Las propiedades en alquiler pueden ser excelentes fuentes de ingresos para el inversor ambicioso, lo que inspira a un número cada vez mayor de personas en todo Estados Unidos a considerar las propiedades de inversión como el mejor complemento a sus propios ingresos personales.
Sin embargo, los que compran por primera vez a menudo encuentran que la compra de una propiedad de alquiler resulta ser mucho más complicada de lo que habían imaginado. Esto es particularmente cierto cuando se trata de calificar para esa importantísima hipoteca adicional… la hipoteca para propiedades de alquiler.
Financiar la compra de una propiedad de alquiler no es lo mismo que financiar una residencia principal. Los prestamistas tienden a ser más reticentes a la hora de suscribir préstamos sobre propiedades de alquiler, y los compradores por primera vez deben estar preparados para cumplir con algunos requisitos bastante estrictos antes de esperar que les aprueben una hipoteca.
Aunque parezca desalentador, es más bien una cuestión de comprensión. Debe entender claramente cómo se define legalmente una propiedad de alquiler, y las calificaciones adicionales que un prestamista buscará de los prestatarios para conceder una hipoteca para una propiedad de alquiler.
Residencia vs. Alquiler – Comparación de los tipos de hipoteca
Los bancos y los prestamistas hipotecarios hacen una distinción definida entre los tipos de propiedad cuando se trata de suscribir préstamos. Esto puede ser confuso para los inversores inmobiliarios primerizos que asumen que una hipoteca es igual a otra, mientras que simplemente no es cierto.
Como regla general, es mucho más fácil calificar para una hipoteca al comprar su primera casa que al comprar una propiedad de alquiler. Esto se debe en gran medida a la gestión del riesgo por parte del prestamista. Para tener una mejor idea de cómo los prestamistas ven los diferentes tipos de propiedades vamos a comparar y contrastar rápidamente los dos.
Residencia primaria
El término residencia primaria se refiere a la típica propiedad ocupada por el propietario. Es el lugar donde se vive a tiempo completo. Puede ser una propiedad de una sola unidad o de varias unidades, pero legalmente es donde usted reside durante todo el año.
Las hipotecas para las propiedades ocupadas por el propietario son generalmente más fáciles de obtener que las propiedades de alquiler. Incluso si se trata de la compra de su primera vivienda, encontrará que las condiciones y los requisitos de los préstamos están mucho más a favor del prestatario.
Algunos puntos clave a tener en cuenta:
- El pago inicial medio de una primera vivienda suele ser de alrededor del 10% del precio total de la propiedad. Sin embargo, los compradores que califican para un préstamo suscrito por la FHA a menudo pueden pagar tan sólo el 3,5% de pago inicial. Es importante tener en cuenta que la obtención de una hipoteca para la primera vivienda con un pago inicial mínimo requiere que el prestatario tenga un seguro hipotecario privado (PMI). Los compradores que dan un 20% de entrada en un préstamo convencional pueden prescindir del PMI, que puede oscilar entre el 0,5% y el 2,5% anual.
- En general, se considera que una puntuación de crédito de 580 es el requisito mínimo para una hipoteca típica para la primera vivienda. Algunos prestamistas aprueban hipotecas para los prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas, pero eso normalmente requiere que el comprador aumente su pago inicial en más del 10% o más.
- Los tipos de interés, por su propia naturaleza, varían según el mercado y el prestamista individual. Sin embargo, como regla general, los tipos de interés de una hipoteca para una primera vivienda o residencia principal serán considerablemente más favorables para el prestatario que para una propiedad de alquiler. En la actualidad, el interés de las hipotecas de tipo fijo para los compradores de primera vivienda oscila entre el 3,41% y el 4,27%, dependiendo del prestamista y de los plazos ampliados del préstamo.
- Las hipotecas para la primera residencia suelen permitir una mayor relación préstamo-valor (LTV). Una vez más, esto variará según el prestamista y el acuerdo general del préstamo.
- Los prestamistas requieren una prueba de ingresos para todas las hipotecas. Los compradores de vivienda por primera vez normalmente pueden cumplir este requisito proporcionando una copia del W-2 más reciente, varios talones de cheques recientes o una carta de prueba de ingresos de su empleador actual.
Propiedad de alquiler
Cuando se trata de aprobar una hipoteca sobre una propiedad de alquiler los prestamistas son mucho más estrictos en sus requisitos. Dado que el propietario no ocupará la propiedad, y que los ocupantes potencialmente transitorios pueden afectar negativamente al valor de la propiedad, el riesgo para el prestamista se considera mucho mayor. En consecuencia, los prestatarios tienen un estándar más alto.
Considere cómo los requisitos de la hipoteca difieren para las propiedades de alquiler en comparación con los de un préstamo de vivienda estándar:
Pagos iniciales mínimos
El pago inicial mínimo para una hipoteca de inversión suele ser el 25% del coste total en una vivienda unifamiliar o el 30% del coste en una propiedad de 2 a 4 unidades. Un pago inicial más alto puede ayudar a asegurar mejores condiciones de préstamo, pero los prestamistas tradicionales se mantienen firmes en un mínimo del 20% – 25%. Esto se debe en parte al riesgo percibido que asume el prestamista, así como a la falta de disponibilidad del seguro PMI en las hipotecas de alquiler.
Puntuación crediticia
Los compradores que solicitan hipotecas sobre una propiedad de alquiler normalmente necesitan mostrar una puntuación crediticia mínima de 740. Eso es un salto considerable desde los 580 relativamente fáciles de obtener que se requieren para un préstamo hipotecario tradicional. Tener una puntuación de crédito inferior a 740 no impide necesariamente a los prestatarios obtener una hipoteca de alquiler, pero, naturalmente, dará lugar a tipos de interés más altos, comisiones más elevadas y una menor relación préstamo-valor.
Tipos de interés
Los tipos de interés de las hipotecas para propiedades de inversión suelen ser más altos que los aplicados a los préstamos hipotecarios estándar. Como regla general, los prestatarios deben esperar entre un 1% y un 3% más de puntos de interés en una hipoteca para propiedades de alquiler que en un préstamo para vivienda estándar.
Relación préstamo-valor
Las relaciones préstamo-valor suelen tener un mayor impacto en las hipotecas para propiedades de inversión. Los prestamistas esperan que los prestatarios tengan más piel en el juego y cuanto más bajo sea el LTV, mayor será la posibilidad de calificar para la hipoteca. El 80% sigue siendo aceptable, pero los prestatarios pagarán por ese privilegio.
Cuando se trata de la prueba de ingresos, los prestamistas esperan ver más de los prestatarios que solicitan una hipoteca de inversión inmobiliaria. Por lo general, el asegurador querrá ver al menos 2 años de ingresos en forma de W-2s y declaraciones de impuestos.
Reservas líquidas
Además de la prueba de ingresos, los prestamistas esperan que los prestatarios que solicitan una hipoteca de propiedad de alquiler tengan un mínimo de seis meses de reservas líquidas disponibles. Esto puede ser dinero en efectivo o activos que pueden ser rápida y fácilmente convertidos en dinero en efectivo.
Como puede ver, los acreedores tienen normas de préstamo considerablemente más estrictas cuando se trata de aprobar las hipotecas para las propiedades de inversión. Los prestatarios tienen que pasar por más aros para ganar la aprobación, y los requisitos adicionales a menudo pueden conducir a retrasos en la finalización de una venta. Los prestatarios interesados en obtener un préstamo para propiedades de inversión deben tener en cuenta esos posibles retrasos cuando busquen un prestamista.
Intereses de la hipoteca, cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) y los costes de la propiedad
Aunque una propiedad de alquiler activa puede ser una buena fuente de ingresos, los propietarios primerizos deben estar preparados para gestionar los costes adicionales que conlleva la misma propiedad. Estos van desde los intereses de la propia hipoteca hasta los gastos de funcionamiento cotidianos de mantenimiento y reparaciones.
Afortunadamente, muchos de los costes asociados a la posesión y gestión de una propiedad de alquiler pueden deducirse de los impuestos del propietario. Algunas de las deducciones fiscales más valiosas disponibles para los dueños de propiedades de alquiler incluyen:
Cuotas de la Asociación de Propietarios de Viviendas – Las cuotas pagadas a una Asociación de Propietarios de Viviendas para el paisajismo, el mantenimiento y los servicios generales de la comunidad se consideran como gastos de alquiler y son deducibles de impuestos.
Utilidades – Si el propietario paga por los servicios públicos (agua, alcantarillado, basura, etc.) el coste es deducible de impuestos. Sin embargo, si el inquilino reembolsa al propietario por esos costos, se considerarán ingresos y deben ser reportados como tales.
Propiedades de alquiler como un activo de inversión
Una de las principales ventajas de poseer una propiedad de alquiler es el flujo constante de ingresos que puede generar. Pero las propiedades de inversión son sólo eso: inversiones, y pueden hacer más para generar riqueza que simplemente proporcionar un ingreso mensual para el propietario.
Los bienes raíces, en cualquier forma, siempre han sido uno de los constructores de riqueza más consistentes para los inversores inteligentes, y las propiedades de alquiler no son diferentes. Es cierto que el mercado inmobiliario fluctúa, con los altibajos de la fortuna económica del país. Pero a largo plazo, los bienes inmuebles casi siempre se revalorizan, lo que hace que la propiedad de cualquier inmueble sea un activo realmente valioso, incluyendo, o quizás especialmente, un alquiler.
Investigaciones recientes sobre el riesgo frente a la rentabilidad de los productos de inversión más populares han demostrado que los inmuebles de alquiler superan sistemáticamente a las acciones y a los bonos en lo que respecta a la rentabilidad de la inversión.
Se generó un informe utilizando datos históricos que se remontan a más de 145 años, comparando muchos tipos diferentes de opciones de inversión. En el análisis final del informe, las propiedades de alquiler demostraron ofrecer la mayor rentabilidad y el menor riesgo en comparación con otros productos de inversión populares.
Cuando se trata de la estabilidad de la inversión, confiar en algo que ha sido tan fiable históricamente como poseer una propiedad de alquiler simplemente tiene sentido comercial.
Qué hay que tener en cuenta antes de invertir en una propiedad de alquiler
Antes de comprometerse con la compra de cualquier propiedad de alquiler los potenciales inversores deberían considerar algunas métricas clave. Si bien es cierto que las propiedades de alquiler pueden generar ingresos constantes para sus propietarios, y pueden ser un activo valioso en general, es crucial invertir en la propiedad correcta.
Hay tres ratios clave de inversión inmobiliaria a considerar antes de realizar cualquier compra de una propiedad de alquiler potencial. Incluyen:
Ratio de alquiler
El ratio de alquiler se determina dividiendo la renta mensual generada por el coste total de la propiedad (precio de compra + costes de financiación + costes de rehabilitación). Cuanto más alto sea el ratio, mejor. La mayoría de los inversores buscan ver, como mínimo, un ratio del 1% – 2%.
La tasa de capitalización es la relación entre los ingresos netos de explotación y el valor de los activos de la propiedad. Para calcular la tasa de capitalización de una propiedad de alquiler, determine los ingresos brutos anuales de la propiedad, reste todos los gastos de explotación de los ingresos brutos para llegar a los ingresos netos, y luego divida el neto por el precio de compra de la propiedad. Lo ideal es que la tasa de capitalización sea del 6% o superior. Entre el 8% y el 10% se considera generalmente el punto óptimo.
La última métrica a tener en cuenta es el rendimiento de efectivo sobre efectivo. Esto se calcula dividiendo el flujo de caja antes de impuestos del propietario por el capital invertido en la propiedad. La mayoría de los inversores buscan un ratio mínimo de cash-on-cash entre el 8% y el 12%.
Refinanciación de una propiedad de alquiler
Como con cualquier propiedad, hay veces que tiene sentido considerar la refinanciación de un alquiler. La refinanciación a menudo da al propietario la oportunidad de bajar sus tipos de interés, reducir sus pagos mensuales, e incluso acceder a algo de efectivo muy necesario.
Algunos de los principales beneficios de la refinanciación de una propiedad de alquiler incluyen:
- Cambiar de una tasa ajustable a una tasa fija – La refinanciación a menudo permite a los propietarios cambiar los términos de su préstamo, pasando de una tasa de interés ajustable a una fija. Esto hace que los pagos mensuales sean más predecibles y más fáciles de manejar.
- Bajar los tipos de interés de la hipoteca – Si los tipos de interés han bajado desde la compra original de la propiedad, a menudo tiene sentido refinanciar. Un tipo de interés más bajo puede ahorrar dinero al comprador durante la vida del préstamo a largo plazo.
- Pagos mensuales más bajos – Los tipos de interés más bajos y el cambio de tipos ajustables a fijos pueden conducir a pagos mensuales más bajos para el propietario, ayudando a mejorar su flujo de caja.
- Renegociar los términos del préstamo – La refinanciación da a los compradores la oportunidad de renegociar los términos de su hipoteca, a menudo mejorando a una hipoteca que es más favorable para el comprador.
- Acceder a la equidad de la propiedad – Los dueños de propiedades de alquiler a menudo optan por refinanciar como una forma de acceder a dinero en efectivo que se puede utilizar para las mejoras de la propiedad o poner hacia las inversiones frescas.
- Prestamistas sólo para inversores: como su nombre indica, se trata de prestamistas que se especializan en suscribir hipotecas para propiedades de inversión. Los prestamistas sólo para inversores atienden únicamente a entidades comerciales y no conceden préstamos a prestatarios individuales. Los prestamistas sólo para inversores son la opción correcta si usted está comprando una propiedad a través de una entidad legal (LLC), y tiene la intención de invertir en múltiples propiedades.
- Prestamistas y agentes hipotecarios en línea – La mayoría de los prestamistas y agentes hipotecarios en línea son simplemente extensiones de las instituciones bancarias tradicionales de ladrillo y cemento. Estos prestamistas son a menudo la opción correcta para los prestatarios individuales que tienen los fondos necesarios disponibles para cumplir con el esperado 20% – 25% de pago inicial. Los bancos tradicionales y sus homólogos en línea son una buena opción para los prestatarios que compran una propiedad de alquiler como individuo y no como entidad comercial. También son la opción preferida para los inversores locales, ya que los suscriptores tendrán un mejor conocimiento de los valores de las propiedades dentro de la comunidad.
Como siempre, cuando se trata de refinanciar un préstamo es importante sopesar los riesgos potenciales contra las recompensas deseadas. La refinanciación de una propiedad de alquiler ofrece algunos beneficios muy reales, pero siempre hay un inconveniente en la ampliación de una hipoteca más allá de su vida útil original.
Dónde conseguir financiación para las propiedades de inversión
La financiación de una propiedad de inversión a menudo puede ser un desafío. No sólo por los términos y condiciones más estrictos que se requieren para calificar para la hipoteca, sino también porque la financiación del alquiler puede no estar siempre disponible en el banco de elección del comprador.
En consecuencia, los compradores suelen tener que buscar otras vías de préstamo para conseguir la financiación que necesitan. Los proveedores de hipotecas más comunes para las propiedades de alquiler incluyen:
Búsqueda de prestamistas que ofrezcan financiación para propiedades de inversión
Obtener una hipoteca sobre una propiedad de alquiler suele llevar más tiempo que solicitar y recibir un préstamo sobre una residencia principal. Los inversores en propiedades de alquiler deben investigar todas sus opciones de préstamo y deben estar preparados para capear cualquier retraso en el proceso de aprobación.
Para su comodidad, aquí hay una lista de prestamistas que ofrecen tasas competitivas en su área local.
Construya su patrimonio, con cuidado
Las propiedades en alquiler pueden ser excelentes fuentes de ingresos para el comprador adecuado, y a largo plazo pueden ser activos valiosos en una cartera diversificada. También son una buena opción para los inversores noveles que buscan formas creativas de construir su patrimonio personal.
Sin embargo, la compra de cualquier propiedad de inversión puede ser un asunto complicado. Los inversores primerizos deben tomarse su tiempo y considerar cuidadosamente todas sus opciones de financiación, así como sus responsabilidades como prestatario y arrendador, antes de aceptar cualquier compromiso financiero y social a largo plazo.
Los inversores veteranos suelen ser muy conscientes de los beneficios que se encuentran en la posesión de propiedades de alquiler. La riqueza y los flujos de caja suelen gestionarse mejor con un activo como algunos inmuebles de alquiler, por lo que se ha mantenido constantemente como una sólida idea de inversión durante más de 145 años.
Cuando llegue el momento de construir su riqueza, una revisión cuidadosa de la propiedad de alquiler será, sin duda, una parte fundamental de los planes mejor trazados.
Los propietarios de viviendas en Redwood City pueden querer refinanciar mientras las tasas son bajas
Las tasas del Tesoro de EE.UU. a 10 años han caído recientemente a mínimos históricos debido a la propagación del coronavirus que impulsa un sentimiento de riesgo, con otras tasas financieras cayendo a la par. Los propietarios de viviendas que compran o refinancian con los bajos tipos actuales pueden beneficiarse de la reciente volatilidad de los tipos.
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