Proposta 10: A Califórnia deve permitir que as cidades apliquem políticas de controlo de arrendamento a mais alojamentos para arrendamento?

Proposição 10, que aparecerá na votação de 6 de Novembro de 2018 a nível estadual, revogaria uma lei estadual que limita o âmbito das políticas locais de controlo do arrendamento que as cidades e outras jurisdições locais estão autorizadas a adoptar. A Proposição 10 foi colocada no escrutínio através de assinaturas de petição e qualificada para o escrutínio com o apoio financeiro chave de Michael Weinstein da AIDS Healthcare Foundation. Este post fornece uma visão geral do Prop. 10, discute o seu impacto esperado, e examina outras questões que a medida levanta a fim de ajudar os eleitores a chegar a uma decisão informada.

What Would Proposition 10 Do?

Prop. 10 revogaria uma lei estatal, a Costa-Hawkins Rental Housing Act (ou “Costa-Hawkins”), que actualmente coloca restrições às políticas de controlo do arrendamento que as cidades e outras jurisdições locais podem escolher para aplicar à habitação para arrendamento a fim de limitar os aumentos de arrendamento permitidos. A Costa-Hawkins proíbe actualmente as cidades de limitar os aumentos de renda em certos tipos de casas para arrendamento, incluindo casas unifamiliares, apartamentos que foram construídos após Fevereiro de 1995 (ou após uma data anterior em algumas cidades), e apartamentos vagos que estão a ser entregues a novos inquilinos. Ao revogar Costa-Hawkins, o Prop. 10 permitiria às cidades optar por limitar os aumentos de renda nestes tipos de casas para arrendamento, para além dos apartamentos para arrendamento mais antigos e ocupados, aos quais as jurisdições locais podem actualmente aplicar o controlo de renda se escolherem.

Que problema a Proposta 10 pretende resolver?

Custos de habitação em muitas partes da Califórnia são muito elevados, e a habitação é incomportável para muitos residentes em todas as partes do estado. Muitos californianos pagam agora mais de 30% dos seus rendimentos por habitação, o que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA define como um encargo incomportável em termos de custos de habitação. Entre todos os californianos em 2016, mais de 4 em cada 10 agregados familiares em todo o estado estavam sobrecarregados com os custos da habitação, e mais de 1 em cada 5 estavam gravemente sobrecarregados com os custos, gastando mais de metade dos seus rendimentos em habitação, de acordo com uma análise do Centro de Orçamento dos dados do US Census Bureau. A habitação insustentável é um problema que afecta desproporcionadamente os agregados familiares de baixos rendimentos, e a maioria dos indivíduos com elevados custos de habitação na Califórnia são pessoas de cor. Além disso, os inquilinos da Califórnia são particularmente afectados pelos encargos com os custos de habitação inacessíveis. Mais de metade dos agregados familiares Californianos arrendatários pagaram mais de 30% dos seus rendimentos para habitação em 2016, e quase 1 em cada 3 pagou mais de metade dos seus rendimentos para habitação (ver Figura 1).

Figure 1

Estes encargos elevados com o custo da habitação têm consequências graves para as famílias da Califórnia. Ao tornar mais difícil para as famílias fazer face às despesas, os custos de habitação incomportáveis podem forçar as famílias a duplicar para poupar no aluguer ou para se instalarem em bairros pouco saudáveis e com poucas oportunidades. As famílias que estão a pagar mais do que podem pagar pela habitação podem ter de reduzir custos escolhendo cuidados infantis de baixa qualidade ou deixando que os problemas de saúde fiquem por resolver, e podem ser incapazes de reservar as poupanças para emergências ou para a reforma. Nos piores casos, podem ser empurrados para o problema dos sem-abrigo. Este tipo de dificuldades tem consequências imediatas e a longo prazo, tanto para os adultos como especialmente para as crianças.

Os custos de habitação incomportáveis da Califórnia são um problema não só porque os custos de habitação são elevados, mas também porque têm vindo a crescer rapidamente em relação aos rendimentos. Enquanto os rendimentos médios anuais dos trabalhadores a tempo inteiro na Califórnia aumentaram 4% de 2006 a 2016, os rendimentos médios das famílias aumentaram 13%, mais de três vezes mais do que os rendimentos, durante o mesmo período (ver Figura 2).

Figure 2

Com os rendimentos ultrapassados pelo custo de vida, as famílias e os indivíduos solteiros lutam para cobrir os custos básicos de habitação, alimentação, cuidados infantis, e outras necessidades. Como resposta às pressões da habitação na Califórnia, o controlo do arrendamento centra-se na protecção dos arrendatários contra o rápido aumento dos custos de habitação. O Prop. 10 permitiria às cidades optar por expandir o controlo local das rendas, revogando as restrições ao controlo das rendas impostas por Costa-Hawkins.

Qual é a história da Lei de Aluguer de Habitação Costa-Hawkins?

Nos anos 70 e 80, um período anterior de rendas em rápido crescimento, várias cidades da Califórnia adoptaram políticas locais que limitavam os aumentos de renda que os senhorios podiam impor, políticas conhecidas como controlo ou estabilização das rendas. Os senhorios e os promotores imobiliários procuraram restringir o âmbito permitido deste tipo de políticas locais através de uma iniciativa eleitoral fracassada do Estado e de repetidas propostas legislativas fracassadas nos anos 70, 80, e início dos anos 90. Finalmente, em 1995, a Costa-Hawkins Rental Housing Act, patrocinada pela indústria imobiliária da Califórnia, aprovou a Legislatura e foi assinada pelo Governador Pete Wilson.

p>Através da Costa-Hawkins, o estado impôs três limites ao âmbito de aplicação das leis locais de controlo de rendas. Em primeiro lugar, as casas unifamiliares foram isentas do controlo do arrendamento. Em segundo lugar, o controlo do arrendamento não se podia aplicar a qualquer habitação recentemente construída a partir de 1 de Fevereiro de 1995. Para as cidades que já dispunham de alguma forma de controlo do arrendamento, Costa-Hawkins retroactuou esta segunda restrição ao controlo do arrendamento de novas habitações até à data da portaria local. (Por exemplo, desde que Los Angeles instituiu o controlo do arrendamento em 1978, as habitações construídas depois de 1978 em Los Angeles tinham de ser isentas do controlo do arrendamento). Finalmente, a lei proibiu as jurisdições locais de impor “controlo de arrendamento desocupado”, ou de exigir que as rendas abaixo do mercado fossem mantidas em apartamentos controlados pelo arrendamento, mesmo após a rotação dos inquilinos. Por outras palavras, Costa-Hawkins exigia que os proprietários de edifícios controlados pelo arrendamento fossem autorizados a cobrar rendas de mercado aos novos inquilinos que se mudassem para uma unidade que tivesse sido desocupada (conhecido como “descontrolo de imóveis vagos”). Ao revogar Costa-Hawkins, o Prop. 10 eliminaria estas três restrições às políticas de controlo de arrendamento que as jurisdições locais estão autorizadas a adoptar.

Qual é o impacto esperado da Proposta 10?

Primeiro, é importante notar o que o Prop. 10 não faria. O Prop. 10 não estabeleceria a autoridade básica das cidades da Califórnia para optar por adoptar políticas de controlo do arrendamento que se apliquem a uma parte substancial das habitações para arrendamento no estado. As jurisdições locais já estão autorizadas a limitar os aumentos de renda em todas as habitações que não estão explicitamente isentas do controlo de renda por Costa-Hawkins, e os apartamentos mais antigos que não estão cobertos por Costa-Hawkins constituem cerca de metade de todas as habitações de aluguer existentes na Califórnia. De facto, mais recentemente – em 2016 – os eleitores de duas cidades da Baía de São Francisco aprovaram, pela primeira vez, novas políticas para estabelecer controlos locais de arrendamento, a aplicar aos apartamentos para arrendamento construídos antes de Fevereiro de 1995. Além disso, se o Prop. 10 passasse, os controlos de arrendamento não seriam automaticamente expandidos para cidades adicionais ou (com algumas excepções) para casas alugadas adicionais na Califórnia. Em quase todos os casos, as cidades ou outras jurisdições locais teriam de tomar medidas separadas, através dos seus funcionários eleitos ou iniciativas de eleitores, para adoptar novas políticas locais de estabilização de rendas que se aplicariam aos tipos de habitações actualmente isentos de limites de renda sob Costa-Hawkins. O Prop. 10 também não obrigaria os proprietários a alugar unidades com prejuízo, uma vez que a lei estatal continuaria a exigir que as políticas locais de controlo de arrendamento permitissem aos proprietários receber uma “taxa de rendimento justa”

O que o Prop. 10 faria seria permitir às cidades escolherem limitar os aumentos de renda dentro de uma gama mais ampla de casas alugadas, incluindo casas unifamiliares e apartamentos construídos desde 1995 (ou desde anos anteriores em cidades com políticas de controlo de arrendamento mais antigas) e/ou quando novos inquilinos se mudam para uma casa alugada vaga. As cidades que já têm políticas de controlo de arrendamento em vigor (ver Quadro 1) poderiam optar por expandir estas políticas para cobrir mais do seu stock de arrendamento ou restringir os aumentos de renda quando uma unidade fica vaga. As cidades que não têm actualmente políticas de controlo de arrendamento poderiam optar por adoptar novas políticas que se aplicariam a todas as suas habitações de arrendamento ou a qualquer subconjunto de habitações de arrendamento sem ter em conta as limitações actualmente estabelecidas por Costa-Hawkins. Por exemplo, uma cidade poderia optar por adoptar novos controlos de arrendamento que se aplicariam a todas as casas alugadas, ou a todos os apartamentos construídos antes de 2005, mas apenas para inquilinos contínuos, ou tanto para casas unifamiliares como para apartamentos construídos antes de 1995, mas apenas para senhorios que alugam pelo menos 25 casas, ou a qualquer outro subconjunto de casas alugadas. As actuais portarias locais de controlo do arrendamento variam muito na forma como são concebidas, e quaisquer novas portarias locais mostrariam também, provavelmente, variações consideráveis.

Tabela 1

Enquanto uma grande parte das casas alugadas na Califórnia não é obrigada a ser isenta do controlo do arrendamento por Costa-Hawkins, um número significativo de inquilinos vive em propriedades que poderiam tornar-se recentemente abrangidas pelo controlo do arrendamento se o Prop. 10 passar e a sua jurisdição local optar por adoptar novas políticas de controlo do arrendamento que se apliquem a estas casas. A nível estatal, mais de um terço (35,5%) dos agregados familiares arrendatários – ou 2,06 milhões de agregados – viviam em casas unifamiliares a partir de 2016, e esta percentagem aumentou cerca de 10% desde 2006, quando 32,4% dos agregados familiares arrendatários viviam em casas unifamiliares. As famílias arrendadas têm mais probabilidades de viver em casas unifamiliares nas regiões menos urbanas e interiores do estado – por exemplo, mais de metade das famílias arrendadas na Serra Nevada (55,4%), Vale Central (53,0%) e Extremo Norte (51,4%) viviam em casas unifamiliares em 2015-2016. É menos provável que os inquilinos vivam em casas unifamiliares nas regiões urbanas costeiras da Califórnia – por exemplo, em 2015-2016 menos de um terço dos lares de inquilinos ocupavam casas unifamiliares em Los Angeles e na Costa Sul (29,3%) e na Área da Baía de São Francisco (30,6%). Estas regiões urbanas costeiras são as áreas onde as rendas têm aumentado mais rapidamente, e embora as casas unifamiliares representem uma percentagem relativamente menor de rendas ocupadas nestas regiões de elevado custo, ainda abrigam um número significativo de inquilinos nestas áreas.

Outros inquilinos vivem em apartamentos que foram construídos nas últimas décadas. Isto significa que estas unidades não podem ser cobertas pelo controlo de arrendamento sob Costa-Hawkins, mas podem tornar-se cobertas se o Prop. 10 passar e as cidades optarem por adoptar novas políticas de controlo de arrendamento que incluam arrendamentos construídos mais recentemente. Nas quatro maiores cidades que têm em vigor políticas de controlo de arrendamento – Los Angeles, São Francisco, São José, e Oakland – a Costa-Hawkins limita o controlo de arrendamento a propriedades construídas antes de cerca de 1980 (ver Tabela 1). Nestas quatro cidades juntas, 14,7% dos apartamentos ocupados por arrendatários (198.000 casas) foram construídos entre 1980 e 1999, e outros 8,5% (115.000 unidades) foram construídos entre 2000 e 2016, de acordo com uma análise do Centro Orçamental dos dados do Censo dos EUA de 2016. Se estas cidades optassem por alargar o controlo do arrendamento a apartamentos construídos antes de 2000, por exemplo, em vez do ano actualmente permitido por Costa-Hawkins, quase 200.000 apartamentos adicionais poderiam ser cobertos pelas suas políticas de estabilização do arrendamento.

How Could Low- and Moderate-Income Californians Be Helped by Proposition 10?

California’s housing affordability crisis most deeply affects low and moderate-income households and renters. Permitir que as jurisdições locais expandam o controlo das rendas poderia fornecer a mais inquilinos actuais da Califórnia uma garantia de aumentos de renda modestos e previsíveis, desde que permaneçam na mesma casa, protegendo-os de grandes ou repetidos saltos de renda que podem ultrapassar qualquer aumento nos seus rendimentos. Esta protecção contra o rápido aumento das rendas é particularmente valiosa para os agregados familiares com rendimentos mais baixos, porque os salários e rendimentos dos trabalhadores com salários baixos e médios têm registado apenas um crescimento lento nos últimos anos, mesmo quando a economia em geral tem vindo a melhorar. As poupanças nas rendas devido ao controlo das rendas variam muito dependendo da forma como os regulamentos locais de controlo das rendas são estruturados e do tempo que um inquilino está na mesma casa, mas podem ser muito grandes para inquilinos a longo prazo em jurisdições com forte controlo das rendas. Um estudo que examinou arrendatários em São Francisco de 1995 a 2012, por exemplo, concluiu que os arrendatários poupavam uma média de $2.300 a $6.600 por pessoa por ano se vivessem num apartamento controlado por renda.

O controlo das rendas também encoraja os arrendatários a permanecerem mais tempo na mesma casa, tanto porque os arrendatários têm menos probabilidades de serem forçados a sair por aumentos de renda inacessíveis, como porque têm menos probabilidades de encontrar rendas igualmente baixas se se mudarem para uma nova casa. O aumento da estabilidade da habitação está geralmente associado a resultados positivos em termos de saúde, sociais e educacionais, particularmente para as crianças. Em alguns casos, o controlo da renda pode desencorajar os inquilinos de se mudarem para aceder a novos empregos ou outras oportunidades ou para assegurar uma unidade habitacional que satisfaça melhor as suas necessidades – um resultado menos positivo – mas esta mobilidade reduzida pode ser melhor compreendida como inquilinos que exigem um pagamento mais elevado da mudança para compensar os custos de habitação mais elevados que resultariam da mudança. A nível de bairro, menos mudanças entre inquilinos traduz-se numa maior estabilidade do bairro, o que também pode significar uma taxa de gentrificação mais lenta nos bairros sujeitos a pressões de gentrificação.

Are There Potential Disadvantages for Low- and Moderate-Income Californians of Allowing an Expansion of Rent Control?

Local rent control policies can create incentives for landlords that have the undesired effect of working against the interests of low and moderate-income renters. Contudo, estes potenciais efeitos negativos podem muitas vezes ser minimizados com uma concepção cuidadosa do controlo local do arrendamento e através do acoplamento do controlo do arrendamento com outras políticas locais:

li>Os aumentos de renda permitidos podem incentivar os senhorios a negligenciar a manutenção das suas propriedades de arrendamento, mas as políticas locais de controlo do arrendamento podem abordar esta questão, permitindo aos senhorios passar para os arrendatários alguns custos de manutenção e melhoramento. A aplicação activa do código local pode também ajudar a assegurar que as propriedades controladas pelo arrendamento continuem a cumprir as normas de saúde e segurança.

li>Controlos de renda que se aplicam a habitações recém-construídas, uma vez que o Prop. 10 permitiria às cidades prosseguir, tendendo a reduzir os lucros esperados do mercado da construção de habitações para arrendamento, particularmente em áreas com rendas em rápido crescimento, e poderia, portanto, desencorajar os promotores de construir tantas novas habitações para arrendamento como de outra forma o fariam. Contudo, as políticas locais de controlo do arrendamento podem resolver este problema optando por excluir unidades de arrendamento recentemente construídas do controlo do arrendamento durante um período de anos suficientemente longo para manter um incentivo adequado para os promotores. Por exemplo, as unidades de aluguer recentemente construídas no mercado poderiam ser isentas do controlo do arrendamento durante 15 ou 20 anos após a construção, permitindo aos promotores um período de tempo definido para recuperar os seus custos de investimento e recolher lucros potencialmente mais elevados antes de a unidade ficar sob controlo do arrendamento.

Extender o controlo do arrendamento a novos tipos de habitação para arrendamento, como casas unifamiliares ou apartamentos construídos mais recentemente, como as cidades poderiam optar por fazer se o Prop. 10 passasse, tenderia a reduzir os lucros esperados do arrendamento destas casas, especialmente em áreas com rendas rapidamente crescentes. Por sua vez, isto criaria um incentivo para que os proprietários com este tipo de propriedades as retirassem do mercado de arrendamento, convertendo-as em habitação própria e vendendo-as a fim de descontar os lucros gerados por um mercado de habitação forte. De facto, a investigação mostra que os proprietários de propriedades de arrendamento sujeitas a controlo de arrendamento têm mais probabilidades de converter as suas propriedades em habitação própria. A remoção de unidades do mercado de arrendamento prejudica os inquilinos de duas formas: os inquilinos que residem nessas unidades podem ser forçados a mudar-se, e a redução da oferta global de habitação para arrendamento tenderá a intensificar a concorrência por unidades vagas e a aumentar as rendas em casas que não estão sujeitas ao controlo do arrendamento. No entanto, as jurisdições locais podem esforçar-se por minimizar este resultado, associando o controlo do arrendamento a outras políticas de protecção dos inquilinos. Podem permitir apenas despejos “justos” e exigir uma compensação significativa para os inquilinos despejados quando os senhorios procuram retirar unidades do mercado de arrendamento. Podem também garantir serviços jurídicos acessíveis aos inquilinos que enfrentam despejos para se certificarem de que estas protecções dos inquilinos são aplicadas. Podem também restringir as condições em que os apartamentos podem ser convertidos em condomínios de propriedade, e implementar políticas separadas destinadas a incentivar mais desenvolvimento habitacional.

Destes potenciais efeitos negativos de permitir uma expansão do controlo do arrendamento, a remoção de casas do mercado de arrendamento pode ser o mais susceptível de prejudicar os californianos de rendimentos baixos e moderados. Isto porque a redução do número global de unidades de arrendamento agrava a escassez de habitações para arrendamento, o que é um factor-chave do rápido aumento das rendas no mercado, e também porque as políticas locais de controlo do arrendamento e de protecção dos inquilinos não podem impedir totalmente que as propriedades sejam removidas do mercado de arrendamento. Estes efeitos negativos seriam, contudo, sentidos apenas por um subconjunto de inquilinos com baixos rendimentos: aqueles que procuram uma nova habitação para arrendamento ou que vivem em unidades não abrangidas pelo controlo do arrendamento. Por conseguinte, afectariam particularmente indivíduos e famílias que entram pela primeira vez no mercado local de arrendamento (por exemplo, jovens adultos que saem de casa dos seus pais, ou indivíduos que se mudam para aceder a oportunidades de emprego ou educação, incluindo os que se mudam para a Califórnia de fora do estado) e inquilinos que são involuntariamente forçados a mudar-se para uma nova casa (por exemplo, inquilinos cujas casas são convertidas em habitação própria, ou famílias em crise financeira que são despejados por não pagamento de renda). Por outro lado, como acima referido, a expansão do controlo da renda produziria benefícios substanciais para os inquilinos que continuam a viver em casas recentemente sujeitas ao controlo da renda e que não precisam ou querem mudar-se. Estes benefícios substanciais para os arrendatários contínuos devem ser ponderados face aos potenciais impactos negativos para os novos arrendatários e pessoas em mudança.

Uma expansão das políticas locais de controlo do arrendamento também reduziria provavelmente as receitas do Estado e do governo local, de acordo com o Gabinete de Analistas Legislativos (LAO), em grande parte porque o valor das propriedades de arrendamento afectadas diminuiria, levando a uma diminuição das receitas do imposto predial ao longo do tempo. Os californianos de rendimentos baixos e moderados beneficiam dos serviços públicos e dos apoios financiados pelas receitas locais e estatais, pelo que seriam afectados por uma diminuição destas receitas. O declínio das receitas dependeria directamente do número de comunidades locais que optassem por alargar o controlo das rendas aos novos tipos de habitação para arrendamento autorizados e da forma como as suas políticas de controlo das rendas foram concebidas. A queda nas receitas públicas poderia variar entre insignificantes a centenas de milhões de dólares anuais, de acordo com o LAO. Esta perda de receitas para apoiar os serviços públicos deve ser considerada juntamente com os benefícios substanciais para os arrendatários que continuam a pagar rendas mais baixas e mais estáveis ao longo do tempo.

Conclusão: Compreender como a Proposta 10 se relaciona com outras políticas para abordar a acessibilidade dos preços da habitação

Uma expansão das políticas locais de controlo do arrendamento, como o Prop. 10 permitiria, não aumentaria a oferta de habitação para arrendamento, e a escassez de habitação para arrendamento é uma causa fundamental do rápido aumento das rendas na Califórnia. Se alguma coisa, como acima referido, uma expansão do controlo do arrendamento seria susceptível de encorajar alguns proprietários a retirar as actuais propriedades para arrendamento do mercado de arrendamento, contribuindo para uma diminuição da oferta de habitações para arrendamento. Por esse motivo, a expansão do controlo do arrendamento, por si só, não resolveria a crise de acessibilidade de habitação na Califórnia. Outras políticas concebidas para aumentar a oferta estatal de habitação para arrendamento também seriam necessárias, tais como investimento directo estatal e local na construção de habitação para arrendamento a preços acessíveis, incentivos financeiros ou regulamentares para promover mais desenvolvimento privado de habitação para arrendamento (tais como zoneamento inclusivo ou bónus de densidade), e responsabilização do governo local para apoiar o desenvolvimento de habitação a níveis que satisfaçam a procura de habitação para arrendamento. Uma expansão do controlo do arrendamento também não responderia às necessidades de todos os arrendatários, uma vez que o controlo do arrendamento beneficia principalmente os actuais arrendatários que não precisam ou querem mudar-se para novas habitações, podendo mesmo prejudicar os novos arrendatários e aqueles que devem ou querem mudar-se.

No entanto, muitos arrendatários da Califórnia estão agora a lutar para pagar os seus custos de habitação, e o controlo do arrendamento é uma das poucas ferramentas políticas financeiramente viáveis e escaláveis disponíveis para responder às necessidades imediatas dos que enfrentam rendas no mercado privado que estão a aumentar mais rapidamente do que os rendimentos. Dada a escala da crise da acessibilidade da habitação na Califórnia, são necessárias políticas que abordem a acessibilidade da habitação fornecida pelo mercado privado, uma vez que a grande maioria dos arrendatários terá de viver em habitações baseadas no mercado. Uma expansão do controlo das rendas tem vantagens como opção política para lidar com as rendas do mercado privado, uma vez que requer custos estatais e locais directos limitados e pode ser implementada e abordar imediatamente a acessibilidade da habitação. As jurisdições locais podem também conceber políticas locais de controlo do arrendamento de forma a minimizar os potenciais efeitos negativos do controlo do arrendamento e/ou associá-las a outras políticas que protegem os inquilinos e incentivam o desenvolvimento da habitação.

Indeed, a concepção de políticas locais é central para os efeitos esperados do Prop. 10 na acessibilidade da habitação na Califórnia. Se o Prop. 10 passar, os seus efeitos dependerão directamente da forma como as cidades e outras jurisdições locais optarem por usar a sua autoridade alargada para limitar os aumentos de renda em habitação para arrendamento a nível local. Como resultado, a aprovação do Prop. 10 prepararia principalmente o palco para os decisores políticos e eleitores locais decidirem se e em que medida implementar políticas de controlo do arrendamento nas suas jurisdições locais.

Endnotes

Gabinete de Analistas Legislativos, “Proposta 10: Expande a Autoridade dos Governos Locais para Decretar o Controlo do Arrendamento de Imóveis Residenciais. Estatuto da Iniciativa. Análise do Gabinete do Analista Legislativo”, no Gabinete do Secretário de Estado, Eleições Gerais da Califórnia, terça-feira 6 de Novembro de 2018: Guia Oficial de Informação do Eleitor, pp. 58-59.

Sara Kimberlin, Rendas e Preços de Casas são elevados em muitas partes da Califórnia (California Budget & Policy Center: Setembro 2017).

Sara Kimberlin, Californians in All Parts of the State Pay More Than They Can Afford for Housing (California Budget & Policy Center: Setembro de 2017).

Sara Kimberlin, Californians in All Parts of the State Pay More Than They Can Afford for Housing (California Budget & Policy Center: Setembro 2017).

Sara Kimberlin, Making Ends Meet (California Budget & Policy Center: Dezembro 2017).

Peter Dreier, Rent Deregulation in California and Massachusetts: Politics, Policy, and Impacts – Part II (International and Public Affairs Center, Occidental College, Maio de 1997).

Gabinete de Analistas Legislativos, “Proposta 10: Expande a Autoridade dos Governos Locais para Decretar o Controlo do Arrendamento de Imóveis Residenciais. Estatuto da Iniciativa. Análise do Gabinete do Analista Legislativo,” em Secretaria de Estado, Califórnia General Election Tuesday 6 November 2018: Guia Oficial de Informação do Eleitor, pp. 58-59.

As cidades de Mountain View e Richmond aprovaram medidas de estabilização do arrendamento em Novembro de 2016.

A excepção seria nas cidades com políticas de controlo do arrendamento ainda em vigor antes da passagem de Costa-Hawkins que se aplicam às habitações de arrendamento que estão actualmente isentas do controlo do arrendamento sob Costa-Hawkins. Por exemplo, a política de controlo de arrendamento pré-Costa-Hawkins da Cidade de Berkeley incluía o controlo de vagas, e essa parte da portaria nunca foi revogada, pelo que voltaria imediatamente a vigorar se o Prop. 10 passasse.

Birkenfeld v. Cidade de Berkeley, Supremo Tribunal da Califórnia, 17 Cal.3d 129 (1976).

Salvo indicação em contrário, as estatísticas desta secção são provenientes de uma análise do Budget Center do US Census Bureau, American Community Survey public-use microdata for California from 2015-2016, descarregadas de IPUMS-USA (University of Minnesota, www.ipums.org).

Em termos das restantes regiões da Califórnia, as famílias alugadas que ocupavam casas unifamiliares representavam 48,7% dos arrendatários no Império Interior, 44,2% na Região de Sacramento, e 43,9% na Costa Central em 2015-2016.

Sara Kimberlin, Californians in All Parts of the State Pay More Than They Can Afford for Housing (California Budget & Policy Center: September 2017).

Amy Rose, Policy Choices Can Help More Midwage Workers Share in Economic Gains (California Budget & Policy Center, Setembro 2017).

Nicole Montojo, Stephen Barton, e Eli Moore, Opening the Door for Rent Control: Toward a Comprehensive Approach to Protecting California’s Renters (Haas Institute for a Fair and Inclusive Society, University of California, Berkeley, Setembro de 2018), p.15.

Manuel Pastor, Vanessa Carter, e Maya Abood, Rent Matters: Quais são os Impactos da Mesa de Estabilização do Aluguer? (Program for Environmental and Regional Equity, University of Southern California, a publicar).

Rebecca Diamond, Timothy McQuade, e Franklin Qian, The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Provas de São Francisco (Gabinete Nacional de Investigação Económica, Janeiro de 2018); Gabinete de Analistas Legislativos, Revisão da Proposta de Iniciativa Estatutária relativa ao Controlo do Arrendamento (Arquivo A.G. n.º 17-0041), 12 de Dezembro de 2017.

Gabinete de Analistas Legislativos, “Proposta 10: Expansão da Autoridade dos Governos Locais para Decretar o Controlo do Arrendamento de Imóveis Residenciais. Estatuto da Iniciativa. Análise do Gabinete do Analista Legislativo”, no Gabinete do Secretário de Estado, Eleições Gerais da Califórnia, terça-feira 6 de Novembro de 2018: Guia Oficial de Informação do Eleitor, pp. 58-59.