Uma renderização do Centro de Energia, um cubo flutuante de 10.000 toneladas (9.071 mt) que parece flutuar sobre a praça no novo campus da ExxonMobil. (ExxonMobil)
Bem como um romance de espionagem, um inquérito anónimo levou a um dos maiores e mais transformadores empreendimentos imobiliários da história de Houston. O negócio foi codinome “Projecto Delta”, e o autor da chamada alegou representar uma empresa Fortune 500 à procura de um local para um enorme campus corporativo.
A fotografia aérea tinha revelado uma grande parte de terreno arborizado a 20 milhas (32 km) a norte do centro de Houston, perto da Interstate 45, não muito longe do Aeroporto Intercontinental George Bush. O bosque, uma comunidade e local designado para o censo, nacionalmente conhecida, também se encontrava perto do local. A empresa não identificada Fortune 500 estava muito interessada nesta jóia de tamanho considerável e rara de terreno arborizado vago, próximo da capital energética do país.
O proprietário do trato, CDC Houston, já tinha ouvido tudo isto antes. Ao longo dos anos, o promotor tinha apresentado propostas para uma pista de corridas NASCAR e ideias de dezenas de outros potenciais compradores, diz Keith Simon, vice-presidente executivo e director de desenvolvimento da CDC Houston. Mas as ofertas tinham sido sempre fracas.
Desta vez, porém, o comprador acabou por ser um utilizador empresarial de boa-fé-ExxonMobil, que hoje está a dar os toques finais num edifício de 20, 3 milhões de metros quadrados (279.000 m2), 385 acres (156 ha) campus empresarial onde trabalharão 10.000 empregados.
“A ExxonMobil contactou-nos em meados de 2008. Foi muito secreto; não houve qualquer divulgação de nomes”, diz Simon. “Disseram que gostavam muito da nossa localização, mas estavam preocupados por não termos um plano director, nenhuma infra-estrutura.
“A nossa resposta simples foi: ‘Bem, se você é quem diz ser, estamos interessados. Vamos reunir-nos e descobrir onde quer estar nos 2.000 hectares. E vamos criar o plano director para a comunidade dentro de um mês’,” Simon recorda-se de dizer. “Então foi isso que fizemos””
p>Novos edifícios no campus são concebidos como subidas médias de seis andares para que se possam misturar com a paisagem circundante. (ExxonMobil) Embora a CDC Houston não soubesse o nome do comprador, o promotor teve uma charrette secreta de design em Houston com o planeador principal da CDC, Denver-based Design Workshop, e o seu misterioso pretenso cliente. Um casal de empregados da ExxonMobil assistiram ao charrette sem se identificarem a si próprios ou ao seu empregador.
p>O processo era secreto, mas funcionou. A ExxonMobil apreciou a visão do plano director recentemente criado. E a CDC Houston, propriedade da Coventry Development Corporation da cidade de Nova Iorque, tinha encontrado o comprador certo para a sua propriedade de longa data. Tendo adquirido o terreno em 1961, a CDC tinha esperado pacientemente durante décadas por uma grande âncora criadora de empregos para dar início ao seu desenvolvimento. ExxonMobil era ela.
O preço de venda não foi divulgado, mas o gigantesco negócio de terrenos fechou no final de 2008.
“É uma mudança de jogo, sem dúvida”, diz Frank Fitzgerald, corretor da NewQuest Properties sediada em Houston, um analista qualificado que foi presidente da Houston Association of Realtors em 1988, mas não correu o negócio da ExxonMobil. “O desenvolvimento de novas estradas, espaços comerciais, habitação e usos comerciais tem sido impulsionado, directa ou indirectamente, pela construção do novo campus da ExxonMobil.
Campus sob Wraps
P>Atualemente, os funcionários da ExxonMobil continuam a ser muito pouco informados sobre o novo campus. Cerca de 4.000 funcionários já lá trabalham, mas o público, os meios de comunicação social – e mesmo outros funcionários da ExxonMobil – não foram autorizados a visitá-lo.
Isso é conhecido, no entanto, com base nas escassas declarações públicas da ExxonMobil: O campus, que tem estado em construção desde 2011, terá 14 edifícios de escritórios de seis andares que foram propositadamente concebidos como subidas médias a fim de se misturarem com a paisagem florestal circundante. As instalações terão um laboratório de tamanho considerável, um centro de bem-estar de 100.000 pés quadrados (9.300 m2), um centro de conferências, e um centro de desenvolvimento infantil. Gensler, sediada em São Francisco, é arquitecto de registo numa equipa de design que inclui Pickard Chilton de New Haven, Connecticut; Hargreaves Associates de São Francisco; e a PDR.
p>Sediada em Houston, desenhada para ter um ambiente colegial, o campus é composto por três acres (1.2 ha), central apenas para peões, inspirado por viagens de reconhecimento a universidades e outros campus empresariais, diz o arquitecto Scott Ziegler, director sénior da Ziegler Cooper Architects.
Com a praça comum e as plantas dos andares abertos nos interiores dos escritórios, a ExxonMobil está a cumprir o seu objectivo de utilizar o design do campus para encorajar a colaboração dos funcionários. “Penso que fizeram um trabalho magistral de criação de um sentido de comunidade e comunicação”, diz Ziegler. Os edifícios estão situados de uma forma que nenhum edifício fica a mais de cinco minutos a pé de qualquer outro edifício.
O campus albergará pessoal da ExxonMobil dedicado à exploração de energia, refinação, produtos químicos, direito empresarial, finanças, e outros aspectos do negócio. Mas não irá albergar a sede da empresa. O director executivo da ExxonMobil, Rex Tillerson, extinguiu inequivocamente aqueles rumores que há muito se espalhavam num discurso antes do último Outono de Houston. A sede da ExxonMobil permanecerá no subúrbio de Dallas em Irving, declarou Tillerson, e não será relocalizada para Houston, cerca de 200 milhas (322 km) a sul.
O campus da ExxonMobil deverá estar substancialmente concluído este Verão, com o total de 10.000 trabalhadores a serem transferidos até ao final de Junho. Cerca de 2.000 empregados estão a ser deslocados para Houston a partir do campus da empresa de 117 acres (47 ha) em Fairfax, Virginia, um remanescente de quando a Mobil Corporation estava sediada no norte da Virginia nos anos anteriores à fusão da Mobil com a Exxon em 1999. A propriedade da Virgínia foi arrendada pelo sistema hospitalar Inova para uma instalação médica e de investigação do cancro. Um pequeno número de funcionários está a ser transferido para as novas instalações da ExxonMobil em Houston de Akron, Ohio, mas a maior parte da mão-de-obra do campus será transferida de outros escritórios em torno de Houston.
O novo Centro de Energia à noite. (ExxonMobil)
Desenvolvimento no Aftermath
Como parte da mudança para o novo campus, ExxonMobil está a vender várias propriedades de Houston que tem ocupado durante anos – criando oportunidades para o redesenvolvimento de propriedades uma vez ocupadas pela maior refinadora e comercializadora de produtos petrolíferos do mundo.
ExxonMobil’s 45-story downtown Houston office tower, que foi outrora a sede da Humble Oil & Refining, uma antecessora da ExxonMobil, foi vendida à San Francisco Shorenstein Properties em 2013 e arrendada de volta pela empresa de energia. Mais tarde este ano, quando a ExxonMobil desocupar o edifício de 1,2 milhões de metros quadrados (112.000 m2) da torre ExxonMobil, agora referida como 800 Bell, Shorenstein planeia remodelar o edifício de escritórios de 1962 em parceria com a Griffin Partners de Houston, e estão a ocorrer discussões avançadas sobre o arrendamento do edifício à cidade para utilização pela polícia e bombeiros.
Oportunidades de reordenamento serão também prosseguidas no antigo campus de escritórios da ExxonMobil Chemical Company a ser desocupado pela ExxonMobil na área do Corredor de Energia na zona oeste de Houston.
O terreno da empresa química de 37 acres (15 ha) foi vendido em 2014 ao PM Realty Group de Houston, que está a planear um projecto de uso misto com edifícios de escritórios altos, usos multifamiliares, espaço comercial, e um hotel.
Para a economia de Houston, a importação da ExxonMobil de 2.000 empregos de fora do estado foi um impulso significativo. Globalmente, a economia da cidade ganhou 120.000 novos empregos em 2014, com a ExxonMobil a contribuir com alguns deles.
Mas talvez o maior impulso para a cidade seja o que o campus da ExxonMobil fez para aquecer os mercados imobiliários nos sectores norte e noroeste da cidade. Enquanto os principais centros de emprego cresceram perto do centro da cidade, a parte norte da cidade tinha atraído a sua quota-parte de crescimento ao longo dos anos. Mas a chegada da ExxonMobil sobrealimentou a região. Dezenas de novos projectos e negócios imobiliários foram gerados por ela e pelo crescimento da cidade em direcção ao norte.
Outros novos projectos e negócios recentemente anunciados na órbita de influência da ExxonMobil incluem o seguinte:
- Woodson’s Reserve, uma comunidade de 692 acres (280 ha), está a ser desenvolvida pela Horsham, Toll Brothers com sede na Pensilvânia com o parceiro Cernus Development de Houston. Previsto para entregar lotes a construtores em 2015, Woodson’s Reserve terá 1.050 casas unifamiliares e 30 acres (12 ha) para desenvolvimento comercial.
li>Skanska USA Commercial Development adquiriu 14 acres (6 ha) de terreno para um desenvolvimento de escritório de 1 milhão de metros quadrados (93.000 m2), a sul do campus da ExxonMobil. O terreno é apropriado para um campus corporativo construído ou um complexo de escritórios de três edifícios com vários inquilinos, segundo Skanska USA, uma subsidiária de Nova Iorque da Skanska AB, uma corporação multinacional com sede em Estocolmo, Suécia.li>Grand Central Park, um reordenamento do Camp Strake, uma antiga instalação de escuteiros, é uma comunidade de 2.000 acres (809 ha) master-planned em desenvolvimento pela Johnson Development com sede em Houston. A Johnson adquiriu o local, localizado ao largo da Interstate 45, ao Sam Houston Area Council Boy Scouts of America em 2013. A Fidelis Realty Partners de Houston adquiriu recentemente 112 acres (45 ha) do local à Johnson Development por um projecto de retalho ao ar livre de 750.000 pés quadrados (70.000 m2) com lojas big-box, restaurantes, uma mercearia, um centro de fitness, uma proposta de cinema, e vários locais de acolchoamento, com inauguração prevista para 2017.
p>Um espaço comum central de três acres (1,2 ha) só para peões destina-se a emprestar ao desenvolvimento uma atmosfera colegial. (ExxonMobil) Boom no bairro da ExxonMobil
CDC Houston, o promotor que vendeu o seu local à ExxonMobil, está a avançar com o desenvolvimento do seu projecto de 2.000 acres (809 ha), de uso misto Springwoods Village, que rodeia o campus da empresa de energia. Quando terminado dentro de cerca de uma década, diz o CDC Houston, cerca de 10 mil milhões de dólares de desenvolvimento estarão no local em Springwoods Village.
Desde que a ExxonMobil abriu caminho no seu campus há quatro anos, a velocidade dos novos projectos anunciados, planeados e iniciados em Springwoods Village tem sido notável, pois a perspectiva de estar ao lado da ExxonMobil, ou mesmo a uma curta distância a pé do seu campus, provou ser um forte atractivo.
Apenas a algumas centenas de metros da ExxonMobil, Springwoods Village atraiu a nova sede corporativa da Southwestern Energy, uma empresa que se dedicava principalmente à exploração e produção de gás natural e petróleo bruto e que se mudou para um novo edifício de 515.000 pés quadrados (48.000 m2) em Dezembro. O Grupo Patrinely de Houston desenvolveu o edifício, que é utilizado por 1.500 funcionários da Southwestern Energy.
Patrinely e USAA Real Estate Company of San Antonio, em parceria com a CDC Houston, planeia desenvolver muito mais em Springwoods Village, numa secção comercial de 60 acres (24 ha) chamada CityPlace. Os planos de longo alcance prevêem 4 milhões de pés quadrados (372.000 m2) de espaço de escritório, retalho, multifamiliar e hoteleiro. Para o curto prazo, Woodbine Development of Dallas está a planear três hotéis em Springwoods Village, e Fein, uma empresa de apartamentos de Houston liderada por Martin Fein, está a desenvolver dois projectos de arrendamento multifamiliar, o primeiro dos quais foi concluído no Verão passado.
Todo este empreendimento de ritmo rápido imediatamente adjacente ao campus da ExxonMobil representou alguns negócios de terrenos de primeira ordem em Springwoods Village. Mas o maior negócio de todos pode ter sido uma doação de terrenos ao governo estatal.
CDC Houston doou 125 acres (51 ha) ao Departamento de Transportes do Texas para uma extensão da Estrada Estadual 99, também conhecida como Grand Parkway.
Com este terreno doado na parte sul de Springwoods Village, o estado ganhou o ímpeto para começar a construir uma extensão de 38 milhas (61 km) da Grand Parkway.
A auto-estrada de quatro faixas de $1,1 mil milhões, quando concluída em finais de 2015, passará pelo campus da ExxonMobil e permitirá aos empregados da empresa de energia deslocarem-se facilmente do noroeste e nordeste de Houston.
“É bom para todos. Obviamente que foi bom para nós e bom para a região”, diz Simon, o promotor de Springwoods Village. “É realmente cereja no bolo ter aquele grande conector este-oeste”
p> O edifício do laboratório. (ExxonMobil) Uma Grand Highway
A Grand Parkway fará mais do que simplesmente funilar os empregados da ExxonMobil para trabalhar. Irá abrir vastas extensões de terra no norte, noroeste, e nordeste de Houston para áreas de desenvolvimento que compreendem subúrbios densos, alguns usos comerciais, e até pradarias.
Citando a acessibilidade que está a ser criada pelo Grand Parkway, Newland Communities, um promotor sediado em San Diego, anunciou planos para o Outono passado para Elyson, uma comunidade de 3.600 acres (1.500 ha) onde se espera que a construção de casas comece em 2016.
O Grand Parkway está a atrair promotores de centros comerciais, que também estão a entrar em fila para garantir um lugar entre os novos telhados.
Novo Hyde Park, Kimco Realty com sede em Nova Iorque anunciou recentemente planos para desenvolver o Grand Parkway Marketplace, um “centro de energia” de 400.000 pés quadrados (37.000 m2) com almofadas e restaurantes.
Além disso, Regency Centers, uma empresa sediada em Jacksonville, Florida, anunciou recentemente planos para um centro de 385.000 pés quadrados (37.000 m²) na esquina da Grand Parkway e Holzwarth Road, a sul do sítio ExxonMobil.
Even no lado nordeste de Houston, a Grand Parkway acendeu negócios comerciais, incluindo o Centro de Cidade Ranch Valley de 240 acres (97 ha), um centro comercial de 1,5 milhões de pés quadrados (139.000 m2) em desenvolvimento pela Signorelli Company, sediada em Houston. O projecto situa-se a cerca de dez milhas (16 km) a nordeste do campus de ExxonMobil.
The Woodlands, a comunidade de 28.000 acres (11.000 ha) acima mencionada, localizada a cerca de cinco milhas (8 km) a norte do local de ExxonMobil, registou um forte crescimento, e o inventário de uma única família é apertado.
A Floresta, no entanto, está a aproximar-se da construção após 40 anos como uma das comunidades mais vendidas do país – uma nova urbanização com 33.000 casas unifamiliares concluídas, cerca de 3.700 casas em banda e condomínios, um centro comercial regional, hotéis, apartamentos de aluguer, mais 131 parques, 21 escolas públicas, e 43 congregações religiosas. A sua população ultrapassou os 100.000, e as suas novas casas, avaliadas entre cerca de 300.000 e mais de 4 milhões de dólares, estão na lista de compras de muitos dos empregados da ExxonMobil que procuram casas perto do campus.
Com a sua história de atrair negócios para os subúrbios do norte, a conhecida comunidade planeada por mestre abriu caminho para que a ExxonMobil considerasse o lado norte de Houston. A Woodlands tinha 7 milhões de pés quadrados (650.000 m2) de espaço de escritório principal, que estava 95 por cento ocupado no final de 2014, de acordo com a empresa de corretagem CBRE. E mais cinco projectos de escritórios, num total de 1,2 milhões de pés quadrados (112.000 m2), estão em construção.
The Woodlands, com o seu significativo fornecimento de espaço de escritórios de Classe A – incluindo duas torres de escritórios num total de 1.4 milhões de pés quadrados (130.000 m2) para a sede da Anadarko Petroleum Corporation – tornou-se um local desejável para a sede da empresa ou para os escritórios regionais das principais empresas.
O desenvolvimento da Woodlands inclui 7 milhões de pés quadrados (650.000 m2) de espaço de escritórios.
O Segundo Corredor de Energia
Embora a economia de Houston se tenha tornado um dos mercados de crescimento mais fortes da nação nos últimos anos, quando a ExxonMobil comprou o terreno para o seu campus no final de 2008, Houston estava a começar a arrefecer.
O mercado de escritórios da cidade foi fraco durante a recessão de 2009, com a taxa global de vagas de escritórios a aproximar-se dos 20% em 2010.
Mas depois a indústria da energia entrou em modo de expansão. A exploração e produção de energia doméstica disparou como inovações na perfuração de poços de petróleo – perfuração horizontal e fracturação hidráulica ou “fracking” -, mais uma vez o Texas, um dos produtores mais ricos do mundo de petróleo e gás. Campos petrolíferos que em tempos foram considerados inúteis tornaram-se fontes de “ouro negro” porque podiam ser fracturados. Alguns chamavam-lhe a “revolução do xisto” porque as formações subterrâneas de rocha de xisto estavam a ser exploradas para petróleo com métodos não convencionais.
Houston, conhecida como a Capital Mundial da Energia, fornecia os cérebros e a força bruta para o boom. No lado industrial oriental da cidade, os turnos de 24 horas de trabalhadores de colarinho azul trabalhavam para produzir equipamento para campos petrolíferos, e no Porto de Houston, a importação de aço atingiu máximos recordes.
Os cérebros por trás do boom energético – geólogos, engenheiros e analistas – operam nos edifícios de escritórios de Houston. Durante o recente boom, a cidade liderou a nação no crescimento do emprego e da população, e o seu mercado de escritórios estava em chamas. O petróleo estava a 100 dólares por barril – muito antes de os preços se craterarem no final de 2014 – e Houston estava a zumbir.
O lado norte de Houston apanhou a sua parte da onda de crescimento alimentada pela energia. A floresta, perto do sítio ExxonMobil, viu o seu espaço de escritórios encher-se rapidamente. O espaço de escritórios da comunidade de Classe A, com cerca de 5 milhões de metros quadrados (465.000 m2), foi ocupado a 99 por cento até 2012, subindo de 80 por cento de ocupação apenas três anos antes, de acordo com a Colliers International.
Com uma procura elevada, os promotores responderam com uma série de novos projectos de escritórios no norte de Houston, perto do projecto ExxonMobil e mais a norte.
Desde os anos 70, a secção de Houston ocidental ao longo da Interstate 10 era conhecida como o Corredor de Energia, um enorme submercado com quase 30 milhões de pés quadrados (2.8 milhões de metros quadrados) de espaço de escritórios abrigando gigantes da energia como a Shell Oil, BP America, ConocoPhillips, e inúmeras outras empresas.
As empresas de energia estão espalhadas por Houston e ocupam grandes torres no centro da cidade, mas o Corredor de Energia de Houston ocidental é tido em grande consideração devido à sua absoluta massa de empresas de energia e às empresas de engenharia e vendedores que as apoiam.
Então veio o desvio para norte. Com o desenvolvimento das instalações da ExxonMobil, o norte de Houston garantiu o seu lugar como local preferido para o negócio da energia – um Segundo Corredor de Energia para a cidade, juntamente com o Corredor de Energia estabelecido no oeste de Houston.
“Ter dois Corredores de Energia é bom para Houston porque espalha a base de emprego por toda a cidade, e não apenas numa área”, diz o corretor de terrenos Stan Creech da Stan Creech Properties, sediada em Houston. “Passamos muito tempo no oeste de Houston, que é o Corredor Energético original. Mas Houston tem agora definitivamente dois Corredores de Energia”
A mudança de impulso para o norte foi empurrada para o alto pela escala do campus da ExxonMobil: 20 edifícios em construção simultaneamente – uma injecção de crescimento concentrado e sem precedentes, de que a cidade poderá nunca mais ver, diz Creech.
“O campus da ExxonMobil é o Super Bowl de Houston imobiliário. É inacreditável. Nunca tivemos 10.000 pessoas a mudarem-se para um projecto. É enorme”, disse Creech. “É provavelmente a maior coisa que já aconteceu em Houston”
Ralph Bivins, um jornalista sediado em Houston, é editor do Realty News Report, um website premiado e e-newsletter.