Le proprietà in affitto possono essere eccellenti fonti di reddito per l’investitore ambizioso, ispirando un numero crescente di persone negli Stati Uniti a guardare agli investimenti immobiliari come il miglior supplemento al proprio reddito personale.
Tuttavia, chi acquista per la prima volta scopre spesso che l’acquisto di una proprietà in affitto si rivela essere molto più complicato di quanto avesse immaginato. Questo è particolarmente vero quando si tratta di qualificarsi per quella importante ipoteca aggiuntiva… l’ipoteca per la proprietà in affitto.
Finanziare l’acquisto di una proprietà in affitto non è lo stesso che finanziare una residenza primaria. Gli istituti di credito tendono ad essere più reticenti a sottoscrivere prestiti su proprietà in affitto, e gli acquirenti per la prima volta dovrebbero essere preparati a soddisfare alcuni requisiti abbastanza rigorosi prima di aspettarsi di essere approvati per un mutuo.
Anche se sembra scoraggiante, è più che altro una questione di comprensione. Dovete capire chiaramente come viene definita legalmente una proprietà in affitto, e le qualifiche extra che un prestatore cercherà dai mutuatari per concedere un mutuo per una proprietà in affitto.
Residenza vs. Affitto – Tipi di mutuo a confronto
Banche e prestatori di mutui fanno una distinzione precisa tra i tipi di proprietà quando si tratta di sottoscrivere prestiti. Questo può confondere gli investitori immobiliari alle prime armi che presumono che un mutuo sia uguale all’altro, mentre non è semplicemente vero.
Come regola generale, è molto più facile qualificarsi per un mutuo quando si acquista la prima casa che quando si acquista una proprietà in affitto. Questo è in gran parte dovuto alla gestione del rischio da parte del prestatore. Per avere un’idea migliore di come gli istituti di credito vedono i diversi tipi di proprietà, faremo un rapido confronto tra i due.
Residenza primaria
Il termine residenza primaria si riferisce alla tipica proprietà occupata dal proprietario. È dove si vive a tempo pieno. Può essere una proprietà singola o una proprietà multi-unità, ma è legalmente dove si risiede tutto l’anno.
I mutui per le proprietà occupate dal proprietario sono generalmente più facili da ottenere rispetto alle proprietà in affitto. Anche se si tratta del vostro primo acquisto di una casa, troverete che i termini di prestito e i requisiti sono molto più a favore del mutuatario.
Alcuni punti chiave da considerare:
- L’acconto medio su una prima casa è tipicamente intorno al 10% del prezzo totale della proprietà. Tuttavia, gli acquirenti che si qualificano per un prestito sottoscritto dalla FHA possono spesso pagare solo il 3,5% di acconto. È importante notare che assicurarsi un mutuo per la prima casa con un acconto minimo richiede al mutuatario di portare l’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Gli acquirenti che mettono il 20% di acconto su un prestito convenzionale possono rinunciare al PMI, che può andare da circa 0,5% a 2,5% all’anno.
- Un punteggio di credito di 580 è generalmente considerato il requisito minimo per un tipico mutuo prima casa. Alcuni istituti di credito approveranno mutui per mutuatari con punteggi di credito inferiori, ma ciò richiede tipicamente che l’acquirente aumenti il suo acconto del 10% o più.
- I tassi d’interesse, per loro stessa natura, variano a seconda del mercato e del singolo prestatore. Tuttavia, come regola generale, i tassi d’interesse su un mutuo per una prima casa o una residenza primaria saranno considerevolmente più favorevoli per il mutuatario che su una proprietà in affitto. Attualmente, l’interesse sui mutui a tasso fisso per chi compra casa per la prima volta va dal 3,41% al 4,27% a seconda del prestatore e dei termini estesi del prestito.
- I mutui sui mutui per la residenza primaria in genere consentono rapporti prestito-valore (LTV) più alti. Anche in questo caso, questo varia a seconda del prestatore e del contratto di prestito complessivo.
- I prestatori richiedono una prova di reddito per tutti i mutui. Chi compra casa per la prima volta può di solito soddisfare questo requisito fornendo una copia del più recente W-2, diverse buste paga recenti, o una lettera di prova del reddito dal loro attuale datore di lavoro.
Proprietà in affitto
Quando si tratta di approvare un mutuo su una proprietà in affitto i prestatori sono molto più severi nei loro requisiti. Poiché il proprietario non occupa la proprietà, e gli occupanti potenzialmente transitori possono avere un impatto negativo sul valore della proprietà, il rischio per il prestatore è considerato molto maggiore. Di conseguenza, i mutuatari sono tenuti a uno standard più elevato.
Considerate come i requisiti dei mutui differiscono per le proprietà in affitto rispetto a quelli per un mutuo standard per la casa:
Acconto minimo per un mutuo di investimento è tipicamente il 25% del costo totale su una casa unifamiliare o il 30% del costo su una proprietà di 2-4 unità. Un acconto più alto può aiutare a garantire termini di prestito migliori, ma i finanziatori tradizionali si fermano ad un minimo del 20% – 25%. Questo è in parte dovuto al rischio percepito assunto dal prestatore e all’indisponibilità dell’assicurazione PMI sui mutui per l’affitto.
Punteggi di credito
Gli acquirenti che chiedono un mutuo per una proprietà in affitto devono in genere mostrare un punteggio minimo di credito di 740. Questo è un salto notevole dal relativamente facile da ottenere 580 richiesto per un mutuo tradizionale. Avere un punteggio di credito inferiore a 740 non preclude necessariamente ai mutuatari l’ottenimento di un mutuo per l’affitto, ma porterà naturalmente a tassi d’interesse più alti, commissioni più alte e rapporti prestito-valore più bassi.
Tassi d’interesse
I tassi d’interesse sui mutui per investimenti immobiliari sono tipicamente più alti di quelli applicati ai mutui standard. Come regola generale, i mutuatari dovrebbero aspettarsi l’1% – 3% in più di punti di interesse su un mutuo per una proprietà in affitto rispetto a un mutuo standard per la casa.
Rapporto prestito-valore
Il rapporto LTV ha tipicamente un impatto maggiore sui mutui per investimenti immobiliari. I prestatori si aspettano che i mutuatari abbiano più pelle nel gioco e più basso è il rapporto LTV, migliore è la possibilità di qualificarsi per il mutuo. L’80% è ancora accettabile, ma i mutuatari pagheranno per questo privilegio.
Prova di reddito
Quando si tratta di provare il reddito, i mutuanti si aspettano di vedere di più dai mutuatari che fanno domanda per un mutuo per investimento immobiliare. In genere, il sottoscrittore vorrà vedere almeno 2 anni di reddito sotto forma di W-2s e dichiarazioni dei redditi.
Riserve liquide
In aggiunta alla prova del reddito, i finanziatori si aspettano che i mutuatari che richiedono un mutuo per una proprietà in affitto abbiano un minimo di sei mesi di riserve liquide disponibili. Questo può essere contante o beni che possono essere trasformati rapidamente e facilmente in contanti.
Come potete vedere, i creditori hanno standard di prestito considerevolmente più stretti quando si tratta di approvare mutui per investimenti immobiliari. I mutuatari devono saltare attraverso più cerchi per ottenere l’approvazione, e i requisiti extra possono spesso portare a ritardi nella finalizzazione di una vendita. I mutuatari interessati ad assicurarsi un prestito per un investimento immobiliare dovrebbero prendere in considerazione questi potenziali ritardi quando cercano un prestatore.
Interessi ipotecari, tasse HOA e costi di proprietà
Mentre una proprietà in affitto attiva può essere una buona fonte di reddito, i proprietari che si affittano per la prima volta dovrebbero essere preparati a gestire i costi aggiuntivi che derivano dalla stessa proprietà. Questi vanno dall’interesse sul mutuo stesso ai costi operativi quotidiani di manutenzione e riparazioni.
Fortunatamente, molti dei costi associati al possesso e alla gestione di una proprietà in affitto possono essere dedotti dalle tasse del proprietario. Alcune delle più preziose deduzioni fiscali disponibili per i proprietari di immobili in affitto includono:
Interessi ipotecari – Tutti gli interessi pagati al creditore sono una deduzione “sopra la linea” e rimangono tali per tutta la durata del prestito.
Assicurazione del proprietario – Come l’assicurazione del proprietario di una casa per una residenza primaria, l’assicurazione della proprietà in affitto è deducibile dalle tasse.
Riparazioni e manutenzione – Il costo delle riparazioni e della manutenzione di base (vernice, moquette, elettrodomestici rotti, ecc.) può essere dedotto dalle tasse del proprietario. Tuttavia, le riparazioni su larga scala che possono essere considerate miglioramenti alla proprietà (nuovo tetto, aggiornamenti delle finestre, ecc.) sono tipicamente classificate come “miglioramenti del capitale” e non si qualificano per una deduzione standard.
TasseHOA – Le tasse pagate a una Home Owners Association per il paesaggio, la manutenzione e i servizi generali della comunità sono considerate come spese di affitto e sono deducibili dalle tasse.
Tariffe di gestione della proprietà – I proprietari di immobili che stipulano un contratto con un manager di proprietà per gestire giorno per giorno le loro unità in affitto possono dedurre i costi del servizio dalle loro tasse come una spesa di affitto.
Utility – Se il proprietario dell’immobile paga le utenze (acqua, fogne, spazzatura, ecc.) il costo è deducibile dalle tasse. Tuttavia, se l’inquilino rimborsa il padrone di casa per quei costi, essi saranno considerati reddito e devono essere riportati come tali.
Proprietà in affitto come bene di investimento
Uno dei principali vantaggi di possedere una proprietà in affitto è il flusso costante di entrate che può generare. Ma le proprietà d’investimento sono solo questo – investimenti, e possono fare di più per generare ricchezza che semplicemente fornire un reddito mensile per il padrone di casa.
Il settore immobiliare, in qualsiasi forma, è sempre stato uno dei costruttori di ricchezza più consistenti per gli investitori esperti, e le proprietà in affitto non sono diverse. È vero che il mercato immobiliare è fluttuante, che va e viene con le fortune economiche del paese. Ma nel lungo periodo, gli immobili si apprezzano quasi sempre in valore, rendendo la proprietà di qualsiasi immobile un bene veramente prezioso, compreso o forse soprattutto un affitto.
Recenti ricerche sul rapporto rischio/rendimento dei più popolari prodotti d’investimento hanno dimostrato che gli immobili in affitto superano costantemente sia le azioni che le obbligazioni quando si tratta di rendimento dell’investimento.
Un rapporto è stato generato utilizzando dati storici che risalgono a oltre 145 anni fa, confrontando diversi tipi di opzioni di investimento. Nell’analisi finale del rapporto, le proprietà in affitto hanno dimostrato di fornire il più alto rendimento e il più basso rischio rispetto ad altri prodotti di investimento popolari.
Quando si tratta di stabilità dell’investimento, affidarsi a qualcosa che è stato così storicamente affidabile come possedere una proprietà in affitto ha semplicemente un buon senso degli affari.
Cosa considerare prima di investire in una proprietà in affitto
Prima di impegnarsi nell’acquisto di una proprietà in affitto i potenziali investitori dovrebbero considerare alcuni parametri chiave. Anche se è vero che le proprietà in affitto possono generare un reddito costante per i loro proprietari, e possono essere un bene prezioso nel complesso, è fondamentale investire nella proprietà giusta.
Ci sono tre indici chiave di investimento immobiliare da considerare prima di fare qualsiasi acquisto di una potenziale proprietà in affitto. Essi includono:
Rapporto d’affitto
Il rapporto d’affitto è determinato dividendo l’affitto mensile generato dal costo totale della proprietà (prezzo d’acquisto + costi di finanziamento + costi di ristrutturazione). Più alto è il rapporto, meglio è. La maggior parte degli investitori cerca di vedere, come minimo, un rapporto dell’1% – 2%.
Cap Rate
Il cap rate, o tasso di capitalizzazione, è il rapporto tra il reddito operativo netto e il valore patrimoniale della proprietà. Per calcolare il cap rate di una proprietà in affitto, determinare il reddito annuale lordo della proprietà, sottrarre tutte le spese operative dal lordo per arrivare al reddito netto, e poi dividere il netto per il prezzo di acquisto della proprietà. Idealmente, il cap rate dovrebbe essere del 6% o meglio. L’8% – 10% è generalmente considerato il punto dolce.
Cash-on-Cash Return
L’ultima metrica da considerare è il cash-on-cash return. Questo è calcolato dividendo il flusso di cassa prima delle tasse del proprietario per il capitale investito nella proprietà. La maggior parte degli investitori cerca un rapporto minimo di cash-on-cash tra l’8% e il 12%.
Rimborso di una proprietà in affitto
Come per qualsiasi proprietà, ci sono momenti in cui ha senso considerare il rifinanziamento di un affitto. Rifinanziare spesso dà al proprietario la possibilità di abbassare i tassi d’interesse, ridurre i pagamenti mensili, e anche accedere a un po’ di contante di cui si ha bisogno.
Alcuni dei benefici chiave del rifinanziamento di una proprietà in affitto includono:
- Passare da un tasso regolabile a un tasso fisso – Il rifinanziamento spesso permette ai proprietari di cambiare i termini del loro prestito, passando da un tasso di interesse regolabile a uno fisso. Questo rende i pagamenti mensili più prevedibili e più facili da gestire.
- Abbassare i tassi di interesse del mutuo – Se i tassi di interesse sono scesi dall’acquisto originale della proprietà, spesso ha senso rifinanziare. Un tasso di interesse più basso può far risparmiare all’acquirente denaro nel corso della vita a lungo termine del prestito.
- Pagamenti mensili più bassi – Tassi di interesse più bassi e il passaggio da tassi regolabili a tassi fissi può portare a pagamenti mensili più bassi per il proprietario, contribuendo a migliorare il loro flusso di cassa.
- Rinegoziare i termini del prestito – Il rifinanziamento dà agli acquirenti la possibilità di rinegoziare i termini del loro mutuo, spesso passando ad un mutuo che è più favorevole per l’acquirente.
- Accedere al patrimonio netto della proprietà – I proprietari di immobili in affitto spesso scelgono di rifinanziare come un modo per accedere alla liquidità che può essere usata per migliorare la proprietà o per nuovi investimenti.
Come sempre, quando si tratta di rifinanziare un prestito, è importante soppesare i rischi potenziali rispetto alle ricompense desiderate. Rifinanziare una proprietà in affitto offre alcuni benefici reali, ma c’è sempre un lato negativo nell’estendere un mutuo oltre la sua durata originale.
Dove trovare finanziamenti per proprietà di investimento
Finanziare un investimento immobiliare può essere spesso una sfida. Non solo a causa dei termini e delle condizioni più rigide richieste per qualificarsi per il mutuo, ma anche perché il finanziamento per l’affitto potrebbe non essere sempre disponibile dalla banca scelta dall’acquirente.
Di conseguenza, gli acquirenti devono spesso guardare ad altre vie di prestito per assicurarsi il finanziamento di cui hanno bisogno. I più comuni fornitori di mutui per le proprietà in affitto includono:
Trovare finanziatori che offrano finanziamenti per proprietà di investimento
- Investor-Only Lenders – Come dice il nome, questi sono finanziatori specializzati nella sottoscrizione di mutui per proprietà di investimento. Gli istituti di credito per soli investimenti si rivolgono solo a entità commerciali, e non forniscono prestiti per singoli mutuatari. Gli istituti di credito per soli investimenti sono la scelta giusta se state acquistando una proprietà attraverso un’entità legale (LLC), e intendete investire in più proprietà.
- Prestatori online e broker di mutui – La maggior parte dei prestatori online e dei broker di mutui sono semplicemente estensioni delle tradizionali istituzioni bancarie di mattoni e portali. Questi prestatori sono spesso la scelta giusta per i singoli mutuatari che hanno i fondi necessari per soddisfare il previsto 20% – 25% di acconto. Le banche tradizionali e le loro controparti online sono una buona opzione per i mutuatari che acquistano una proprietà in affitto come individuo e non come entità commerciale. Sono anche la scelta preferita per gli investitori locali, in quanto i sottoscrittori avranno una migliore comprensione dei valori delle proprietà all’interno della comunità.
Ottenere un mutuo per una proprietà in affitto è spesso più lungo che richiedere e ricevere un prestito per una residenza primaria. Gli investitori in proprietà in affitto devono indagare su tutte le loro opzioni di prestito e devono essere preparati ad affrontare eventuali ritardi nel processo di approvazione.
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Costruisci la tua ricchezza, con attenzione
Le proprietà in affitto possono essere eccellenti fonti di reddito per il giusto acquirente, e nel lungo periodo possono essere beni preziosi in un portafoglio diversificato. Sono anche una buona scelta per gli investitori alle prime armi che stanno cercando modi creativi per costruire la loro ricchezza personale.
Tuttavia, l’acquisto di qualsiasi proprietà d’investimento può essere una questione complicata. Chi investe per la prima volta dovrebbe prendersi il proprio tempo e considerare attentamente tutte le opzioni di finanziamento, così come le proprie responsabilità come mutuatario e proprietario, prima di accettare qualsiasi impegno finanziario e sociale a lungo termine.
Gli investitori stagionali tendono ad essere ben consapevoli dei benefici che si trovano nel possedere proprietà in affitto. La ricchezza e i flussi di cassa sono spesso gestiti al meglio da un bene come alcuni immobili in affitto, ed è per questo che è rimasto costantemente una solida idea di investimento per più di 145 anni.
Quando è il momento di costruire la vostra ricchezza, un’attenta revisione della proprietà in affitto sarà senza dubbio una parte fondamentale dei migliori piani.
I proprietari di casa di Redwood City potrebbero voler rifinanziare mentre i tassi sono bassi
I tassi del Tesoro USA a 10 anni sono recentemente scesi ai minimi storici a causa della diffusione del coronavirus che guida un sentimento di rischio, con altri tassi finanziari che scendono di pari passo. I proprietari di case che comprano o rifinanziano ai tassi bassi di oggi possono beneficiare della recente volatilità dei tassi.
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