La creación de patrimonio es uno de los principales beneficios financieros de ser propietario de una vivienda. Usted no se da cuenta mientras está ocurriendo, pero si todo va bien, termina con un activo importante que puede utilizar para casi cualquier necesidad financiera.
¿Qué es el patrimonio neto?
El patrimonio neto es la cantidad de su casa que realmente posee después de contabilizar las deudas. Para calcular ese valor, reste el saldo de su préstamo del valor de mercado de su casa.
Si el resultado es un número negativo, la casa vale menos que la cantidad que debe por ella, y usted tiene un patrimonio neto negativo.
Ejemplo: Su casa vale 250.000 dólares y debe 100.000 dólares de hipoteca. 250.000 dólares menos 100.000 dólares equivalen a 150.000 dólares de patrimonio neto en su casa.
¿Qué puede hacer con su patrimonio neto? El patrimonio neto es un activo valioso, y puede permitirle:
- Recibir dinero en efectivo después de vender la casa y pagar todos los gastos relacionados.
- Pedir un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).
- Utilícelo para el pago inicial de su próxima compra de vivienda.
- El valor de la propiedad aumenta
- La cantidad de deuda disminuye
Cómo acumular capital
Cuanto más capital tenga, mejor será su situación. Hay dos formas básicas de acumular patrimonio en su casa:
Es bastante sencillo: Usted construye la equidad cuando se incrementa cuánto más alto es el valor de su casa que la deuda restante en la casa.
Puedes adoptar un enfoque activo o pasivo para crear patrimonio, dependiendo de tus objetivos, tus recursos y tu suerte.
Para calcular y visualizar cómo se construye el patrimonio neto con una hipoteca de tipo fijo (y con mejoras ocasionales en la vivienda), introduzca sus números en una calculadora de patrimonio neto en Google Sheets.
Aumentar el valor de la propiedad
El valor de mercado de su vivienda es un componente esencial en el cálculo del patrimonio neto. Si el valor de la vivienda sube, instantáneamente tienes más capital. Entonces, ¿qué hace que los precios de la vivienda se dirijan hacia arriba?
El aumento de los precios en su mercado: Si tiene suerte, el valor de la vivienda en su mercado podría aumentar con el tiempo sin ninguna acción por su parte. Eso es más probable que ocurra en barrios atractivos o ciudades en crecimiento.
Mejoras en la vivienda: También puede invertir en su casa para aumentar su valor. Actualizar las cocinas y los baños, mejorar la jardinería e invertir en mejoras de eficiencia energética puede ser rentable. Pero estos proyectos cuestan dinero por adelantado, y debe estar seguro de que podrá recuperar esos costes con creces. Si está realizando mejoras con el objetivo principal de aumentar el patrimonio, seleccione los proyectos con el mayor retorno de la inversión (ROI). No dé por sentado automáticamente que cualquier mejora, ya sea estética o de otro tipo, supondrá un aumento del valor de la propiedad.
Mantenimiento: El mantenimiento rutinario es tedioso (y cuesta dinero), pero una casa que se está cayendo a pedazos no es atractiva para los compradores potenciales. Si no soluciona los problemas de mantenimiento, como las goteras o el deterioro del tejado, el valor de su vivienda puede disminuir con el tiempo. Además, en el caso de que decida vender su casa, es posible que tenga que gastar el dinero para poder venderla de todos modos.
Reducir la deuda
Pagos mensuales: Con la mayoría de los préstamos hipotecarios, usted reduce un poco el saldo de su préstamo con cada pago mensual. Una tabla de amortización básica puede mostrarle el proceso en acción. Cuanto más tiempo tenga su préstamo, más capital pagará (más de cada pago se destina a la equidad, y menos de cada pago se evapora en cargos por intereses). Este proceso es automático en la mayoría de los préstamos.
Si sigue haciendo los pagos a tiempo, se crea un impulso. A continuación, realiza pagos de capital cada vez más grandes a lo largo del proceso, sin siquiera intentarlo.
Ese es el enfoque pasivo para eliminar la deuda. Pero es posible que desee acelerar el proceso y construir la equidad más rápidamente. Aquí hay varias estrategias para hacerlo.
Elija plazos más cortos: Los plazos más cortos de los préstamos hacen que usted pague la deuda y acumule patrimonio más rápidamente que los préstamos a largo plazo. Por ejemplo, una hipoteca a 15 años sería mejor que una hipoteca a 30 años si su objetivo principal es acumular capital. Además, estos préstamos a corto plazo suelen ir acompañados de tipos de interés más bajos. Un tipo de interés bajo combinado con el hecho de que está pagando intereses durante menos años significa que gastará menos en intereses y ahorrará dinero durante la vida de su préstamo.
Haga pagos adicionales: Aunque tengas una hipoteca a 30 años, puedes acelerar las cosas pagando cantidades extra. No hay ninguna ley que diga que debe pagar sólo la cantidad dictada por su acuerdo de hipoteca a 30 años. Cada dólar adicional que pague por encima de su pago mensual requerido reduce su deuda y se suma a su patrimonio, sólo asegúrese de que su prestamista aplique esos pagos al principal. Nada le impide establecer un plan de amortización a 15 años (consulte el enlace a la tabla de amortización anterior) y realizar esos pagos mayores en su préstamo a 30 años. Un aspecto positivo de esta opción es que si las cosas cambian en algún momento y no puede permitirse el pago más alto, tiene la flexibilidad de volver al pago más pequeño a 30 años.
Si eso parece demasiado complicado, simplemente envíe un pago extra de vez en cuando. De nuevo, asegúrese de que su prestamista aplica cualquier pago extra al principal, no a los intereses.
Déjelo estar: Las segundas hipotecas y la refinanciación pueden interferir en la reducción de la deuda. Si puede ahorrarse un dineral refinanciando, hágalo. Pero recuerde que con la mayoría de los préstamos, los primeros pagos se destinan en gran medida a los intereses y no a la reducción del capital. Cada vez que empiezas de nuevo, retrasas (o al menos ralentizas) el proceso de creación de patrimonio. Pedir prestado contra su casa con una segunda hipoteca o HELOC aumenta su deuda, reduciendo su patrimonio.
Ahorro forzado
A veces la gente se refiere al pago de una hipoteca como «ahorro forzado». Es posible que piense que no está ahorrando dinero al hacer los pagos cada mes, pero está aumentando el valor de un activo (como lo haría con una cuenta de ahorros al hacer depósitos regulares). En el caso de una vivienda, el activo no es dinero en efectivo, como en una cuenta de ahorros, sino el valor de la vivienda.
Dicho esto, el proceso es lento, y sólo una parte de su pago mensual se destina al valor de la vivienda (la cantidad aumenta con el tiempo, pero empieza siendo pequeña).
Típicamente se necesitan años para construir un patrimonio significativo en su casa, y no debería ser su única inversión o activo. Por ello, lo mejor es pedir prestado sólo lo que necesite.