¿Qué es el mantenimiento preventivo?

¿Cuál de estos escenarios describe mejor el programa de mantenimiento de su edificio?

1. Dependiente de un sistema de gestión en papel, sus trabajadores dedican la mayor parte de su tiempo a realizar tareas de mantenimiento de averías -actividades no programadas que se realizan en respuesta a los fallos de los equipos.
2. Basado en gran medida en la tecnología digital, su programa de mantenimiento consiste principalmente en actividades de mantenimiento programadas y sólo se dedican pequeñas cantidades de tiempo a solucionar los fallos de los equipos.

Si ha respondido al escenario nº 2, enhorabuena: ya está practicando algún nivel de mantenimiento preventivo que está ayudando a minimizar la extinción de incendios. Si dijo el escenario #1, es hora de repensar su estrategia de mantenimiento por completo.

Incluso si ya está practicando el mantenimiento preventivo, todavía hay más que puede hacer para maximizar el tiempo de actividad del equipo y las tasas de utilización. En este artículo cubriremos los aspectos básicos: qué es el mantenimiento preventivo, un ejemplo de cómo funciona y, para aquellos que buscan formas de mejorar su programa, cómo ser aún más proactivos utilizando el mantenimiento predictivo.

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La definición específica de mantenimiento preventivo varía de una persona a otra, pero el significado del término es el mismo: se trata de un mantenimiento programado y de inspecciones con el doble propósito de asegurar que el equipo está funcionando correctamente y de identificar problemas potenciales para minimizar los fallos del equipo.

Para tener una idea de lo que significa el mantenimiento preventivo, esta escala de gradientes lo sitúa en relación con otros tipos de mantenimiento:

• El mantenimiento reactivo (también conocido como mantenimiento de averías o «run to fail») se centra en reparar y restaurar los activos en respuesta a las averías que ya se han producido.
• El mantenimiento preventivo es una estrategia centrada en mantener el funcionamiento continuo de las máquinas y los equipos mediante inspecciones periódicas y, en la medida de lo posible, identificando y anticipando los problemas que pueden ser inminentes, para luego abordarlos de forma proactiva.
• El mantenimiento predictivo es una estrategia avanzada que utiliza el análisis de datos para predecir los fallos de los equipos con antelación y prescribir remedios para solucionarlos.

Muchos equipos de mantenimiento utilizan una combinación de mantenimiento reactivo y preventivo; un pequeño número también está utilizando algún nivel de mantenimiento predictivo. Las mejores prácticas sugieren que el 30 por ciento de todo el trabajo de mantenimiento debe ser preventivo, aunque los operadores de edificios de primera categoría se esfuerzan por aumentar ese porcentaje hasta el 60 u 80 por ciento o más.

Contrariamente a lo que los operadores de edificios podrían pensar, el mantenimiento reactivo es más costoso de lo que parece. No hay ningún desembolso de recursos financieros mientras un activo sigue funcionando. Pero el coste de arreglar algo en el último momento es exponencialmente más alto que lo que se gastaría para mantener su funcionamiento continuo, gracias a los costes de las reparaciones de emergencia y al tiempo de inactividad de la empresa en el que probablemente se incurra. (En muchos sentidos, este gradiente puede verse en términos de la regla 1-10-100: siempre es menos costoso operar en el nivel «1», que es predecir y prevenir los fallos, que corregir un fallo que ya se ha producido, el nivel «100».)

Eso no quiere decir que el mantenimiento reactivo no tenga cabida en la gestión de edificios. Si se lleva a cabo correctamente -por ejemplo, para equipos no esenciales, poco utilizados, viejos o de bajo coste- puede ser una estrategia inteligente para ahorrar tanto en mano de obra como en recursos. Pero el mantenimiento reactivo como norma es una forma cara de operar, desalienta la salud a largo plazo de su equipo, y también corre el riesgo de dispersar su equipo de mantenimiento más de lo necesario.

Un estudio encontró que el mantenimiento preventivo tiene un ROI del 545 por ciento -en gran parte debido al aumento de la vida útil de los equipos, así como un menor grado de ahorro de energía.

Un ejemplo de mantenimiento preventivo

Cualquier mantenimiento consistente y regularmente programado que se realice en piezas activas de un equipo podría considerarse mantenimiento preventivo. Los activos que mejor se adaptan al mantenimiento preventivo son aquellos que son críticos para las operaciones de su negocio y para los que los costes de reparación y sustitución son elevados.

Su sistema de climatización, por ejemplo, es un buen candidato para el mantenimiento preventivo. Las inspecciones rutinarias como las que se indican a continuación pueden ayudar a prevenir algunos fallos comunes, promover la circulación de aire de buena calidad y mantenerlo funcionando con la máxima eficiencia:

• Limpie las bobinas del evaporador y del condensador con regularidad para eliminar el polvo, los residuos, el moho u otros materiales.
• Limpie las unidades de condensación de la azotea u otras unidades exteriores y elimine regularmente la nieve, el hielo y otros residuos que las rodean.
• Reemplace los filtros de aire con regularidad.
• Calibre los termostatos.
• Inspeccione regularmente las líneas de aire comprimido en busca de fugas.
• Realice auditorías de mantenimiento en relación con el rendimiento de su equipo de HVAC.

Más allá del mantenimiento preventivo: Mantenimiento Predictivo

Si ya está practicando el mantenimiento preventivo y está buscando maneras de hacer que sus esfuerzos sean aún más eficientes, es el momento de echar un vistazo al mantenimiento predictivo.

El mantenimiento predictivo -señalar cuándo es probable que una pieza del equipo falle y abordarlo antes de que ocurra- es posible gracias al Internet de las Cosas (IoT), que permite la recopilación de datos de rendimiento en tiempo real. Con la ayuda del aprendizaje automático y los algoritmos, estos datos pueden extraerse e identificar patrones. Con el tiempo, esos datos pueden utilizarse para proporcionar información valiosa sobre el rendimiento aberrante que podría indicar la probabilidad de una avería inminente.

Una encuesta del sector afirma que el mantenimiento predictivo está demostrando ser una «nueva y poderosa tecnología que está obteniendo enormes resultados y valor para las empresas.» El 95% de los encuestados dijo que es responsable de mejorar uno o varios impulsores clave del valor del mantenimiento.

El mantenimiento predictivo es un paso adelante respecto al mantenimiento preventivo porque estandariza y automatiza el proceso. Un técnico capacitado puede ser capaz de determinar un futuro fallo del equipo con sólo escuchar un motor y sentir las vibraciones. Pero alguien nuevo en el trabajo o en el edificio puede no ser capaz de discernir lo mismo; sólo con el tiempo adquiere ese tipo de conocimiento.

El análisis predictivo basado en datos garantiza que incluso un novato pueda ver cuando algo va mal. Las métricas de rendimiento a lo largo del tiempo pueden proporcionar una comprensión de las anomalías de rendimiento que conducen a los fallos del equipo. A continuación, podemos aprovechar el aprendizaje automático para crear un modelo de mantenimiento predictivo que emita alertas tempranas cuando sea probable que se produzcan fallos, dándole tiempo suficiente para solucionar el problema antes de que empiece. Por ejemplo, digamos que gracias a la recopilación continua de datos usted conoce el nivel normal de vibración de un compresor en buen estado de funcionamiento. A continuación, dispone de la información necesaria para establecer un umbral de anomalías fuera de la variación normal. Cualquier nivel de vibración futuro que se detecte fuera de ese rango puede no ser cataclísmico, necesariamente, pero debe marcarse y transmitirse a un técnico para que lo inspeccione.

El mantenimiento predictivo comienza con sensores que monitorizan y recogen los datos necesarios. Existe una gran variedad de sensores que recogen una amplia gama de datos operativos, desde vibraciones, vistas y sonidos hasta temperaturas y consumo de energía. Emparejados con sus activos críticos, los sensores pueden ofrecerle un nivel de conocimiento sin precedentes de sus operaciones diarias que respalda a sus equipos -y a su edificio- mejor que el mantenimiento preventivo.

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