As propriedades de aluguer podem constituir excelentes fontes de rendimento para o investidor ambicioso, inspirando um número crescente de pessoas em todos os EUA a considerar as propriedades de investimento como o melhor suplemento aos seus próprios rendimentos pessoais.
No entanto, os primeiros compradores descobrem frequentemente que a compra de um imóvel para arrendamento se revela muito mais complicada do que tinham imaginado. Isto é particularmente verdade quando se trata de se qualificar para aquela hipoteca adicional de toda a importância…a hipoteca da propriedade de aluguer.
Financiar a compra de uma propriedade de aluguer não é o mesmo que financiar uma residência primária. Os mutuantes tendem a ser mais reticentes quanto à subscrição de empréstimos em propriedades para arrendamento, e os compradores de primeira viagem devem estar preparados para cumprir alguns requisitos bastante rigorosos antes de poderem esperar ser aprovados para uma hipoteca.
Embora pareça assustador, é mais apenas uma questão de compreensão. É preciso compreender claramente como é que um imóvel alugado é legalmente definido, e as qualificações extra que um mutuante procurará obter dos mutuários para conceder uma hipoteca para um imóvel alugado.
Residence vs. Rental – Comparing Mortgage Types
Bancos e mutuantes hipotecários fazem uma distinção definitiva entre os tipos de imóveis quando se trata de subscrever empréstimos. Isto pode ser confuso para investidores imobiliários pela primeira vez que assumem que uma hipoteca é igual a outra, enquanto que simplesmente não é verdade.
Como regra geral, é muito mais fácil qualificar-se para uma hipoteca quando se compra a primeira casa do que quando se compra um imóvel alugado. Isto deve-se em grande parte à gestão do risco por parte do mutuante. Para se ter uma melhor ideia de como os credores vêem os diferentes tipos de propriedades, vamos rapidamente comparar e contrastar os dois.
Residência Primária
O termo residência primária refere-se à propriedade típica ocupada pelo proprietário. É aqui que se vive a tempo inteiro. Pode ser uma propriedade com uma ou várias unidades, mas é legalmente onde reside durante todo o ano.
P>As hipotecas de propriedades ocupadas pelo proprietário são geralmente mais fáceis de obter do que as propriedades de aluguer. Mesmo que seja a sua primeira compra de casa, encontrará termos e requisitos de empréstimo muito mais a favor do mutuário.
alguns pontos-chave a considerar:
- A média de entrada numa primeira casa é tipicamente cerca de 10% do preço total da propriedade. No entanto, os compradores que se qualificam para um empréstimo subscrito pela FHA podem frequentemente pagar tão pouco quanto 3,5% de entrada. É importante não que a garantia de uma primeira hipoteca com um montante mínimo de entrada exija que o mutuário tenha um seguro hipotecário privado (PMI). Os compradores que concedem 20% de um empréstimo convencional podem renunciar ao PMI, que pode ir de cerca de 0,5% a 2,5% por ano.
- Uma pontuação de crédito de 580 é geralmente considerada como o requisito mínimo para uma hipoteca típica de primeira habitação. Alguns mutuantes aprovam hipotecas para mutuários com pontuações de crédito mais baixas, mas isso exige normalmente que o comprador aumente o seu pagamento de entrada em mais de 10% ou mais.
- As taxas de juro, pela sua própria natureza, variam de acordo com o mercado e com o mutuante individual. No entanto, como regra geral, as taxas de juro de uma hipoteca para uma primeira casa ou residência primária serão consideravelmente mais favoráveis para o mutuário do que para um imóvel alugado. Actualmente, os juros sobre hipotecas de taxa fixa para compradores de primeira habitação vão de 3,41% – 4,27% dependendo do mutuante e das condições alargadas do empréstimo.
- Mortgages on primary residence mortgages tipicamente permitem rácios mais elevados de empréstimo/valor (LTV). Mais uma vez, isto irá variar de acordo com o mutuante e o contrato de empréstimo global.
- Os mutuantes exigem prova de rendimento para todas as hipotecas. Os compradores de primeira habitação podem normalmente satisfazer este requisito, fornecendo uma cópia do W-2 mais recente, vários cartões de pagamento recentes, ou uma carta de prova de rendimentos do seu actual empregador.
H3>Imóveis de aluguer
Quando se trata de aprovar uma hipoteca sobre um imóvel de aluguer, os credores são muito mais rigorosos nos seus requisitos. Como o proprietário não ocupará o imóvel, e os ocupantes potencialmente transitórios podem afectar negativamente o valor do imóvel, o risco para o emprestador é considerado muito maior. Consequentemente, os mutuários são mantidos a um padrão mais elevado.
Considerar como os requisitos de hipoteca diferem para propriedades para arrendamento quando comparados com os de um empréstimo imobiliário padrão:
Down Payments
O pagamento mínimo de entrada para uma hipoteca de investimento é tipicamente 25% do custo total de uma casa unifamiliar ou 30% do custo de uma propriedade de 2-4 unidades. Uma entrada mais elevada pode ajudar a garantir melhores condições de empréstimo, mas os mutuantes tradicionais mantêm-se firmes a um mínimo de 20% – 25%. Isto deve-se em parte ao risco percebido assumido pelo mutuante, bem como à indisponibilidade de seguro PMI sobre hipotecas de arrendamento.
Credit Scores
Compradores que solicitam hipotecas sobre uma propriedade de arrendamento precisam tipicamente de mostrar uma pontuação mínima de crédito de 740. Isto é um salto considerável em relação à relativamente fácil obtenção dos 580 necessários para um empréstimo à habitação tradicional. Ter uma pontuação de crédito inferior a 740 não impede necessariamente os mutuários de obterem uma hipoteca de arrendamento, mas conduzirá naturalmente a taxas de juro mais elevadas, taxas mais elevadas, e rácios de empréstimo por valor mais baixos.
Taxas de juro
Taxas de juro sobre hipotecas de propriedades de investimento são tipicamente mais elevadas do que as aplicadas a empréstimos à habitação padrão. Como regra geral, os mutuários devem esperar 1% – 3% mais pontos de juros sobre uma hipoteca de propriedade para arrendamento do que sobre um empréstimo imobiliário padrão.
Loan to Value Ratio
LTV ratios têm tipicamente um maior impacto sobre as hipotecas de propriedade para investimento. Os mutuantes esperam que os mutuários tenham mais pele no jogo e quanto menor for o LTV maior será a probabilidade de se qualificarem para a hipoteca. 80% ainda é aceitável, mas os mutuários pagarão por esse privilégio.
Prova de Rendimento
Quando se trata de prova de rendimento, os mutuantes esperam ver mais dos mutuários que se candidatam a uma hipoteca de propriedade de investimento. Tipicamente, o subscritor vai querer ver pelo menos 2 anos de rendimentos sob a forma de W-2s e declarações fiscais.
Reservas Líquidas
Além da prova de rendimentos, os mutuantes esperam que os mutuários que se candidatem a uma hipoteca de propriedade de arrendamento tenham um mínimo de seis meses de reservas líquidas disponíveis. Isto pode ser dinheiro ou activos que podem ser rápida e facilmente transformados em dinheiro.
Como se pode ver, os credores têm padrões de empréstimo consideravelmente mais rigorosos quando se trata de aprovar hipotecas para propriedades de investimento. Os mutuários têm de saltar por mais obstáculos para obterem aprovação, e os requisitos extra podem muitas vezes levar a atrasos na finalização de uma venda. Os mutuários interessados em garantir um empréstimo para propriedades de investimento devem ter em conta esses potenciais atrasos ao procurarem um mutuante.
Juros de hipoteca, taxas HOA e os Custos de Propriedade
Embora uma propriedade de aluguer activa possa ser uma boa fonte de receitas, os proprietários de primeira viagem devem estar preparados para gerir os custos adicionais que vêm com a mesma propriedade. Estes variam desde os juros sobre a hipoteca em si até aos custos de funcionamento diários de manutenção e reparações.
Felizmente, muitos dos custos conexos associados à propriedade e gestão de um imóvel para arrendamento podem ser deduzidos aos impostos do proprietário do imóvel. Algumas das deduções fiscais mais valiosas disponíveis para os proprietários de propriedades de aluguer incluem:
Juros de hipoteca – Todos os juros pagos ao credor são uma dedução “acima da linha” e assim permanecem durante toda a vida do empréstimo.
Seguro do proprietário – Muito semelhante ao seguro do proprietário de uma residência primária de aluguer de propriedade é dedutível nos impostos do proprietário.
Reparações e Manutenção – O custo de reparações e manutenção básica (pintura, carpetes, aparelhos partidos, etc.) pode ser deduzido dos impostos do proprietário da propriedade. No entanto, reparações em grande escala que podem ser consideradas melhorias na propriedade (telhado novo, melhoramentos de janelas, etc.) são tipicamente classificadas como ‘melhorias de capital’ e não qualificam para uma dedução padrão.
PTaxas de HOA – As taxas pagas a uma Associação de Proprietários de Casa para o paisagismo, manutenção e serviços gerais comunitários são consideradas como despesas de aluguer e são dedutíveis nos impostos.
P>Preços de gestão de propriedade – Os proprietários que contratam com um gestor de propriedade para gerir o dia-a-dia de gestão das suas unidades de aluguer podem deduzir os custos de serviço dos seus impostos como despesa de aluguer.
Utilidades – Se o proprietário da propriedade paga pelas utilidades (água, esgotos, lixo, etc.) o custo é dedutível nos impostos. Contudo, se o inquilino reembolsar o senhorio por esses custos será considerado rendimento e deve ser declarado como tal.
Propriedades alugadas como um activo de investimento
Uma das principais vantagens de possuir uma propriedade alugada é o fluxo constante de rendimento que pode gerar. Mas as propriedades de investimento são apenas isso – investimentos, e podem fazer mais para gerar riqueza do que simplesmente proporcionar um rendimento mensal ao senhorio.
A propriedade real, sob qualquer forma, tem sido sempre um dos construtores de riqueza mais consistentes para investidores experientes, e as propriedades de aluguer não são diferentes. É verdade que o mercado imobiliário flutua, refluxo e fluxo com as fortunas económicas do país. Mas a longo prazo, os bens imobiliários quase sempre valorizam, fazendo da propriedade de qualquer propriedade um activo verdadeiramente valioso, incluindo ou talvez mais especialmente o arrendamento.
A investigação recente sobre o risco vs. retorno dos produtos de investimento mais populares demonstrou que os bens imóveis alugados desempenham consistentemente tanto acções como obrigações quando se trata de retorno do investimento.
Foi gerado um relatório utilizando dados históricos que remontam a 145 anos atrás, comparando muitos tipos diferentes de opções de investimento. Na análise final do relatório, as propriedades de aluguer provaram proporcionar o maior retorno e o menor risco em comparação com outros produtos de investimento populares.
Quando se trata de estabilidade de investimento, confiar em algo que tem sido tão historicamente fiável como ser proprietário de uma propriedade de aluguer simplesmente faz sentido do ponto de vista comercial.
O que considerar antes de investir numa propriedade de aluguer
Antes de se comprometerem na compra de qualquer propriedade de aluguer, os potenciais investidores devem considerar algumas métricas chave. Embora seja verdade que as propriedades para arrendamento podem gerar rendimentos estáveis para os seus proprietários, e podem ser um activo valioso em geral, é crucial investir na propriedade certa.
Há três rácios de investimento imobiliário chave a considerar antes de fazer qualquer compra de uma potencial propriedade para arrendamento. Eles incluem:
Rácio de renda
O rácio de renda é determinado pela divisão da renda mensal gerada pelo custo total da propriedade (preço de compra + custos de financiamento + custos de reabilitação). Quanto maior for a relação, melhor. A maioria dos investidores procura ver, no mínimo, um rácio de 1% – 2%.
Taxa de limite
A taxa de limite, ou taxa de capitalização, é o rácio entre o rendimento líquido de exploração e o valor do activo imobiliário. Para calcular a taxa limite de um imóvel alugado, determinar o rendimento bruto anual do imóvel, subtrair toda e qualquer despesa operacional do bruto para chegar ao seu rendimento líquido, e depois dividir o líquido pelo preço de compra do imóvel. Idealmente, a taxa limite deveria ser de 6% ou melhor. 8% – 10% é geralmente considerado o ponto doce.
Retorno Cash-on-Cash
A métrica final a considerar é o retorno cash-on-cash. Isto é calculado dividindo o fluxo de caixa antes de impostos do proprietário pelo capital investido na propriedade. A maioria dos investidores procura uma relação cash-on-cash mínima entre 8% e 12%.
Remorting a Rental Property
Como com qualquer propriedade, há alturas em que faz sentido considerar o refinanciamento de um aluguer. O refinanciamento dá frequentemente ao proprietário a possibilidade de baixar as suas taxas de juro, reduzir os seus pagamentos mensais, e mesmo aceder a algum dinheiro muito necessário.
alguns dos principais benefícios do refinanciamento de uma propriedade de aluguer incluem:
- Mudar de uma taxa ajustável para uma taxa fixa – O refinanciamento permite frequentemente aos proprietários alterar os termos do seu empréstimo, mudando de uma taxa de juro ajustável para uma taxa de juro fixa. Isto torna os pagamentos mensais mais previsíveis e mais fáceis de gerir.
- Baixar as taxas de juro da hipoteca – Se as taxas de juro desceram desde a compra original do imóvel, faz muitas vezes sentido refinanciar. Uma taxa de juro mais baixa pode poupar o dinheiro do comprador durante a vida longa do empréstimo.
- Pagamentos mensais mais baixos – Taxas de juro mais baixas e a mudança de taxas ajustáveis para taxas fixas pode levar a pagamentos mensais mais baixos para o proprietário, ajudando a melhorar o seu fluxo de caixa.
- Renegociar os termos do empréstimo – O refinanciamento dá aos compradores a oportunidade de renegociar os termos da sua hipoteca, muitas vezes actualizando para uma hipoteca que é mais favorável ao comprador.
- Acesso ao capital da propriedade – Os proprietários de propriedades de aluguer optam frequentemente por refinanciar como forma de acesso a dinheiro que pode ser utilizado para melhoramentos imobiliários ou para novos investimentos.
Como sempre, quando se trata de refinanciar um empréstimo, é importante ponderar os riscos potenciais em relação às recompensas desejadas. O refinanciamento de uma propriedade de aluguer oferece alguns benefícios muito reais, mas há sempre uma desvantagem em prolongar uma hipoteca para além da sua duração original.
Onde obter financiamento para propriedades de investimento
Financiar uma propriedade de investimento pode muitas vezes ser um desafio. Não só devido aos termos e condições mais rigorosas necessárias para se qualificar para a hipoteca, mas também porque o financiamento do arrendamento pode nem sempre estar disponível no banco do comprador à sua escolha.
Consequentemente, os compradores têm muitas vezes de olhar para outras vias de empréstimo para garantir o financiamento de que necessitam. Os provedores de hipotecas mais comuns para propriedades de aluguer incluem:
Finding Lenders Offering Investment Property Financing
- Investor-Only Lenders – Como o nome indica são financiadores especializados na subscrição de hipotecas para propriedades de investimento. Mutuantes só investidores atendem apenas a entidades comerciais, e não concedem empréstimos a mutuários individuais. Investidor-As entidades financiadoras só são a escolha certa se estiver a comprar propriedades através de uma entidade legal (LLC), e pretende investir em múltiplas propriedades.
Li> Mutuantes e Corretores de Hipotecas Online – A maioria das entidades financiadoras e corretores de hipotecas online são meras extensões de instituições bancárias tradicionais de tijolo e hipoteca. Estas prestamistas são frequentemente a escolha certa para mutuários individuais que têm os fundos necessários disponíveis para satisfazer os 20% – 25% de adiantamento esperados. Os bancos tradicionais e os seus homólogos online são uma boa opção para os mutuários que estão a comprar um imóvel para aluguer como indivíduo e não como entidade comercial. São também a escolha preferida dos investidores locais, uma vez que os subscritores terão uma melhor compreensão dos valores imobiliários dentro da comunidade.
Obter uma hipoteca sobre um imóvel alugado é muitas vezes mais demorado do que solicitar e receber um empréstimo sobre uma residência primária. Os investidores em propriedades para arrendamento precisam de investigar todas as suas opções de empréstimo e devem estar preparados para resistir a quaisquer atrasos no processo de aprovação.
Para sua conveniência, aqui está uma lista de mutuantes que oferecem taxas competitivas na sua área local.
Build Your Wealth, Cuidadosamente
As propriedades alugadas podem ser excelentes fontes de rendimento para o comprador certo, e a longo prazo podem ser activos valiosos numa carteira diversificada. São também uma boa escolha para investidores de primeira viagem que procuram formas criativas de construir a sua riqueza pessoal.
No entanto, comprar qualquer propriedade de investimento pode ser uma questão complicada. Os investidores pela primeira vez devem levar o seu tempo e considerar cuidadosamente todas as suas opções de financiamento, bem como as suas responsabilidades como mutuário e proprietário, antes de concordarem com qualquer compromisso financeiro e social a longo prazo.
Os investidores experientes tendem a estar bem cientes dos benefícios encontrados na posse de propriedades de aluguer. A riqueza e os fluxos de caixa são muitas vezes melhor geridos por um activo como alguns imóveis para arrendamento, razão pela qual se tem mantido consistentemente uma ideia sólida de investimento durante mais de 145 anos.
Quando for altura de construir a sua riqueza, uma revisão cuidadosa da propriedade de imóveis para arrendamento será sem dúvida uma parte fundamental dos melhores planos de investimento.
Os proprietários de imóveis para arrendamento podem querer refinanciar enquanto as taxas são baixas
as taxas do Tesouro dos EUA a 10 anos caíram recentemente para mínimos históricos devido à propagação do coronavírus, o que provoca um risco de afastamento do sentimento, com outras taxas financeiras a cair em paralelo. Os proprietários que compram ou refinanciam às taxas baixas de hoje podem beneficiar da recente volatilidade das taxas.
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