Où obtenir un prêt immobilier pour les locations

Les propriétés locatives peuvent constituer d’excellentes sources de revenus pour les investisseurs ambitieux, inspirant un nombre croissant de personnes à travers les États-Unis à considérer les propriétés d’investissement comme le meilleur complément à leurs revenus personnels.

Cependant, les primo-accédants constatent souvent que l’achat d’un immeuble locatif s’avère beaucoup plus compliqué qu’ils ne l’avaient imaginé. C’est particulièrement vrai lorsqu’il s’agit de se qualifier pour cette hypothèque supplémentaire si importante… l’hypothèque pour propriété locative.

Le financement de l’achat d’une propriété locative n’est pas le même que celui d’une résidence principale. Les prêteurs ont tendance à être plus réticents à souscrire des prêts sur les propriétés locatives, et les premiers acheteurs doivent être prêts à répondre à des exigences assez strictes avant de pouvoir espérer être approuvés pour un prêt hypothécaire.

Bien que cela semble décourageant, il s’agit plutôt d’une simple question de compréhension. Vous devez clairement comprendre comment une propriété locative est légalement définie, et les qualifications supplémentaires qu’un prêteur demandera aux emprunteurs pour accorder un prêt hypothécaire pour une propriété locative.

Résidence vs. Location – Comparaison des types de prêts hypothécaires

Les banques et les prêteurs hypothécaires font une distinction nette entre les types de propriété lorsqu’il s’agit de souscrire des prêts. Cela peut être déroutant pour les investisseurs immobiliers débutants qui supposent qu’une hypothèque est la même qu’une autre, alors que ce n’est tout simplement pas vrai.

En règle générale, il est beaucoup plus facile de se qualifier pour une hypothèque lors de l’achat de votre première maison que lors de l’achat d’une propriété locative. Cela est dû en grande partie à la gestion du risque de la part du prêteur. Pour avoir une meilleure idée de la façon dont les prêteurs considèrent les différents types de propriétés, nous allons rapidement comparer les deux.

Résidence principale

Le terme de résidence principale fait référence à la propriété typique occupée par le propriétaire. C’est l’endroit où vous vivez à plein temps. Il peut s’agir d’un bien à un ou plusieurs logements, mais c’est légalement là que vous résidez tout au long de l’année.

Les hypothèques pour les propriétés occupées par le propriétaire sont généralement plus faciles à obtenir que les propriétés locatives. Même s’il s’agit de votre premier achat immobilier, vous constaterez que les conditions de prêt et les exigences sont beaucoup plus en faveur de l’emprunteur.

Quelques points clés à considérer :

• L’acompte moyen sur une première maison est généralement d’environ 10 % du prix total de la propriété. Cependant, les acheteurs qui se qualifient pour un prêt souscrit par la FHA peuvent souvent payer aussi peu que 3,5 % en acompte. Il est important de noter que pour obtenir un prêt hypothécaire pour une première maison avec une mise de fonds minimale, l’emprunteur doit souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Les acheteurs qui mettent 20 % d’acompte sur un prêt conventionnel peuvent renoncer à la PMI, qui peut courir d’environ 0,5 % à 2,5 % par an.
• Un score de crédit de 580 est généralement considéré comme l’exigence minimale pour une hypothèque de première maison typique. Certains prêteurs approuveront des prêts hypothécaires pour les emprunteurs ayant un score de crédit inférieur, mais cela nécessite généralement que l’acheteur augmente son acompte de plus de 10% ou plus.
• Les taux d’intérêt, par leur nature même, varient en fonction du marché et du prêteur individuel. Cependant, en règle générale, les taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire pour une première maison ou une résidence principale seront considérablement plus favorables à l’emprunteur que pour une propriété locative. Actuellement, les intérêts sur les prêts hypothécaires à taux fixe pour les acheteurs d’une première maison varient entre 3,41 % et 4,27 % selon le prêteur et les conditions prolongées du prêt.
• Les prêts hypothécaires sur la résidence principale permettent généralement des ratios prêt/valeur (LTV) plus élevés. Là encore, cela varie en fonction du prêteur et du contrat de prêt global.
• Les prêteurs exigent une preuve de revenu pour tous les prêts hypothécaires. Les acheteurs d’une première maison peuvent généralement répondre à cette exigence en fournissant une copie du W-2 le plus récent, plusieurs talons de chèque de paie récents ou une lettre de preuve de revenu de leur employeur actuel.

Biens locatifs

Lorsqu’il s’agit d’approuver un prêt hypothécaire sur un bien locatif, les prêteurs sont beaucoup plus stricts dans leurs exigences. Parce que le propriétaire n’occupera pas la propriété, et que des occupants potentiellement de passage peuvent avoir un impact négatif sur la valeur de la propriété, le risque pour le prêteur est considéré comme beaucoup plus grand. Par conséquent, les emprunteurs sont tenus à une norme plus élevée.

Voyez comment les exigences hypothécaires diffèrent pour les propriétés locatives par rapport à celles d’un prêt immobilier standard :

Versement initial

Le versement initial minimum pour un prêt hypothécaire d’investissement est généralement de 25 % du coût total pour une maison unifamiliale ou de 30 % du coût pour une propriété de 2 à 4 logements. Un acompte plus élevé peut aider à obtenir de meilleures conditions de prêt, mais les prêteurs traditionnels se tiennent bien à un minimum de 20 % – 25 %. Cela est dû en partie au risque perçu assumé par le prêteur ainsi qu’à l’indisponibilité de l’assurance PMI sur les prêts hypothécaires locatifs.

Cotes de crédit

Les acheteurs qui demandent un prêt hypothécaire sur une propriété locative doivent généralement montrer une cote de crédit minimale de 740. C’est un bond considérable par rapport au 580, relativement facile à obtenir, requis pour un prêt immobilier traditionnel. Avoir un score de crédit inférieur à 740 n’empêche pas nécessairement les emprunteurs d’obtenir un prêt hypothécaire locatif, mais entraînera naturellement des taux d’intérêt plus élevés, des frais plus importants et des ratios prêt/valeur plus faibles.

Taux d’intérêt

Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires pour immeubles de placement sont généralement plus élevés que ceux appliqués aux prêts immobiliers classiques. En règle générale, les emprunteurs doivent s’attendre à 1 à 3 % de points d’intérêt en plus sur un prêt hypothécaire pour immeuble locatif que sur un prêt immobilier standard.

Ratio prêt-valeur

Les ratios prêt-valeur ont généralement un impact plus important sur les prêts hypothécaires pour immeubles de placement. Les prêteurs s’attendent à ce que les emprunteurs aient plus de peau dans le jeu et plus le LTV est bas, plus les chances de se qualifier pour le prêt hypothécaire sont grandes. 80 % est toujours acceptable, mais les emprunteurs paieront pour ce privilège.

Preuve de revenu

En ce qui concerne la preuve de revenu, les prêteurs s’attendent à en voir davantage de la part des emprunteurs qui demandent un prêt hypothécaire pour immeuble de placement. Typiquement, le souscripteur voudra voir au moins deux années de revenus sous la forme de W-2 et de déclarations de revenus.

Réserves liquides

En plus de la preuve de revenus, les prêteurs s’attendront à ce que les emprunteurs qui demandent un prêt hypothécaire immobilier locatif aient un minimum de six mois de réserves liquides disponibles. Il peut s’agir d’espèces ou d’actifs pouvant être rapidement et facilement transformés en espèces.

Comme vous pouvez le constater, les créanciers ont des normes de prêt considérablement plus strictes lorsqu’il s’agit d’approuver des prêts hypothécaires pour des immeubles de placement. Les emprunteurs doivent sauter à travers plus de cerceaux pour obtenir l’approbation, et les exigences supplémentaires peuvent souvent entraîner des retards dans la finalisation d’une vente. Les emprunteurs intéressés par l’obtention d’un prêt pour immeuble de placement devraient tenir compte de ces retards potentiels lorsqu’ils recherchent un prêteur.

Intérêt hypothécaire, frais de HOA et coûts de propriété

Bien qu’une propriété locative active puisse être une bonne source de revenus, les propriétaires débutants doivent être prêts à gérer les coûts supplémentaires qui accompagnent cette même propriété. Ceux-ci vont des intérêts sur l’hypothèque elle-même aux coûts d’exploitation quotidiens de l’entretien et des réparations.

Heureusement, bon nombre des coûts annexes associés à la propriété et à la gestion d’un bien locatif peuvent être déduits des impôts du propriétaire. Voici quelques-unes des déductions fiscales les plus précieuses offertes aux propriétaires de biens locatifs :

Les propriétés locatives en tant qu’actif d’investissement

L’un des principaux avantages de posséder une propriété locative est le flux régulier de revenus qu’elle peut générer. Mais les immeubles de rapport ne sont que cela – des investissements, et ils peuvent faire plus pour générer de la richesse que simplement fournir un revenu mensuel au propriétaire.

L’immobilier, sous quelque forme que ce soit, a toujours été l’un des constructeurs de richesse les plus constants pour les investisseurs avisés, et les immeubles de rapport ne sont pas différents. Il est vrai que le marché immobilier fluctue, fluctuant au gré des fortunes économiques du pays. Mais sur le long terme, l’immobilier prend presque toujours de la valeur, ce qui fait de la propriété de n’importe quel bien un actif vraiment précieux, y compris ou peut-être surtout une location.

Des recherches récentes sur le risque par rapport au rendement des produits d’investissement les plus populaires ont montré que l’immobilier locatif surpasse systématiquement les actions et les obligations en matière de retour sur investissement.

Un rapport a été généré à partir de données historiques remontant à plus de 145 ans, comparant de nombreux types d’options d’investissement. Dans l’analyse finale du rapport, les propriétés locatives ont prouvé qu’elles offraient le rendement le plus élevé et le risque le plus faible par rapport à d’autres produits d’investissement populaires.

Lorsqu’il s’agit de stabilité d’investissement, faire confiance à quelque chose d’aussi historiquement fiable que la possession d’une propriété locative relève tout simplement du bon sens commercial.

Ce qu’il faut prendre en compte avant d’investir dans un immeuble locatif

Avant de s’engager dans l’achat de tout immeuble locatif, les investisseurs potentiels doivent prendre en compte certains paramètres clés. S’il est vrai que les biens locatifs peuvent générer des revenus réguliers pour leurs propriétaires et constituer un actif précieux dans l’ensemble, il est crucial d’investir dans le bon bien.

Il existe trois ratios d’investissement immobilier clés à prendre en compte avant tout achat d’un bien locatif potentiel. Ils comprennent :

Ratio de loyer

Le ratio de loyer est déterminé en divisant le loyer mensuel généré par le coût total de la propriété (prix d’achat + coûts de financement + coûts de réhabilitation). Plus le ratio est élevé, mieux c’est. La plupart des investisseurs cherchent à voir, au minimum, un ratio de 1 % à 2 %.

Cap Rate

Le cap rate, ou taux de capitalisation, est le rapport entre le revenu net d’exploitation et la valeur de l’actif immobilier. Pour calculer le taux de capitalisation d’un bien locatif, déterminez le revenu annuel brut du bien, soustrayez toutes les dépenses d’exploitation du brut pour obtenir votre revenu net, puis divisez le net par le prix d’achat du bien. Idéalement, le taux de capitalisation devrait être de 6 % ou plus. Un taux de 8 à 10 % est généralement considéré comme le point idéal.

Rendement en espèces

La dernière métrique à prendre en compte est le rendement en espèces. Il est calculé en divisant le flux de trésorerie avant impôt du propriétaire par les capitaux propres investis dans la propriété. La plupart des investisseurs recherchent un ratio cash-on-cash minimum compris entre 8 % et 12 %.

Remortir une propriété locative

Comme pour toute propriété, il y a des moments où il est judicieux d’envisager de refinancer une location. Le refinancement donne souvent au propriétaire une chance de réduire ses taux d’intérêt, de réduire ses paiements mensuels et même d’accéder à des liquidités dont il a bien besoin.

Certains des principaux avantages du refinancement d’une location comprennent :

• Le passage d’un taux ajustable à un taux fixe – Le refinancement permet souvent aux propriétaires de modifier les conditions de leur prêt, en passant d’un taux d’intérêt ajustable à un taux fixe. Cela rend les paiements mensuels plus prévisibles et plus faciles à gérer.
• Baisser les taux d’intérêt de l’hypothèque – Si les taux d’intérêt ont baissé depuis l’achat initial de la propriété, il est souvent logique de refinancer. Un taux d’intérêt plus bas peut permettre à l’acheteur d’économiser de l’argent sur la durée à long terme du prêt.
• Baisse des paiements mensuels – La baisse des taux d’intérêt et le passage d’un taux ajustable à un taux fixe peuvent entraîner une baisse des paiements mensuels pour le propriétaire, ce qui contribue à améliorer sa trésorerie.
• Renégociation des conditions du prêt – Le refinancement donne aux acheteurs la possibilité de renégocier les conditions de leur prêt hypothécaire, souvent en passant à un prêt plus favorable pour l’acheteur.
• Accéder à l’équité de la propriété – Les propriétaires de biens locatifs choisissent souvent de refinancer comme un moyen d’accéder à des liquidités qui peuvent être utilisées pour des améliorations de la propriété ou mises sur de nouveaux investissements.

Comme toujours, lorsqu’il s’agit de refinancer un prêt, il est important de peser les risques potentiels contre les récompenses souhaitées. Le refinancement d’un immeuble locatif offre des avantages bien réels, mais il y a toujours un inconvénient à prolonger un prêt hypothécaire au-delà de sa durée de vie initiale.

Où obtenir du financement pour les immeubles de placement

Le financement d’un immeuble de placement peut souvent être un défi. Non seulement en raison des conditions plus strictes requises pour être admissible au prêt hypothécaire, mais aussi parce que le financement locatif n’est pas toujours disponible auprès de la banque de choix de l’acheteur.

En conséquence, les acheteurs doivent souvent se tourner vers d’autres voies de prêt pour obtenir le financement dont ils ont besoin. Les fournisseurs de prêts hypothécaires les plus courants pour les propriétés locatives comprennent :

Obtenir un prêt hypothécaire sur une propriété locative prend souvent plus de temps que de demander, et recevoir, un prêt sur une résidence principale. Les investisseurs dans les biens locatifs doivent étudier toutes leurs options de prêt et doivent être prêts à surmonter tout retard dans le processus d’approbation.

Pour votre commodité, voici une liste de prêteurs offrant des taux compétitifs dans votre région locale.

Constituez votre patrimoine, prudemment

Les propriétés locatives peuvent être d’excellentes sources de revenus pour le bon acheteur et, à long terme, peuvent constituer des actifs précieux dans un portefeuille diversifié. Ils constituent également un bon choix pour les investisseurs débutants qui cherchent des moyens créatifs de constituer leur patrimoine personnel.

Cependant, l’achat de tout immeuble de placement peut être une affaire compliquée. Les investisseurs débutants doivent prendre leur temps et examiner attentivement toutes leurs options de financement, ainsi que leurs responsabilités en tant qu’emprunteur et propriétaire, avant d’accepter tout engagement financier et social à long terme.

Les investisseurs chevronnés ont tendance à être bien conscients des avantages trouvés dans la possession de biens locatifs. La richesse et les flux de trésorerie sont souvent mieux gérés par un actif tel que certains biens immobiliers locatifs, ce qui explique pourquoi il est constamment resté une idée d’investissement solide depuis plus de 145 ans.

Quand il sera temps de construire votre richesse, un examen attentif de la propriété de biens locatifs sera sans aucun doute une partie fondatrice des plans les mieux conçus.

Les propriétaires de Redwood City peuvent vouloir refinancer pendant que les taux sont bas

Les taux du Trésor américain à 10 ans sont récemment tombés à des niveaux records en raison de la propagation du coronavirus qui a conduit à un sentiment de risque off, les autres taux financiers baissant en tandem. Les propriétaires qui achètent ou refinancent aux taux bas d’aujourd’hui peuvent bénéficier de la récente volatilité des taux.

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