluminação desde o seu local de estacionamento até à entrada.
Pesquisar as suas regras e estatutos HOA, municipais e estatais
Fred Davidson tem efectuado alugueres de férias em Montreal nos últimos cinco anos. Fred investe em novos condomínios de construção, que gere como alugueres de férias antes de os converter em arrendamentos de longo prazo. Aqui está uma dica que ele oferece aos anfitriões que gerem alugueres de férias em áreas urbanas:
Cidades grandes representam um potencial de ganhos significativo para os anfitriões de aluguer para férias. A época festiva, os turistas de Verão e as conferências são óptimos para aumentar a sua tarifa média diária para as mesmas despesas de funcionamento. Mas antes de comprar um condomínio como investimento (ou em qualquer tipo de casa urbana) para funcionar como aluguer de férias, certifique-se de ler todos os estatutos, regras e regulamentos que regem os alugueres de férias na sua área. Muitos novos anfitriões pensam que basta ler as regras e regulamentos do condomínio ou da HOA. Só não se esqueça que o seu município, bem como o estado (ou província), podem também ter regulamentos sobre alugueres de curta duração. Muitas destas restrições acarretam pesadas multas por pequenas infracções que podem cavar o seu fundo de poço ou colocá-lo em dificuldades legais.