La constitution d’une valeur nette est l’un des principaux avantages financiers de l’accession à la propriété. Vous ne le remarquez pas pendant qu’il se produit, mais si tout se passe bien, vous vous retrouvez avec un actif important que vous pouvez utiliser pour presque tous les besoins financiers.
Qu’est-ce que l’équité ?
L’équité est le montant de votre maison que vous possédez réellement après avoir comptabilisé les dettes. Pour calculer cette valeur, soustrayez le solde de votre prêt de la valeur marchande de votre maison.
Si le résultat est un nombre négatif, la maison vaut moins que le montant que vous devez sur elle, et vous avez une équité négative.
Exemple : Votre maison vaut 250 000 $, et vous devez 100 000 $ sur votre hypothèque. 250 000 $ moins 100 000 $ égale 150 000 $ de capitaux propres dans votre maison.
Que pouvez-vous faire avec vos capitaux propres ? La valeur nette est un actif précieux, et elle peut vous permettre de :
- Recevoir de l’argent après avoir vendu la maison et payé tous les coûts connexes.
- Emprunter sur cette valeur au moyen d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD).
- L’utiliser pour un acompte sur votre prochain achat de maison.
Comment bâtir la valeur nette
Plus vous avez de valeur nette, mieux vous vous porterez. Il y a deux façons de base de constituer des capitaux propres dans votre maison :
- La valeur de la propriété augmente
- Le montant de la dette diminue
C’est assez simple : Vous accumulez des capitaux propres lorsque vous augmentez le montant de la valeur de votre maison par rapport à la dette restante sur la maison.
Vous pouvez adopter une approche active ou passive pour constituer des fonds propres, en fonction de vos objectifs, de vos ressources et de votre chance.
Pour calculer et visualiser comment vous construisez des capitaux propres avec un prêt hypothécaire à taux fixe (et des améliorations occasionnelles de la maison), entrez vos chiffres dans un calculateur de capitaux propres dans Google Sheets.
Augmenter la valeur de la propriété
La valeur marchande de votre maison est une composante essentielle du calcul de vos capitaux propres. Si la valeur de la maison augmente, vous avez instantanément plus d’équité. Alors, qu’est-ce qui fait que les prix des maisons se dirigent vers la hausse ?
La hausse des prix sur votre marché : Si vous avez de la chance, la valeur des maisons sur votre marché pourrait augmenter au fil du temps sans aucune action de votre part. Cela a plus de chances de se produire dans les quartiers attrayants ou les villes en croissance.
Les améliorations apportées à la maison : Vous pouvez également investir dans votre maison pour en augmenter la valeur. La mise à jour des cuisines et des salles de bains, l’amélioration de l’aménagement paysager et l’investissement dans des améliorations éconergétiques peuvent tous être payants. Mais ces projets coûtent de l’argent au départ, et vous devez être sûr de pouvoir plus que récupérer ces coûts. Si vous apportez des améliorations dans le but premier d’accroître la valeur nette de votre maison, choisissez les projets dont le retour sur investissement (RSI) est le plus élevé. Ne supposez pas automatiquement que toute amélioration – cosmétique ou autre – entraînera une augmentation de la valeur de la propriété.
Entretien : L’entretien courant est fastidieux (et il coûte de l’argent), mais une maison qui tombe en ruine n’est pas attrayante pour les acheteurs potentiels. Si vous ne réglez pas les problèmes d’entretien comme les fuites et la détérioration de la toiture, la valeur nette de votre maison peut diminuer au fil du temps. De plus, dans le cas où vous décidez de vendre votre maison, vous devrez peut-être dépenser l’argent pour la vendre de toute façon.
Réduire la dette
Versements mensuels : Avec la plupart des prêts immobiliers, vous remboursez un peu le solde de votre prêt avec chaque paiement mensuel. Un tableau d’amortissement de base peut vous montrer le processus en action. Plus votre prêt est long, plus vous payez de capital (une plus grande partie de chaque paiement est consacrée à l’équité, et une moindre partie de chaque paiement s’évapore en frais d’intérêt). Ce processus est automatique sur la plupart des prêts.
Si vous continuez simplement à faire vos paiements à temps, vous créez une dynamique. Vous effectuez alors des paiements de capital de plus en plus importants tout au long du processus, sans même essayer.
C’est l’approche passive pour éliminer les dettes. Mais vous pouvez vouloir accélérer le processus et constituer des fonds propres plus rapidement. Voici plusieurs stratégies pour y parvenir.
Choisissez des durées plus courtes : Des durées de prêt plus courtes vous amènent à rembourser vos dettes et à constituer un capital plus rapidement que les prêts à long terme. Par exemple, un prêt hypothécaire de 15 ans serait préférable à un prêt de 30 ans si votre objectif principal est d’accumuler des capitaux propres. En prime, des taux d’intérêt plus bas accompagnent souvent ces prêts à court terme. Un taux bas combiné au fait que vous payez des intérêts pendant moins d’années signifie que vous dépenserez moins en intérêts et économiserez de l’argent sur la durée de votre prêt.
Faites des paiements supplémentaires : Même si vous avez un prêt hypothécaire de 30 ans, vous pouvez accélérer les choses en payant des montants supplémentaires. Il n’y a pas de loi qui dit que vous ne devez payer que le montant dicté par votre contrat d’hypothèque de 30 ans. Chaque dollar supplémentaire que vous payez en plus de votre paiement mensuel requis réduit votre dette et augmente votre capital – assurez-vous simplement que votre prêteur applique ces paiements au principal. Rien ne vous empêche d’établir un calendrier de remboursement sur 15 ans (voir le lien vers le tableau d’amortissement ci-dessus) et d’effectuer ces paiements plus importants sur votre prêt de 30 ans. Un aspect positif de cette option est que si les choses changent à un moment donné et que vous ne pouvez pas vous permettre le paiement plus élevé, vous avez la flexibilité de revenir au paiement plus petit sur 30 ans.
Si cela semble trop compliqué, envoyez simplement un paiement supplémentaire de temps en temps. Encore une fois, assurez-vous que votre prêteur applique tout paiement supplémentaire au principal, et non aux intérêts.
Laissez faire : Les hypothèques secondaires et le refinancement peuvent interférer avec la réduction de la dette. Si vous pouvez économiser un paquet en refinançant, allez-y et faites-le. Mais n’oubliez pas qu’avec la plupart des prêts, les premiers paiements servent en grande partie à payer les intérêts plutôt qu’à réduire le capital. Chaque fois que vous recommencez, vous retardez (ou du moins ralentissez) le processus de constitution d’un capital. Emprunter contre votre maison avec une deuxième hypothèque ou une MCVD augmente votre dette, ce qui réduit votre équité.
Épargne forcée
Parfois, les gens font référence à un paiement hypothécaire comme à une » épargne forcée. » Vous ne pensez peut-être pas que vous économisez de l’argent en effectuant des paiements chaque mois, mais vous augmentez la valeur d’un actif (comme vous augmenteriez la valeur d’un compte d’épargne en effectuant des dépôts réguliers). Avec une maison, l’actif n’est pas de l’argent liquide comme dans un compte d’épargne – c’est l’équité de votre maison.
Cela dit, le processus est lent, et seule une partie de votre paiement mensuel va à l’équité (le montant augmente avec le temps, mais commence petit).
Il faut généralement des années pour constituer une valeur nette importante dans votre maison, et celle-ci ne devrait pas être votre seul investissement ou actif. Par conséquent, il est préférable d’emprunter uniquement ce dont vous avez besoin.
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