Secção 8 Vouchers

Conheça os Seus Direitos ” Habitação de Baixo Rendimento ” Habitação Subsidiada & Secção 8

1) Visão Geral do Programa

Administrada pelas Autoridades de Habitação Pública, o Voucher de Escolha de Habitação, ou programa de voucher da Secção 8, permite aos inquilinos levar um voucher a um senhorio privado para garantir habitação de baixo rendimento no mercado privado. Os inquilinos com vales pagam 30-40% dos seus rendimentos para alugar e a autoridade de habitação paga a diferença, até um padrão de pagamento específico, directamente ao senhorio. Os senhorios assinam um contrato com a autoridade de habitação, e os inquilinos têm um contrato de arrendamento directamente com o senhorio. Este acordo forma um acordo contratual de três vias que vincula em conjunto a autoridade imobiliária, o inquilino e o senhorio. Os inquilinos são elegíveis para os vales da Secção 8 se o seu rendimento for 30% do rendimento mediano da área ou inferior. As regras HUD exigem que todos os membros de um agregado familiar possam provar residência legal.

Para uma lista completa das regras HUD, ver o Guia do Programa HUD Housing Choice Voucher. Todos os programas de vouchers são também regidos pelo plano administrativo da autoridade de habitação. O Plano Administrativo da Secção 8 da Autoridade Habitacional de Seattle é um exemplo.

As políticas do programa exigem que os portadores de vales informem as alterações ao rendimento e ao tamanho do agregado familiar no prazo de 10 dias à autoridade habitacional. Outras políticas do programa exigem que a unidade seja mantida tanto pelo senhorio como pelo inquilino a um conjunto de Normas Federais de Qualidade de Habitação ou HQS. Isto requer uma inspecção regular por parte da PHA e o cumprimento por parte do senhorio. Qualquer unidade que seja alugada a alguém com um voucher deve passar a inspecção HQS da autoridade habitacional antes que o voucher possa ser utilizado para essa unidade.

Aqui estão algumas dicas de boas práticas para titulares de vouchers da Secção 8:

Documentar sempre as suas comunicações por escrito à autoridade habitacional. Certifique-se de que são carimbadas pelo PHA na data em que são recebidas e colocadas no seu ficheiro. Também pode manter cópias no seu próprio ficheiro em casa. Pode ser difícil entrar em contacto com o seu gestor de casos porque eles trabalham frequentemente com centenas de inquilinos.

li>Sempre envia cópias das comunicações ao seu senhorio para a autoridade do alojamento. É muito importante para o PHA estar ciente dos pedidos de reparação que fizer e de quaisquer problemas que tiver com o senhorio.

Deve notificar o PHA por escrito de quaisquer alterações ao tamanho do seu agregado familiar ou ao seu rendimento no prazo de 10 dias. Se não o fizer, poderá ter como consequência a rescisão do seu voucher.

li> Pode ter acesso ao seu ficheiro em qualquer altura, fazendo um pedido por escrito ao seu gestor de casos da Secção 8.li>Relatar imediatamente à autoridade responsável pelo alojamento se o seu senhorio lhe pedir para fazer pagamentos paralelos acima e além do montante do aluguer designado pela autoridade responsável pelo alojamento. Isto é fraude e as PHA podem tomar medidas para proteger o seu voucher.

É também uma boa ideia documentar o estado da sua unidade quando entrar e sair e enviar cópias para a autoridade imobiliária para guardar no seu ficheiro. Também pode solicitar cópias da inspecção das Normas de Qualidade da Habitação à autoridade de habitação para provar o estado da sua unidade quando se mudar.
Se o PHA decidir “abater” ou reter a parte do aluguer que paga ao senhorio para que este cumpra as suas obrigações, continue sempre a pagar a sua parte do pagamento do aluguer. Enquanto estiver a pagar a sua parte do aluguer, o senhorio não o pode despejar por falta de pagamento, mesmo que a parte das PHA esteja a ser retida.

2) Lista de espera e processo de aplicação

As listas de espera para os vouchers da Secção 8 são extremamente longas. Muitas vezes as autoridades de habitação são severamente afectadas por cortes de financiamento e alterações ao programa a nível federal. É possível ler informações actualizadas sobre a política de vales de habitação no Centro de Orçamento e Prioridades Políticas. A maioria das PHAs só abre listas de espera para vales de dois ou três anos, e as pessoas são colocadas na lista de espera através de um sistema de lotaria. Cada autoridade de alojamento tem um método e um horário diferentes para a abertura e gestão das listas de espera; contacte directamente as PHA para mais informações. As PHA seleccionam a elegibilidade dos arrendatários com base no histórico de arrendamento, antecedentes criminais, crédito e outros factores. A maioria dos critérios de selecção dos proprietários são mais rigorosos que os PHAs e, tipicamente, os candidatos devem preencher as candidaturas e pagar taxas de selecção com o proprietário.

3) Depósitos de detenção para a Secção 8 Inquilinos

RCW 59.18.253
Amostras: Pedido de Retorno de Depósito de Garantia

Locais da Secção 8 Os inquilinos têm considerações particulares em relação a depósitos para deter uma unidade antes da mudança. O senhorio não pode reter um depósito ou taxa de um inquilino da Secção 8 se a unidade falhar uma inspecção da habitação de um inspector qualificado, no âmbito de um programa de assistência ao arrendamento com base num inquilino. O senhorio também pode optar por não reter a unidade para um inquilino da Secção 8 se a inspecção da habitação não tiver ocorrido no prazo de 10 dias após a cobrança da taxa ou do depósito. Se a unidade falhar a inspecção, após notificar o inquilino de que a unidade não passou, o senhorio deve enviar imediatamente ao inquilino o reembolso do depósito ou da taxa pelo correio com porte pré-pago.

4) Terminações do Voucher

24 C.F.R.§ 982.552
Carta de Amostra: Section 8 Grievance Hearing Request

Uma autoridade de habitação pode iniciar a rescisão de um vale da Section 8 por uma série de razões, incluindo fornecer informações erradas, não comunicar alterações no rendimento ou no tamanho do agregado familiar, não pagar renda ou serviços públicos ou despejo da unidade subsidiada. As autoridades de habitação também podem rescindir um voucher se alguém se mudar para uma unidade que tenha Habitação Pública de Baixa Renda ou subsídios baseados em projectos. As PHA’s chamarão normalmente os inquilinos para conferências prévias à rescisão, numa tentativa de resolver o problema antes de se mudarem para a rescisão. Se lhe for pedido que participe numa conferência de pré-terminação, apresente toda a sua documentação por escrito e solicite também por escrito quaisquer apólices citadas ou acordos feitos pelas PHA.

Os titulares dos vales de saúde têm direito a uma audiência de reclamação com um tomador de decisão imparcial, com algumas excepções. Washington Law Help tem informações sobre o processo de apresentação de queixas da Secção 8 em Vouchers da Secção 8: Negação ou Cessação de Benefícios .

As audiências de reclamação devem ser levadas extremamente a sério. O seu alojamento está em jogo, e a autoridade responsável pelo alojamento irá apresentar um caso contra si de que o seu vale deve ser rescindido. Se perder o seu vale, será obrigado a pagar o montante total da renda devida no seu contrato de arrendamento e ficará vulnerável a despejo.
Pode trazer documentação de apoio à sua posição para a audiência sob a forma de papelada e testemunho escrito de testemunhas. Também pode trazer testemunhas, advogados e representação legal consigo para a audiência para apoiar o seu caso.

li> É uma boa ideia assegurar a representação legal para ir consigo à audiência. O Projecto Northwest Justice, o Centro de Acção Jurídica e a linha CLEAR são os melhores recursos para a representação em processos de rescisão de subsídios. Ver Guia de Assistência Jurídica para informações e contactos.

As notificações de rescisão devem ser feitas por escrito e deve ser-lhe dada a oportunidade de solicitar uma audiência de queixas na maioria dos casos.
Todos os pedidos de audiência de queixas devem ser feitos por escrito e devem ser apresentados 10 dias após a notificação de rescisão. Pode encontrar uma amostra de carta de reclamação: Secção 8 Pedido de audiência de reclamação aqui.

li>No seu pedido, pode pedir para ver uma cópia do seu ficheiro e todas as informações que devem ser utilizadas contra si na audiência de rescisão. Este pedido deve ser feito pelo menos três dias antes da data prevista para a audiência. A autoridade de alojamento pode também pedir-lhe que forneça os materiais que irá utilizar em sua defesa. Este pedido deve também ser feito pelo menos três dias antes da data da audiência.

Se necessitar ou desejar um intérprete, a autoridade de habitação fornecerá um às suas custas. Faça disto uma parte do seu pedido por escrito.
Pode também pedir que a audiência seja gravada, e que o PHA lhe forneça uma cópia da cassete após a audiência. Podem cobrar-lhe o custo da cassete.
Pode pedir para remarcar a audiência se necessitar de mais tempo para se preparar ou para assegurar a representação legal. A maioria das autoridades de habitação exigem que lhes dêem pelo menos 24 horas de pré-aviso e só lhe permitam remarcar uma vez.
Surviventes de violência doméstica não podem perder os seus vales da Secção 8 como consequência do abuso. Ver Questões de Proprietário/Tenant Para Sobreviventes de Violência Doméstica, Agressão Sexual, e/ou Perseguição.

li>Secção 8 os inquilinos também podem solicitar audiências de reclamação para questões de cálculo de renda, pedidos de adição de membros do agregado familiar ou outras decisões de PHA. As PHA não têm de providenciar audiências de reclamação para todas as questões, incluindo para inquilinos que contestam a política das PHA, inquilinos que contestam a decisão das PHA de não aprovar uma unidade ou arrendamento. Contacte a PHA e um advogado se não tiver a certeza se pode ou não solicitar uma audiência de reclamação.

As mudanças de política surgiram devido a uma acção judicial colectiva intentada contra a Autoridade de Habitação de Seattle pelos Serviços Jurídicos da Columbia. Como parte do acordo, a SHA concordou em alterar as suas políticas de modo a reflectir o seguinte:

Os titulares de vales de saúde da Secção 8 podem acrescentar menores aos seus vales de saúde sem prova de custódia atribuída pelo tribunal.
A SHA deve fornecer aos inquilinos uma notificação de oportunidade para revisão judicial na sequência de uma decisão adversa de audiência de rescisão.
Os titulares de vales de saúde podem receber uma excepção ao limite de 15 dias para hóspedes. Isto inclui a estadia de adultos relacionados no agregado familiar. O hóspede não seria então “não autorizado”.
Conferência de pré-terminação é agora necessária antes que uma rescisão possa avançar, e deve incluir a discussão de possíveis opções de acomodações razoáveis.
Uma correcção da definição de deficiência da SHA para incluir deficiências temporárias e estar em conformidade com as leis aplicáveis.

5) Secção 8 Despejos de vales de despejo

Os titulares de vales de despejo da Secção 8 não têm qualquer protecção adicional contra despejos, e recebem as mesmas notificações de despejo e passam pelo mesmo processo de despejo que qualquer inquilino no Estado de Washington. É essencial que os inquilinos dos vales de despejo permaneçam em boa comunicação com a PHA que administra os seus vales de despejo durante todo o processo de despejo. Informe imediatamente as suas PHA se não puder pagar o seu aluguer. Enviar cópias de qualquer correspondência entre si e o seu senhorio para as PHA, para que estes tomem conhecimento de quaisquer problemas que possam surgir entre si e o seu senhorio. As PHA têm o direito de rescindir o seu cupão se for despejado da sua residência, e na maior parte das vezes eles irão fazer valer esse direito sem questionar. Pode solicitar uma audiência de reclamação se o seu vale de saúde estiver a ser rescindido devido a um despejo, a menos que esteja a ser despejado por determinados delitos criminais. Se acreditar que está a ser despejado ilegalmente, pode levantar quaisquer defesas contra a rescisão dos vales na audiência de reclamação. Pode também levar um advogado a uma audiência de queixas. Para uma discussão detalhada sobre as audiências de apresentação de queixas, ver a Secção 8 Vouchers: Cessação das prestações. O seu vale da Secção 8 estará provavelmente em perigo se for despejado da sua unidade. Fale com um advogado para obter assistência se for titular de um vale da Secção 8 que enfrenta despejo.

Em algumas situações, se o seu senhorio não conseguir elevar a sua unidade aos padrões de qualidade de habitação, as PHA podem reduzir a parte da renda que pagam ao senhorio num processo de “abatimento”. Desde que seja actual para a poção de renda, é responsável pelo senhorio não o pode despejar por não pagamento da renda.

6) Protecções de Execução Foreclosure para Inquilinos da Secção 8 Voucher

Novas leis federais oferecem protecções para inquilinos e detentores de vouchers da Secção 8 que estejam a viver em propriedades com execução hipotecária. Os inquilinos que vivam em imóveis com execução hipotecária têm direito a um pré-aviso de 90 dias após a data de execução hipotecária, e se estiverem em arrendamento deve ser honrado durante todo o prazo, a menos que os novos proprietários planeiem mudar-se para a unidade. Mesmo que o novo proprietário planeie mudar-se para a unidade, ainda é necessário um pré-aviso de 90 dias. Além disso, o novo proprietário é obrigado a honrar o contrato de Assistência Habitacional (HAP) com a autoridade habitacional para manter o voucher. Para mais informações, ver o Guia de Perguntas Frequentes sobre a Perda de Propriedade, uma carta de exemplo da Secção 8 de Inquilinos a Novos Proprietários de Propriedade Perdida e ler a nova lei directamente em Protecting Tenants at Foreclosure Act. Esteja ciente de que esta lei expira a 31 de Dezembro de 2014.

7) Discriminação Contra os Lojistas dos Vales de Habitação

li>Seu Direitos de Habitação e Programas da Secção 8

p> Na cidade de Seattle, Redmond, condado de King County sem personalidade jurídica, e Bellevue é ilegal que os senhorios discriminem alguém devido ao seu estatuto de detentor de um Vale de Habitação da Secção 8. Os senhorios nestas áreas não podem recusar legalmente o aluguer a alguém só porque utilizam um voucher da Secção 8 para pagar a sua renda. Os senhorios nestas áreas devem oferecer alugueres de um ano para os inquilinos detentores dos vales de Section 8, e não podem cobrar aos inquilinos da Section 8 uma taxa de aluguer que exceda a taxa cobrada a um inquilino não detentor da Section 8. No entanto, os senhorios não têm de baixar as suas taxas de aluguer normais de mercado para tornar a unidade razoavelmente acessível aos inquilinos com o voucher de Secção 8. As agências de direitos civis aplicam estas leis. Saiba mais informações no Seattle Office for Civil Rights, no King County Office of Civil Rights e no City of Bellevue Development Services Department.